| 发布日期：2013-12-26 08:47:54 信息来源：第一财经日报 点击：259次 |
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三个“1亿”目标是怎么测算出来的
刚刚闭幕的中央农村工作会议将城镇化时间表进一步细化，提出了三个“1亿”目标。
所谓三个“1亿”，即到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。
多名专家在接受《第一财经日报》采访时称，三个“1亿”的提出突出了新型城镇化的本质，即人的城镇化，而将城镇化的阶段性目标作量化处理也有利于工作推进和社会监督。
协调推进城镇化
对于为何将目标定在“1亿”，一名体制内学者昨日对本报称，这是基于现阶段社会发展和改革速度测算出来的目标值。
有研究者估算，近年来，中国的城镇化率每年提高超过1个百分点，农村人口常住城镇的新增规模每年在1400万左右。此前，中央也曾提出在2020年之前，平均每年要解决农业转移人口落户城镇的规模约为1400万的目标。这两组数据7年的叠加值接近一亿，符合实际发展情况。
对于这一目标，大部分专家表示实现难度不大。中国(海南)改革发展研究院院长迟福林此前在接受本报采访时称，中国城镇化还处在快速增长过程中，至少还有近20个百分点的增长空间。但中国的问题是人口城镇化率太低，目前只有35%左右。他提出，到2020年，人口城镇化率不能少于50%。由此可见，要保持每年1%以上的人口城镇化率是比较容易实现的。
值得注意的是，会议提出的“到2020年要解决约1亿人口在中西部地区的城镇化”，与不久前中央城镇化工(行情 专区)作会议提出的“在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极”一脉相承。由此可见，未来无论是棚户区改造还是城市人口落户，中西部的城市群都将成为主要阵地。
棚户区改造进程加快
在三个“1亿”的目标中，棚户区和城中村的改造推进速度最快。根据公开信息，棚户区改造不仅圆满完成2013年目标，目前从中央到地方都对2014年的工作提出了初步规划。
根据中国政府网消息，2013年，全国计划改造各类棚户区304万户，截至11月底，已开工323万户，占目标任务的106.2%，2013年全国棚户区改造任务全面完成。
住房和城乡建设部部长姜伟新24日表示，2014年城镇保障性安居工程建设(行情 专区)的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。
多地也推出了棚户区改造时间表。甘肃省住建厅副厅长郭明卿18日表示，明年计划实施棚户区改造8.54万户；山东省日前出台文件称，2014~2017年，全省改造棚户区79.79万户，基本完成集中成片、非集中成片城市棚户区和城中村改造。
事实上，引导棚户区改造一直是新一届政府的主要工作之一。不久前的2013年中央经济工作会议提出，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造；中央城镇化工作会议也要求，深入实施城镇棚户区改造。
12月13日，财政部、国家税务总局两部门发布《关于棚户区改造有关税收政策的通知》，这是对7月4日国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》的细化，也标志着棚户区改造与加大公租房与廉租房的保障性住房问题提到了同等的高度。
国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏认为，“到2020年解决约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造”表明，中国建立统一的城乡建设市场的突破点将是城中村的农村建设性经营用地，为此开发商和地方政府可以在这点上多动脑筋，但维护农民利益，实现农民、集体和政府间的利益合理分配将是政策落地的关键。
新型城镇化：看不见的规律在主导
当人们在讨论城镇化时，人们在讨论什么？有时，跳出问题，甚至是跳出地域、跳出时间的局限，才得以看得清问题的全貌。
一个外国学者眼中的中国城镇化
