| 发布日期：2013-11-05 09:55:30 信息来源：经济参考报 点击：239次 |
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4日，有消息称，北京市住建委酝酿暂停高价楼盘预售申请审批。北京年底前将暂停房价高于4万元项目的审批，暂停年底涨价项目审批，并同时将前期上市较长时间的项目(今年未取得证的)，控制房价涨幅不高于10%。
该消息还透露，针对前期争论较大的以拆分精装应对预售审批现象，北京市住建委要求预售对象必须符合预售证内容，因此，将暂停拆分项目的预售证办理。
对此，北京住建委回应称，暂未接到通知。不过，北京本地的一位房地产公司老总告诉《经济参考报》记者，此消息并非完全不实。他表示，虽然住建委没有下达正式通知，但在预售证发放方面实际上已有严控迹象，只是并没有像传言规定的那么详细，那么具有针对性。
从全国来看，继续强化调控的城市，不仅仅只有北京。
咬住
早在9月1日，郑州便收紧限购政策，暂停未满20周岁的人员在市限购区域购房。9月30日，深圳市规划国土委发布通知表示，深圳将加大普通住房土地供应力度，确保今年普通住房土地供应量在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。10月11日，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，部署下一步房地产调控工作，并提出严格执行限贷限购政策、加大土地供应等八项稳定房价措施。11月1日，深圳再次表示，深圳11月6日起，二套房住房贷款业务首付比例将由此前的60%上升至不低于70%。上海也表示将继续严格执行既定的限购等政策措施，并继续加大普通商品房的供应量，加大保障性住房的供应量。
此外，广东省国土资源厅召开全省房地产用地管理和调控工作座谈会指出，广东省各地要以过去5年实际供地平均量为标准，保证住宅用地供应量显著增加，保持土地市场供应总体稳定。并强调广州、深圳等一线城市年底必须实现10%至30%的增幅，确保未来半年内不再出现新“地王”。
在地方收紧信号渐强的同时，相关部委也频繁发声，释放预期。8月下旬，住房和城乡建设部便召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。9月下旬，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人表示，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期。金融政策方面，央行于10月16日表示，将继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建设和居民家庭首套自住购房需求，促进房地产市场持续稳定健康发展。
对此，中原地产市场总监张大伟表示，9月统计局数据显示，北京、上海、广州、深圳、厦门、南京等15个城市新建住宅价格上涨同比超过10%，还有24个城市涨幅在8%至10%之间，这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。因此，在完成控房价目标压力下，收紧调控并不突然。
多个城市坚持调控不放松
重点
增加住房有效供应
10月29日，中共中央政治局学习“加快推进住房保障体系和供应体系建设”，并明确指出，继续推进保障性住房建设，增加政府供应住房的规模；增加住房用地供应。在未提稳房价的背景下，促进房地产市场的有效供应被提到了前所未有的高度。
以北京为例，据链家地产市场研究部统计，截至11月4日，北京市已经出让土地172宗，成交总价为1327亿元。其中住宅类土地成交58宗，建筑面积为992万平方米，约为2012年同期2.15倍。仅4日当日，北京同时成交8幅土地，其中各类的保障性住房及自住型商品住房配建面积达规划建筑面积的73%。
“2013年住宅类土地的供应量明显增长。尤其是进入四季度以来，在前期推地规模较大的基础上，持续加大了住宅类土地的供应规模，从供应的顶端开始满足购房者需求，稳定购房者预期。”张旭说。
