| 发布日期：2012-11-28 10:56:42 信息来源：经济参考报 点击：651次 |
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27日，北京、上海两地土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元每平方米。与此同时，相关数据显示，进入四季度以来，北京、广州、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州等9城市上周仅居住用地供应量高达653公顷，创年内新高。对此，业内人士接受《经济参考报》记者采访时说，年底土地市场正在迎来新一轮成交高潮，应警惕地方政府不断高涨的推地热情与开发商持续膨胀的拿地冲动，带动房价上涨预期的形成，顺势推高房价。
当日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋(行情 股吧 资金流)财产保险股份有限公司联合体以27.7亿元拍得之前备受关注的黄浦区594(北块)、596街坊商办地块，其高达3.6万元/平方米楼面价也刷新了今年上海土地市场的最高单价记录。
同一天，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号地块，挂牌出让起始价为20亿元，建筑控制规模59152平方米，以此计算，起始楼面价为3.38万元/平方米。值得注意的是，此前掀起“地王”高潮的万柳地块的起始楼面价仅为2.4万元/平方米。
“以上两地块均是稀缺地块，成为‘地王’项目并不意外。”中国房地产学会副会长陈国强在接受《经济参考报》记者采访时表示，在上半年土地出让完成率较差的背景下，为完成年度目标，地方政府均开始集中推出土地，其中不乏核心地段的优质地块，房企自然不会放弃好机会。
进入四季度以来，土地盛宴不时上演，地产大佬纷纷现身各地土地市场积极拿地，地方政府趁势开始大举加速供地。中原集团研究中心统计数据显示，11月前22天万科、绿城、招商、保利、富力和金地5家企业合计拿地权益支付价达到110.45亿元，权益建筑面积达327.95万平方米。其中万科占据首位，拿地权益支付价达到38.66亿元，权益建筑面积达到119.52万平方米。与此同时，北京、广州、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州等9城市上周仅居住用地供应高达653公顷，供应量创年内新高。
值得注意的是，在大规模拿地的同时，房企也已启动融资计划以补充拿地资金。20日，继旭辉控股在香港联交所开始招股后，另一家内地房企新城发展控股揭开招股大幕。新城控股招股书透露，该公司计划募资21.27亿港元，其中九成拟用于未来物色及收购地块，以扩大土地储备。与此同时，首创置业也公告称拟发行人民币债券，且已获批准。数据显示，截至11月20日，四季度已经有8家大型房企发布了债券融资计划，融资额度高达39亿美元，约为人民币243亿元。
与企业积极拿地相对应的是，地方政府年底冲刺推地的现象。27日，北京新增挂牌6地块，总建筑面积达61.8万平方米，出让起价合计37.75亿元；广州公布30日将出让11幅地块；而11月活跃的武汉市，更是在2日、20日分别出让30宗、26宗地块后，发布公告，将于12月出让48宗地块，其中20宗纯宅地总净地面积达195.62万平方米(约2934.34亩).18宗商住用地，总净地面积达188.76万平方米(约2831.35亩)。
与此同时，上海召开“2012年浦东新区土地推介会”，浦东新区计划密集推出36幅地块，总占地面积共计近百公顷；南京市国土资源局组织召开了2012年度南京市秋季土地推介会，推出20幅地块；昆明市计划推出35幅地块。
链家地产市场研究部张絮认为，在资金链好转的背景下，房企拿地意愿增强，她预计未来一个多月，各地的土地供应量还会处于井喷阶段，各地方政府将通过大量推地来加快完成供地计划，提高土地出让收入，而资金状况较好的企业加大拿地速度。
中原地产市场研究总监张大伟分析指出，一方面，现阶段土地出让情况依然呈现明显的不均衡性，另一方面，“地王”频繁刷新或对市场非理性发展有明显的推进作用。
的确，“地王”频现推动市场预期，除今日出现的“地王”与“准地王”项目，上海12月还将出让海门路55号地块、漕河泾社区地块、火车站北广场地块和外滩等区域4宗地块。前三幅地块起拍价分别为46.9亿元、54.31亿元、47.46亿元，均超过今年上海总价“地王”的45亿元总价。业内人士预计，上述三幅地块即使底价成交，也将刷新今年以来上海总价“地王”的纪录。
业内人士表示，一方面随着商品房成交量的上涨，房企资金链有所缓解，另一方面，时近年底，各级政府选择通过大量推地来加快完成供地计划，提高土地出让收入。因此，年底或再掀拿地热潮。张大伟指出，应警惕地方政府不断高涨的推地热情与开发商持续膨胀的拿地冲动，或“地王”的频现带动房价上涨预期的形成，顺势推高房价。
但张絮并不这么认为，她指出，虽然当前土地市场有所升温，但市场环境比不支持土地价格大涨。下半年来，土地市场一直是密切受政府关注的，而针对土地市场也是政策频出，限地价、竞保障房面积的推广也有助于平抑地价。