在中央城镇化工作会议结束后第四天(12月17日)，阿特金斯亚太区经济和咨询的董事John Barber和21世纪经济报道记者分享了他的看法。过去25年时间里，他一直在研究城市经济学。
他认为，有9条关键信息可以描绘当前的中国。其中最首要的趋势是，中国正处于快速城镇化进程，由此而进入新的发展机遇期。中国的服务业加快发展，一系列的自贸区和经济特区吸引了国内外大量的投资。同时，中国正在重点发展一些新兴产业，包括绿色节能产业、生物科技等新的产业。“我看到中国不仅是追求经济发展的速度，更加重视经济发展的质量。”John Barber说。
第二，中国正在大力构建发展循环经济。所谓循环经济就是以最科学、最优的方式来使用自然资源和人力资源。
第三，现在中国是告别了GDP至上论。“如果只用GDP一个指标衡量中国经济发展，是不全面的。这还可能导致对于地方政府政绩的评估出现问题，甚至导致环境的恶化。现在好消息是中国各级政府都认识到了这个问题，而且在扭转经济发展的模式。”John Barber进一步阐述说。
第四，重视资源节约与环境保护。“我相信中国政府已发现，需要给基础设施建设容量设定一定的上限，尽可能减少资源的浪费，重视环保和生产安全，这都是在未来看到的一些积极的趋势。”John Barber表示。
第五，中国更强调经济社会平衡发展。在地方层面，在发展经济的同时也强调提高社会效益与社会公平，同时平衡消费和环境保护，第一产业、第二产业和第三产业的发展。
第六，需要理解市场的变化。
第七，整合利用资源。John Barber观察到，地方政府正在越来越多地开展区域内目前可用土地的分析，其教育水平、劳动力技能水平能否足够满足当地在经济发展模式上所需要做的调整和转变。地方政府必须改革现有的地方融资平台，更多开展公共部门和私营部门之间的合作，分析影响当地市场需求变化的不同驱动因素等。
第八，避免产能过剩。要针对不同的行业，分析目前的供给状况。
最后一点就是“以人为本”。John Barber指出，必须要考虑消费者有哪些具体的需求，并对不同人群有所细分。比如，农民工将成为未来城镇地区服务业的支柱，但如何为农民工提供服务，为他们提供住房，又是另外一个问题。“我们还要分析消费者的偏好，不同的消费者在居住、休闲、娱乐、文化等等方面有哪些不同差异化的偏好。”John Barber说。
这9条关键性的信息，只有一条提到了城镇化，但每一条都和中国正在进行的城镇化进程息息相关。
“嘈杂”的民间解读
2013年，“城镇化”绝对是一个热词。毫不夸张地说，2013年全国范围内召开了数百场大大小小的论坛和研讨会来讨论“城镇化”，专家学者们从中央领导人的每一次讲话中寻找蛛丝马迹。
用否定句式来讨论城镇化，是最不容易出错的。
比如，农业部部长韩长赋说，城镇化不是“去农村化”。韩长赋指出，上世纪90年代以来，中国的城镇化率每年提高超过1个百分点，2012年达到52.6%，城镇常住人口已多于农村。按这个速度，再过20年，中国的城镇化率可能会超过70%，而届时全国人口也将达到15亿的峰值。这就意味着20年后的中国仍将有大约4.5亿人生活在农村，这就是中国的国情。
在韩长赋看来，十八届三中全会明确提出，要促进城镇化和新农村建设协调推进。因此，城乡规划要统筹考虑，城镇化要带动新农村建设，而不能取代新农村建设。城乡一体化不是城乡同样化，新农村应该是升级版的农村，而不应该是缩小版的城市。一些地方在推进城镇化过程中的某些“去农村化”的做法，不符合中国国情。
又比如，万达集团董事长王健林指出，新型城镇化绝不是房地产(行情 专区)化，但也一定离不开房地产。“我对城镇化的理解首先是市民化、产业化。”王健林说，“现在不要讲增量就讲存量，现在2.2亿的农民工，怎么解决？如果不把农民工变为市民，这个城镇化叫新型旧型都没有意义。而只要进城居住的人成为市民，应有保险(行情 专区)、有养老等公共服务配套措施(跟进)。”
除了市民化，还有产业化。王健林认为，现在中国已经公布130多个资源枯竭型城市，资源枯竭了或者单一产业不持续，将来会出问题。农民转为市民后，必须“有业(可)就而且产业可持续。当然，还有其他很多内容，例如配套设施、文化、医疗等等。”他承认这样的解读带有个人色彩，但他坚信：“城镇化是一定离不开房地产的，但是不能说城镇化就是房地产化。”