此外，张旭指出，从2013年出让的土地看，各类保障性住房以及自住型住房的规划建筑面积占比已达到了28%，这部分供应的入市在增加供应，缓解供需矛盾的同时，也使得政府对新建商品住宅的定价影响能力大增，一定程度上遏制了房企随意涨价、推高房价的可能性。
“政府从供应总量和供应结构两个方面入手，以期缓解供需矛盾，稳定房价走势。”张旭认为，这一举措是否能达到预期还有待考验。“当下产生一定观望或等待自住型商品住宅的购房者中，其中大部分为刚需，需求的释放并不会有太长时间的抑制，特别是在供应低落、库存持续下滑的情况下，从市场层面看，这都是积压需求和房价上升的动力。”
“短期内房地产行政手段并不会结束，楼市调控还将在一段较长时间内维持以长效机制为主的总体调控和行政手段为主的地方个体调控相配合的调控机制，同时以增加供应为调控重点。”杨晨青说。
市场
一线城市量价现下降迹象
调控高压之下，一直是房价领涨者的一线城市，出现一丝下降迹象。
CRIC研究中心数据显示，金九银十传统销售旺季成色十足，大多数城市在9、10月份成交量创近年来新高，南京金九银十成交181万平方米，较2012年同期上涨23.4%；杭州成交164 .8万平方米 ，同比上涨12.9%，创2010年以来新高。
但是，此前一路高歌的一线城市却出现下降迹象。数据显示，北京金九银十成交207.9万平方米，较2012年下降16 .7%；广州金九银十成交194万平方米，同比下降15.4%；深圳虽有增长，但相对于2012年仅增长3.7万平方米。
价格方面同现下降，北京房协根据市住建委网签数据统计，10月单月北京新建住房签约价为1 .94万元/平方米，环比下降4.5%，同比方面，同比下降6.3%。
链家地产市场研究中心研究员张旭表示，北京政府对于新房的调控政策严格，推盘难度增大，对后市产生观望，是出现下降迹象的重要原因。此外，近期地王等现象减弱，土地市场渐疲也进一步影响了消费者预期。
CRIC数据显示，10月全国53个重点城市土地成交总建筑面积为4032万平方米，同比下降33%，总成交金额为995亿元，同比下降19%。从成交规模看，仅有合肥、南京、青岛、太原和重庆5个城市成交建筑面积同比去年有所上涨，三四线城市同比均有所下降。
对此，CRIC研究中心杨晨青表示，一方面是三季度以来市场热度过高，引起了企业的警惕，对于竞买热点地块更加谨慎，另一方面，国土局出面要求地方不再出地王，因而各地政府在推地计划上做出了一定调整，尽可能少推出“准地王”地块。
“我们有决心有信心坚决完成今年房价控制目标。”广州市国土房管局有关负责人年初的表态言犹在耳。然而，与期望有所出入的是，10月最新288房价指数表明，全国一二手房价持续上涨，就个别城市而言，北上广的全年调控目标基本落空。
11月1日，据克而瑞独家发布的中国城市住房价格288指数显示，2013年10月，中国城市一手房价格指数连续九个月上涨，价格同比涨幅达10.50%；二手房价格指数亦延续了一年的上涨势头，房价同比上涨4.85%。其中，北上广一手房价同比上涨幅度均与九月持平，约在20%左右。
据了解，环比上涨城市和行政区域数量均较上月有增加。监控的288个主要城市中，共有211个城市一手房交易价格出现上涨，较上月多出17个，此外，77个城市指数环比出现不同程度下跌。
全国31个省级行政区域中，仅海南省、陕西省、广西壮族自治区、福建省和甘肃省五个区域一手房交易价格指数环比有小幅下降。
二手房方面， 监控的60个城市中，共有55个城市指数出现环比上涨，占监控范围的九成以上。其中，新疆乌鲁木齐以3.62%位居涨幅首位。
不过，也有5个城市指数环比出现不同程度下跌。其中，黑龙江齐齐哈尔跌幅最为明显，环比下跌5.00%，陕西西安、青海西宁环比分别下跌1.35%、1.00%。
北广上调控目标基本落空。如此房价数据颇显“无情”，面对年初的调控目标，部分地方政府终于按耐不住，于是便有了近期“郑州新政”、“深八条”、“京七条”的相继推出。但在业内人士看来，年末祭出的这些政策在短期内已难助一些城市兑现“承诺”。
伴随着“银十”结束，可以预见的是，2013年将成为开发商“盆满钵满”的丰收年。一方面，全国楼市成交量可能创历史新高，据国统局数据显示，2013年1-9月份，全国商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%，其中，住宅销售面积增长23.9%。9月的商品房销售额也同比增长30.9%。
