| 发布日期：2013-12-25 08:25:26 信息来源：第一财经日报 点击：244次 |
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住房和城乡建设部部长姜伟新昨日在全国住房城乡建设工作会议上表示，2014年要保持房地产(行情 专区)调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。
姜伟新强调，要更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。
国家统计局的数据显示，国内热点城市房价上涨压力依然不小。11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.6%，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品房价同比涨幅均超过20%。全国70个大中城市新建商品住宅中，价格出现环比下降的城市仅有1个。
一二线热点城市也因房价上涨压力较大，不得不继续强化房地产调控。近期，上海、深圳和广州均将二套房贷首付款比例提高至七成。而北京早已执行这一政策。
但中国房地产业的区域性十分明显，全国各城市是否都执行一样的调控政策也有待商榷。
中国房地产研究会副会长顾云昌在“第五届地产中国论坛暨2013中国房地产年度红榜”上表示，过去调控方法是中央统一出政策，有人称这样的做法是上海感冒全国吃药，北京发烧全国打针。而现在一线城市和二线城市出台政策，其他城市没有出政策，中央也没有出政策，过去一刀切做法变成切一刀，房地产市场已经出现了明显差异化，政策也应该差异化，这才符合实际。
除了房地产调控，保障房建设依然是住建部的另一主要工作。
姜伟新透露，2014年全国保障性住房建设目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。
据姜伟新介绍，2013年，全国城镇保障性安居工程超额完成了基本建成470万套、新开工630万套的建设任务。中央安排230亿元补助资金，支持了全国266万贫困农户改造危房。
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新华社：2014年楼市调控传递三大政策信号
据新华社消息，在24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。
信号一：更加注重分类指导
姜伟新说，2013年，全国房地产市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。
房地产市场分化明显，在权威部门发布的数据中也得以印证。国家统计局18日发布的11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，其中，北京为21.1%，上海为21.9%，广州为20.9%，深圳为21.0%。与此同时，部分二、三线城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。
姜伟新表示：要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。
据姜伟新介绍，2013年，全国有17个城市出台了稳控房价的政策措施。他说：“2014年，要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。”
信号二：探索发展共有产权住房
随着城镇化、工业化的深入发展，不少地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭住房支付能力下降。
姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”
事实上，这几年各地有不少新的实践。如上海市和湖北黄石市建设共有产权商品住房，深圳市采取市场化运作方式筹集和建设安居住房，北京市发展自住型商品住房等。
据介绍，一些地方开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。
住房城乡建设部认为，从一些城市的实践来看，发展共有住房，在政府的支持下，充分发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。同时，发展共有产权保障房，符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。
姜伟新表示：“各地要注意学习借鉴他们的经验。住房城乡建设部也将认真总结各地经验，深入研究相关政策，会同有关部门适时提出指导意见。”
信号三：强化市场监管
加强房地产市场监管，历来是房地产市场调控中的重要举措。
事实上，今年7月，针对10种违法违规行为，住房城乡建设部和工商总局就联合集中开展了房地产中介市场专项治理。
12月，在中国房地产估价师与房地产经纪人学会的组织下，35家房产中介做出“不发布虚假房源”等六项承诺。
姜伟新表示，2014年，继续加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，大力推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。
据姜伟新介绍，2014年，住房城乡建设部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本。同时，要求各地加强对房地产开发企业、物业企业、中介机构的监管。
此外，针对社会关注的城镇个人住房信息系统建设，姜伟新表示，明年还要继续推进，进一步扩大联网城市范围，探索建立各省、城市与住房城乡建设部联动的信息系统建设工作及运行机制。
楼市调控强调供应端：房价走势趋稳去泡沫化持续
尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变，但从长远来看，楼市调控思路已经出现变化。过去的调控主要依赖“堵”的方法，现在是以疏为主，疏堵结合，立足于市场供应端，通过加快供应来缓解庞大的市场需求。随着调控长效机制的逐步建立，未来房地产市场走势将趋平稳。
随着年末一系列重大会议的召开，未来宏观政策走势逐渐明晰。作为宏观经济重要支柱之一的房地产，也将迎来政策变局。多数专家认为，尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变，但从长远来看，楼市调控思路已经出现变化。