关于这样“不是”或者“不能”的看法一点也不陌生。有时，也不得不承认，人们看问题的视角也会受身份所限。IT界人士在谈他们眼中的城镇化时，最后落点总要归结于互联网。
在10月份举办一个名为“2013年中国新型城镇化市长论坛”上，一家名为宜信的互联网公司提出了互联网金融助推新型城镇化的观点。宜信公司总裁助理刘大伟称，“中国有6000万小微企业，很多是从农村进入城市之中，如何给他们提供更多的金融服务，支持他们的发展，这也是城市化当中非常重要的问题。城镇化建设的金融需求具有多样性、均衡性、差异性等特征。城镇化过程中，必须在政府引导下更好地发挥市场的作用。城镇化，要大力推广普惠金融。金融城镇化不仅包括城市建设、产业发展的城镇化，更包括人的城镇化”。
从事农业研究的学者说，有农业现代化的支撑，才能使城镇化可持续发展。北大光华管理学院党委书记冒大卫在参加西双版纳曼飞龙生态产业媒体见面会时说，城镇化应该以过程为导向，而不是以结果为导向。新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化之间有内在联系。冒大卫指出，城镇化是过程，信息化是手段，新型工业化是基础。
“是一个自然历史过程”
12月13日结束的中央城镇化会议，大概最出乎外界意料的是一段诗意的表述。
“城镇建设，要实事求是确定城市定位，科学规划和务实行动，避免走弯路；要体现尊重自然、顺应自然、天人合一的理念，依托现有山水脉络等独特风光，让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁；要融入现代元素，更要保护和弘扬传统优秀文化，延续城市历史文脉；要融入让群众生活更舒适的理念，体现在每一个细节中。建筑质量事关人民生命财产安全，事关城市未来和传承，要加强建筑质量管理制度建设，对导致建筑质量事故的不法行为，必须坚决依法打击和追究。在促进城乡一体化发展中，要注意保留村庄原始风貌，慎砍树、不填湖、少拆房，尽可能在原有村庄形态上改善居民生活条件。”
中央城镇化工作会议同时指出，城镇化是一个自然历史过程，是我国发展必然要遇到的经济社会发展过程。而12月23日至24日召开的中央农村工作会议指出，到2020年，我国要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。
另外一个重要信息是，《国家新型城镇化规划》将根据中央城镇化会议讨论情况作出修改。当上升为规划层面，这意味着探索即将有章可循。
城镇化究竟是一个名词，还是动词，抑或是形容词？当我们讨论城镇化时，它正在进行，并且不以人的意志为转移。
地产商的城镇化选择题：聚焦一线还是开辟二三线
在中国，最关心城镇化路径选择的群体莫过于开发商。中国的城镇化道路该怎么走，关乎下一步机会在哪里。对于常常一掷数亿资金地拿地的开发商，没有谁比他们更懂得选择比努力更重要的意义。
回归的逻辑
华远地产(行情 股吧 买卖点)董事长任志强观察到，2011年开始，本轮调控初期，一线城市是重灾区，开发商纷纷跑到三四线城市去拿地，并引发其地价上涨。
很快暴露出的问题是，部分三四线城市供应远大于需求，继鄂尔多斯(行情 股吧 买卖点)、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”，很多空置楼盘无人问津。从2012年底开始，一批房企重回一线城市。
地价的上涨说明了一切。2012年12月31日，华远地产以接近500%的溢价率、16000元/平方米(扣除保障房)拿下通州地块时，还有人称之为地王。但不久之后泰禾地产在附近拍出的地块，轻松超越了华远创造的纪录，楼面价达19000元/平方米。
地价的上涨，释放了房价上涨的强烈信号。尽管地价昂贵，但任志强告诉记者，如果下半年华远要买地，首选北京。一线城市地价昂贵，但有更明确的预期。任志强以北京举例说，“国五条”出台后，北京是执行得最为严格的一座城市，但房价却一直在上涨。
万科执行副总裁毛大庆常常援引6组数据来证明北京的吸引力。北京有24所“211工程”大学，排名第二的上海仅有10所，而中国一共只有不到80所“211工程”大学。
全中国的重点中学前一百强中有35所坐落于北京。常住北京的两院院士超过了总数的50%。500名卫生系统认可的好医生中，有227位在北京。重要的门户网站的总部，除腾讯外，绝大多数在北京。还有像中央国家机关、军队各总部，驻华使领馆、五百强总部、海归精英等等，以及一些身份不明的有钱人都在北京。