另一方面，前三季度，这132家A股房企实现营业收入3954亿元，同比上涨36.9%，净利润达到443亿元，同比上涨24.6%。
克而瑞分析师胡哲表示，从近日习总的表态和“383”准改革方案来看，涉及到房地产市场三方面——小产权房、土地制度和房产税的改革措施正蠢蠢欲动，未来房地产市场势必迎来波动。
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭也认为，继“郑州新政”、“深八条”之后，北京也出台七条措施，这是一种“信号”，意味着上海、广州也很可能将推出新的楼市调控政策，他预计未来还会有几个城市跟风。
楼市现回调态势 专家称三中全会或出调控举措
据中国之声《全国新闻联播》报道，中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心今天发布数据，10月份的中国非制造业商务活动指数为56.3%，环比上升0.9个百分点，创年内新高。房地产业活动预期指数大幅攀升，专家分析，当前市场变化不排除开发商捂盘惜售的可能。
10月非制造业PMI再创新高，其中，新订单指数虽有回调，但仍保持在51.6%的稳定水平。从业人员指数环比上升0.2个百分点，连续七个月运行在51%以上。中国物流与采购联合会副会长蔡进分析，表明当前非制造业经营活动稳步攀升，再加上受生产大幅回升的影响，1日公布的制造业PMI创出18个月以来新高，这都反映出内需增长态势依然在延续。
蔡进：市场的发展还是比较活跃，比较旺盛，同时就业状况，包括建筑业、服务业的就业状况增长量还是比较好，所以非制造业经济一是发展比较快，比较好，为整个中国经济的平稳发展还是奠定了比较好的基础。
10月非制造业中，服务业增长较为突出，商务活动指数环比上升0.9个百分点，达到54.8%，创出自2月以来的新高。从具体行业看，与居民消费、旅游和信息消费相关的行业成为拉动服务业活动上升的主要动力。蔡进表示，这一方面是受节日因素影响，另一方面也表明结构调整、服务业升级正在加速：
蔡进：服务业的回升也是得益于在宏观调控中间加大了结构调整的力度，在一定程度上释放了服务业发展的潜力，所以说推动了服务业的快速发展，原先它是在一个传统的服务业的消费——衣食住行，但是现在服务业也在一个升级的过程中间，特别是最近一段时间通信服务或者电信服务业发展还是比较迅速，比较快的。
10月建筑业商务活动指数62.0%，环比上升0.5个百分点。其中，房屋建筑业和土木工程建筑业活动均有不同程度回升，显示在进入淡季之前，相关城市建设和基础设施建设活动仍稳步运行。
蔡进：这一阶段以来在铁路建设的投资方面，在城市轨道交通的建设方面，在棚户区改造方面，还有像环保一些基础设施建设方面，等等这些方面应该说有关方面，特别是宏观政策方面加大了一定的投入，所以这个方面的话在一定程度上是推动了建筑业的快速增长的。
值得注意的是，建筑业的新出口订单指数环比大幅回升，达到了55.5%，蔡进认为，这预示着海外建筑需求有所回升，需关注指数的后续变化。
在建筑业增长迅速回升的同时，房地产业商务活动指数却出现回落，为49.9%，环比回落4.3个百分点，房地产业新订单指数也在大幅下降，中原地产市场研究部总监张大伟分析，这意味着房地产开发活动较上月有所回落。
张大伟：因为本身从新订单来说到了冬季本身成交也不会很活跃，从北方来说有施工期不会有新订单的出现。
不过，地产业收费价格指数10月达到54.1%，较上月上升4.2个百分点，业务活动预期指数57.6%，较上月上升2.0个百分点。蔡进说，这进一步印证了很多房地产企业或许对后期市场走势较为看好：
当前市场变化不排除捂盘惜售的可能。
张大伟认为，楼市价格和预期的上涨符合当下的情况，现在在金九银十，全国楼市特别是一、二线城市，量、价上涨是比较明显的，分化也较为突出，但有可能恰恰因为楼市持续了一年多的上涨，因此也从政策等方面酝酿了一些调整的可能。
张大伟：从即将召开的11月份的三中全会来看的话，也会有可能对房地产有一些调控的出来的可能性，整体来看的话，现在市场有一些对后市的不确定因素存在，所以整体来说后市发展我觉得也是会逐渐平稳。 |
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