未来的房地产调控思路正从此前的控需求转向增供给，随着房地产市场环境的变化，新的市场供应体系将在未来几年确立。多家研究机构认为，按照上述思路，带有半市场化性质的经适房和限价房，未来很可能淡出市场。
就房地产市场走势而言，专家强调，短期内房地产市场走势以稳为主，房价将迎来低速增长期。
调控思路谋转向
年末召开的中国房地产研究会副会长顾云昌表示，过去的调控主要依赖限购、限贷、限价等“堵”的方法，来遏制旺盛的购买需求及投资动能，现在是以疏为主，疏堵结合，调控思路发生了变化。
所谓“疏”，主要指立足于市场供应端，通过加快供应来缓解庞大的市场需求。分析人士认为，新型城镇化进程的推进，还将引致大量购房需求，未来一段时间内，加强供应将是政策主要立足点。
此前高层指出，将建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。今后的房地产建设中，要以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求。
顾云昌表示，未来的保障房价格由政府决定，商品房价格则由市场决定。
按照顾云昌的观点，随着经济增长水平、市场供需情况等的变化，住房供应体系并非一成不变，而会有所调整。按照上世纪90年代房改政策的提法，我国的住房供应体系为：向低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供经济适用住房，中等以上收入家庭提供商品房。未来这种方式可能有所调整。
据了解，针对本地的市场供需形势，各地正重构各自的住房供应体系。在中央层面，也可能针对保障房政策做出新的调整。上述调整有可能纳入房地产调控长效机制中。
专家认为，三中全会首次提出，让市场在资源配置中起决定性作用。这意味着，在未来的住房供应中，带有半行政色彩的经济适用房和限价房将可能逐渐退出历史舞台，廉租房和公租房将成为保障房供应的主体，棚户区改造的规模也将有所扩大。而在市场层面，对普通商品房和高端商品房的交易限制也会逐渐放开。
政策基调短期难改
尽管楼市政策的总体思路正在发生变化，但短期内政策基调恐难以改变。住建部政策研究中心研究员王珏林认为，建立楼市调控的长效机制，推进房地产领域各项改革，必须是在维持房地产市场稳定的前提之下。
他认为，当前市场并不稳定，所以行政手段暂时还没有退出的必要。长效机制建立并非一朝一夕，在尚未建立之前，政策不宜出现“空窗期”，所以短期内调控政策不会有太大变化。
事实上，高层对市场化思路的强调，不仅不意味着政策马上松绑，个别城市甚至在短期内对调控进行收紧。
10月以来，包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市在内，全国共有17个城市以限购从严、限贷升级、增加供应等方式收紧房地产调控政策，以期能够稳定购房者预期。从国家统计局发布的数据来看，上月这17个城市新建商品住宅价格(不含保障房)环比涨幅明显回落，回落幅度高于70个大中城市平均值，体现出明显的政策效果。
同时，温州、芜湖等地早在此前对楼市政策进行松绑，温州还松绑了“限购令”的“红线”。这也是自2011年1月我国推出限购政策以来，首次有城市松绑“限购令”且未被叫停。
一部分城市明确收紧调控，一部分城市明确松绑政策的现象，在我国房地产调控史上还是首次出现。业内人士认为，这种情况意味着，房地产调控思路恐不再“一刀切”，而将逐渐差别化。
专家表示，随着社会经济发展，不同城市之间的经济发展水平、城市价值、人口聚集程度有所差别，所以未来的房地产调控政策一定会体现出差别化思路。
我国房地产市场化改革尚不足20年，但不同城市之间的楼市却出现明显分化。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，一二线城市因聚集了过多资源，导致需求旺盛，房价也变得易涨难跌；广大三四线城市则在土地财政的驱动下大量供地，使得当前市场面临消化压力。
高层推进新型城镇化，以及控制特大城市的人口规模的思路，将在很大程度上弥合城市之间的上述差异。因此，未来房地产调控政策也将出现分化。
去泡沫过程将持续
中金标准数据公司总经理郝文嘉表示，随着房价不断攀升，在购房者消费及投资能力与房价相比不断下降的情况下，房地产价格的暴利上涨效应已经开始衰减。该机构数据显示，近3年来，全国82个城市的住宅投资收益率与2009年相比明显呈下降趋势。
达成上述效果的主要政策手段，在于限购限贷等行政化调控思路。从上市房企财报不难看出，近几年来，房企纯住宅业务的利润率正在下降。
上述机构认为，随着挤泡沫的继续，明年房价增速放缓已难以避免，这种观点得到不少机构认同。上海易居房地产研究院就认为，虽然当前房价涨幅处于高位，但这一指标即将见顶。
顾云昌表示，今年下半年以来，我国房地产投资、销售增速和房价环比增速都在放缓，这样的态势将在明年得到持续。在GDP增速下降的情况下，房地产市场增速也将放缓。近两年来，一二线城市土地供应规模明显提升，将有助于缓解市场供需关系，缩小城市之间差异，并稳定房价走势。
从更长周期来看，专家认为，随着个人住房信息系统、房地产征信系统等的完善，以及房地产调控长效机制的逐步建立，未来房地产市场走势将趋于稳定，剧烈波动的情况将较少出现。
2013年楼市调控政策步步升级 将转向长效机制
回望2013年楼市，可谓是调控政策步步升级。国家统计局数据显示，今年10月，全国70个大中城市中，有21个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅超10%。而根据中国指数研究院发布的数据，到11月，北上广深四大一线城市新建住宅样本均价同比增幅分别为28.48%、13.33%、26.66%、25.25%。但包括温州、鄂尔多斯、东莞等在内的三、四线城市，楼市却呈现出另外一番情形，与最高点相比，温州、鄂尔多斯等地房价已经“腰斩”。
调控层层加码步步升级
今年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。前四次分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”以及2011年1月的“新国八条”。
随后，2月26日公布了(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》【国办发〔2013〕17号】)。其中，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。《通知》下达后市场一片哗然，二手房市场一度陷入恐慌。