北京年末将再现新地王 楼面价有望突破4.3万/㎡
11月27日，北京市国土局挂牌朝阳区农展馆北路一块建筑面积为5.9万平米的地块，起始价高达20亿元，折合起始楼面价3.38万元/平方米，该地块将于12月29日下午现场竞价。
对此，链家地产市场研究部张絮表示，该地块也极有可能成为继万柳之后的新地王，其项目入市价格将超7万元/平方米。
北京中原地产市场研究总监张大伟也向记者表示，该地块的挂牌价格创造了历史新高，成交楼面价预计也将创造历史新高，有望突破崇文菜市场地块的4.3228万/平方米。
起拍楼面地价创新高
根据出让公告，该地块名称为北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目，土地面积为2.81万平米，其中建设用地2.52万平米，建筑规模为5.9万平米，用地性质为F1住宅混合公建用地。
据悉，上述地块东至规划枣营西一路，南至北京军区老干部服务处，西至农展馆，北至枣营正街。
值得注意的是，该地块挂牌起始楼面价为3.38万元/平方米，这一起拍楼面地价远远超过了今年早些时候成交万柳地王和东城区香河园3号地。
对此，张大伟向记者表示，除去本地块的起拍楼面价，历史上最高起价的前5名分别为万柳地块，孙河乡地块、崇文菜市场地块、香河园地块和霞光里地块。其中，除崇菜地块外，其他四块均在2012年出现。
此外，张大伟表示，北京住宅地块历史上楼面价最高的地块为万柳地块，不考虑保障房，万柳地块最终成交楼面价为33831元/平方米，而本地块的起价就已经接近了万柳地块的成交楼面价。
未来售价将超7万/平方米
值得一提的是，链家地产市场研究部张絮向记者表示，该地块地理位置优越，临近农展馆和使馆区，紧邻东三环路。可以说是近几年来少有的内城地块，极有可能是超过今年成交的万柳地块的单价地王。届时，北京年内地王纪录将再度被刷新。
除此之外，张絮表示，目前周边在售的二手房老小区价格大约3-4万/平方米之间，中高端的小区均价大约在5万/平方米左右，例如世茂宫园。
由此来看，张絮认为，上述地块将来将建成高端住宅项目，未来项目入市售价超过7万/平方米的可能性极大。
对此，张大伟则表示，本区域的稀缺性接近甚至超过之前的万柳地王，预计本地块的竞争将比较激烈，按照目前的土地价格，本地块最终建成的项目销售价格将肯定超过6万元/平方米。
张大伟进一步表示，本地块周围已经基本无商品房项目，其较高的起价和最后成交价，将会影响到周围二手房市场，预计本区域二手房市场价格年末将会有所上涨。
此外，张絮认为，最近部分城市频有地王出现，这将会对当前房地产行业产生一定影响，尤其是对于买卖双方的心理预期影响将更为明显。
上海再现单价地王 楼板价达36176元
上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体11月27日以27.7亿元竞得黄浦区594(北块)、596街坊地块，楼板价为36176元/平方米，刷新上海年度单价地王纪录。
事实上，和往年相比，上述地块的单价并不太高。2010年2月，上述地块附近的上海外滩8-1地块的成交楼板价达34366.5元/平方米，而外滩8-1地块的总建面是上述两幅地块的三到四倍。
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民说，随着上海挂牌商办类用地的增长，之后上海商办类用地的成交还将放量，尤其是轨道交通附近的商办用地还会大量成交，但商业用地以及商业物业的成交价格却不会因此大幅上涨。
中国房地产信息集团执行总裁丁祖昱认为，在二、三线城市住宅供应集中放量的背景下，目前一线城市的房地产其实是投资者最能放心的产品。其中，上海和北京的写字楼物业以其高昂的租金水平降低了投资者的风险几率。
事实上，最近3个月以来，上海的土地市场商办用途土地挂牌量急剧上升，尤其是那些位于城市核心区域的地块被大量挂牌。
此前，上海南站附近的徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，以54.31亿元的起始价刷新了上海土地市场今年的新纪录。
此外，闸北、杨浦以及黄浦等都有市中心黄金位置的地块被挂牌出让，前滩、世博、徐汇滨江等板块也陆续有利好消息传出。
不仅市中心有规划上的利好，上海近郊部分板块，也有大量商业规划出台，促进当地的商业用地出让。以松江为例，松江区发改委副主任王振亮表示，政府将投入120亿市政规划资金开发松江国际生态商务区，形成融文化娱乐、产业服务、生活居住于一体，发展成为总部经济特色鲜明、商业休闲配套集中的现代服务业集聚区。
丁祖昱表示，北京和上海顶级写字楼租金已经分别达到每年1万和6000元/平方米，按5%的回报率计算，意味着京沪写字楼最高售价已经达到20万和12万元/平方米。但正如蔡为民所说，上述成交价格仅代表顶级写字楼的标准，对于多数商业地产项目并没有参考意义。 |
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