“这就是北京的强大的发展动力之来源。”毛大庆认为，核心城市的房地产价值无需讨论。但与前几年不同的是，2013年下半年以来开发商在北京所取得的地块大多位于五环以外。但即便如此，五环外的房子也是开盘就卖光。
全联房地产商会创会会长聂梅生观察到，“北上广深房价涨幅相当高，但其他部分城市的房价不仅在GDP涨幅之下，有的甚至低于CPI增长。”她认为，2014年的房地产市场会沿袭这个态势，即一线城市的房价仍将处于高位，但涨幅会收窄，一线城市和其他城市之间的房价差异化将继续扩大。
聂梅生指出，当前房价确实是两个脱离——既脱离经济的基本面，又脱离人的支付力，个别城市已经形成泡沫了，比如鄂尔多斯、温州，但并没有形成全局性的泡沫。
城镇化的地产机遇
但在一些开发商忙着回归一线城市之际，一些非主流城市也正在诞生一些奇迹。
小城市也存在着强烈的改善性需求。世茂集团品牌管理总监孙静也表示，世茂会选择性进入百强县。2012年，在福建晋江，世茂单靠御龙湾一个项目销售了43亿元。这样的模式2013年被复制到离晋江不远的石狮。石狮市现有户籍人口约40万，2012年人均GDP(常住人口)为76827元。世茂“摩天城”项目，4月份拿地，10月31开盘，日光，20亿元。
表面上，开发商是在依照政策风向做战略决策，实际上，有客观规律在主导市场的发展。城市亦是人们选择的结果。好的城市集聚了更多的资源，吸引了更多的人，因此诞生了更多的需求。人们在城市里生产财富，并且有能力为自己的需求支付。
在规律面前，长官意志也常常失效。毛大庆在第五届地产中国论坛上说，他曾经去参观一些新兴城市的商务区，发现地方政府的领导都在说相同的故事，都称自己城市建造的商务区未来将成为集聚之地、将成为区域发展引擎。毛大庆的疑问是，“怎么会有那么大的需求，怎么会有那么多的发展引擎。”
地产商们关注政策的变化，但有时风向并不是左右投资决策的决定性因素。以北大资源集团为例，2009年该公司战略定位为城市运营商，是因为看到了很多地方对产业对文化有着巨大的需求。
在城镇化加速的中国，很多城市都出现公共品短缺的状况。然而，仅靠政府力量，难以在短时间内解决问题。譬如，成都天府新区目前还没有一家三甲医院，他们迫切地希望引入医疗资源。北大资源集团发现，二三线城市很欢迎能植入产业资源的开发模式，一线城市郊区也急需公共品的补位。回首过去5年走过的道路，方正集团总裁、北大资源集团董事长余丽发现，北大资源集团的战略与政策方向是高度契合的。
碧桂园集团副总裁王少军在参加21世纪经济报道举办的城镇化论坛时表示，碧桂园通过对三四线城市，甚至是县城的开发后发现，地方政府对加快城市建设、居民对改善住房需求，都怀着巨大的迫切心情。只要有需求就有市场。开发商需要做的是，配合好政府、配合好当地居民。定位恰当，不越权、不以房地产带动新城镇化发展。
中央定调城镇化发展方向以后，开发商未来的机遇在哪里？住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹公开表示，房地产市场的投资机会，已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。
她提醒房地产企业，要注重新型城镇化政策下关注城市群。“房地产发展从来都是和城市的发展紧密相关，下一步的城市发展是要走以城市群作为推动城市发展的主体形态，这是新型城镇化规划中的重要内容。”
秦虹指出，房地产投资还要关注中国的高速交通网络建设。“现在全国657个城市可以分为两类，一类是在高速交通网上面，有交通节点；还有一些城市是在这个网的下面。大致可以判断，在交通网上的城市，与交通连接点、交差点、会合点的城市投资效率更高。”
秦虹认为，产业结构的升级将促进优质商务和旅游地产的发展。“下一步，中国经济增长很重要的一方面，就是大幅度提高服务业所占的比重。”她还提醒投资者应该关注“城镇化时代的楼宇经济”，“这些地区的楼宇更新改造和再资产化的机会是非常大的，因为这些楼宇的物业价值一定会伴随着土地的级差地租同步提升。” |
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