3月30日开始，地方版细则陆续出台，北京、上海、重庆细则先行。各地细则落实力度不一，很多地方都对20%个税避而不谈。大多数城市仅公布了本年度房价控制目标，在公布细则的城市中，对“国五条”各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上海等城市在地方细则中严格落实“国五条”的相关要求。
从三季度开始，“国五条”出台后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。温州、芜湖等城市限购政策略有放松。8月6日，温州市相关部门决定，对原有限购政策进行调整：“原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下已有两套房产的仍不能购买，名下之前无房产的可以连续购买二套。其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅。新措施同时明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。”自此，温州成为46个限购城市中首个对限购令调整并未被中央叫停的城市。
上海、郑州等热点城市坚持调控决心。8月19日，上海住房保障和房屋管理局重申，将继续认真贯彻执行住房限购、差别化信贷、税收等各项房地产市场调控政策措施，保持房地产市场健康稳定发展；从8月19日起至年底，在全市范围内开展房地产经纪市场专项治理工作，重点检查经纪机构执行“限购”等调控政策的情况。
10月23日，北京市住建委发布关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见，业内称为“京七条”。意见指出，自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
11月9日至12日十八届三中全会在北京召开，全会过后，土地和保障房的政策动向成为热议话题。11月开始，深圳、上海、广州陆续出台二套房首付提高至七成等系列政策后，武汉、南昌、沈阳、厦门、福州也相继出台类似政策，从11月中旬开始，连续有13个城市公布调控新政。
引发广泛热议的调控政策
出台的各种政策中，以房养老政策颇具争议，以房养老也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后，银行(行情 专区)或保险(行情 专区)公司收回住房使用权。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。该政策虽被视为完善养老保障机制的一项重要补充，但以房养老的实行仍存在诸多问题。业界普遍认为，我国现有房屋产权70年的规定是“倒按揭”的最大障碍。对于抵押房产的老人来说，可能会面临产权到期，人活着“钱”花光了的问题。
在各种调控效果均不显著的情况下，市场将房产税视为促使房价下跌的救命稻草。5月，国务院批转发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。《决定》中，“加快房地产税立法并适时推进改革”作为这个改革大纲中唯一涉及“房地产”方面的内容，成为了业内炙手可热的谈资。
有专家指出，这次《决定》中表述的“房地产税”与此前一直试点的房产税不是一回事。“房地产税不是房产税，加一个字，就是完全不同的另一个税种。”中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮如是说。
“房地产税的提法意味着要把土地的部分纳入进来。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析，三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，意味着对包括房产税在内的整体房地产税收体系的调整和改革。
长效机制将成主流
5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人士明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往，此次中央明确提出了房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。2010年以来，房产税一直是舆论焦点。重庆、上海已从2011年1月28日起率先正式试点开征房产税。而房产税到底能否平抑房价，就在人们争论不休之时，有关第三个征收房产税城市名单见诸报端，湖南、湖北、北京、杭州等地入围的传言未成真。
11月20日，国务院常务会议提出了整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，推动建立不动产登记信息管理基础平台、不动产登记信息依法公开查询系统。“如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。不动产登记系统及房屋价值动态评估系统，是房产税全面开征的两大必要技术前提。”不少业内人士认为，此举是为房产税开征铺路。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，实施不动产统一登记制度给未来开征房产税奠定基础，也为各类产权的土地合法交易奠定基础。鉴于此，胡景晖预计，这将促进未来房地产市场新房、二手房、租赁市场的有效供应量，缓解部分城市或局部区域市场供需矛盾，减缓房价继续上涨压力。
住房信息联网、不动产登记同步推进。3月15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有40个城市完成住房信息联网，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网。5月16日国土部副部长胡存智明确表示，国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。住房信息联网和不动产统一登记制度的建立为房产税顺利征收提供了保障，只有在住房信息联网完善、房地产相关税制改革、财产公示制度及收入分配改革等多方配合共同推进下，房产税制度方可有效实施。值得关注的是，住房信息联网的推进速度可能并不如预期，但作为未来全国房屋管理体系的基础，相信中央仍将对各地政府提出要求，积极推进信息系统建设工作。 |
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