| 发布日期：2013-12-27 08:18:29 信息来源：中国证券报 点击：221次 |
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国土部下属的土地勘测规划院26日发布的《中国土地政策蓝皮书(2013)》称，明年国土部将全面推行节约集约用地政策，用地规模实施总量控制和减量供应，加大存量建设用地供应，减少新增建设用地。分析人士认为，明年新增建设用地规模可能有所下降，国土部将更鼓励在现有基础上挖掘潜力。
推进不动产统一登记
日前召开的中央城镇化工作会议提出，节约利用土地资源，严控增量，盘活存量，限定城市发展边界，切实提高城镇建设用地集约化程度。《蓝皮书》称，明年国土部将全面推行节约集约用地政策，用地规模实施总量控制和减量供应，加大存量建设用地供应，减少新增建设用地。
分析人士认为，明年新增建设用地规模将有所下降，未来在建设用地供应政策上，国土部将更鼓励在现有基础上挖掘潜力，而非一味将目光投向增量。统计数据显示，此前几年年度新增建设用地规模不断上升。中国证券报记者获悉，今年以来，国土部初步建立了一套覆盖各个领域和层级的节约集约用地政策体系，未来该项政策将可能常态化运行。
在耕地保护方面，由于粮食安全被中央提到重要位置，《蓝皮书》称，在农地流转不断扩大和建设新型现代农业的新形势下，国土部将继续执行最严格的耕地保护政策，加大基本农田保护力度。
在推进不动产统一登记方面，《蓝皮书》称，明年国土部将研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理基础平台，做好国家层面有关不动产登记衔接工作。
完善宅基地管理制度
《蓝皮书》提出，明年将按照十八届三中全会要求，在全面总结各地征地实践经验的基础上，不断完善现行征地制度，缩小征地范围，进一步规范征地程序，着力建立完善多元保障机制。
针对宅基地管理制度改革，《蓝皮书》称，明年国土部将针对目前农村宅基地在使用、管理方面存在的问题，完善宅基地管理制度，同时探索宅基地上农民住房的财产性收益的路子。
继续深入推进土地有偿使用制度改革也有望成为国土部明年的工作重点。其方向在于，逐步缩小划拨用地范围，以公平、公开、有偿的方式配置土地资源，全面推进基础设施和社会事业用地有偿使用，清理存量划拨用地，发挥市场在资源配置中的决定作用。
同时，针对不同产业、不同用地类型提供不同的有偿使用方式，弥补一次性收取地价款单一方式的不足。提高工业用地价格，减少工业用地，适当增加居住用地供应。
《蓝皮书》强调，中国经济结构正处在重大转型期，未来土地政策将围绕建立城乡统一的建设用地市场，处理好政府和市场的关系，通过市场化改革，使市场在土地资源配置中的决定性作用真正得以实现。注重土地政策与财税体制、产业政策、金融政策相互配合，促进城乡统一的建设用地市场的建立。
在具体路径上，一方面，从基层吸取好的成功做法，上升为政策法律；另一方面，推进土地政策的区域化和地方化，按照资源禀赋、人口分布和经济发展水平的地区差异，制定区别对待的土地利用战略和土地管理政策。
卖地疯狂或推涨房价 北上广深明年限购将从严
2013年以来，土地市场整体成交火热，尤其是北上广深。数据显示，北上广深4大城市合计土地出让金已达5014亿元，相比2012年全年的2005亿元，上涨幅度达到了150%。
此外，12月24日，住建部称明年将对北上广深等房价上涨过快的城市从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。
北上广深卖地收入暴涨150%
综合(行情 专区)每日经济细嫩据经济参考报称，今年以来，土地市场整体成交火热，尤其是北上广深。频繁出现的地王进一步促使这些城市的土地成交量和成交收入大幅增长。
中原地产研究中心24日数据显示，截至目前，一线城市土地出让金同比集体暴涨，北上广深4大城市均创历史纪录。其中，上海更是创造单一城市2000亿元的年度土地出让金历史纪录。北上广深4大城市合计土地出让金已经突破5000亿元，达到了5014亿元，相比2012年全年的2005亿元，上涨幅度达到了150%。4个城市的排位来看，上海稳居第一出让金为2177.98亿元，北京紧随其后高达1736.14亿元，广州和深圳分别为650.89亿和449.83亿元。
中原地产研究总监张大伟称，12月可能还有部分工业地块出让，预计2013年北京土地出让金将接近1850亿元。
今年整体土地市场都迎来 “春天”，中指院年度报告显示，2013年1~11月，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，已大幅超过去年全年的2.1万亿元，同比增长62.2%。从不同阶段来看，三季度各类土地出让金最高，达8957亿元，同比增长69.0%；10~11月涨幅回落至35.7%。
在加推供应和房价上行的双重背景下，今年住宅用地受到热捧。中指院报告显示，2013年1~11月，全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米，同比增长13.1%。其中住宅用地成交4.6亿平方米，超过去年全年总量，同比大幅增长34.2%，结束连续两年的同比下降趋势，且增速自2010年后首次超过商办用地。
市场分析机构CRIC研究中心研究员杨晨青认为，由于今年房企普遍调整了投资策略，加大了对一线城市的投入力度，从而促成了一线城市成交量出现83%的增长幅度，其中上海经营性用地成交面积截至目前已经超过2000万平方米。
分析认为，2013年以来，各地地王频繁出现，甚至成为普遍现象。相比往年，今年市场上出现的地王在单价和总价上都突破了市场的想象力。
杨晨青表示，土地市场的火热使今年以来各城市的土地出让金较去年同期出现明显增长。根据CRIC研究中心针对全国53个重点城市的跟踪统计数据，这些城市前11月土地出让金总计16029亿元，同比增长大幅提升67%。
此外，杨晨青称，地价高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行。今年房企的融资环境相对宽松，销售业绩亦大幅提升，现金充裕。因此，尽管9月底国土部要求地方禁止出现地王，但各地仍然不断有高总价地块成交。
上海易居房地产(行情 专区)研究院研究员严跃进称，相比工业用地和商办用地，住宅用地对于地方政府的财政收入增加贡献更大，同时也有利于稳定房价。
张大伟指出，这在出让金创新高的一线城市表现十分明显，2013年北京土地供应总量中，住宅类土地供应首次超过五成，今年的住宅类土地供应建筑面积也超过了1200万平方米。
中指院报告显示，“1~11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为16.3%，较去年同期提高9.4个百分点。其中，住宅用地溢价率为19.5%，商办用地为12.7%，分别比去年同期高11.3和6.0个百分点。”
中指院常务副院长黄瑜表示，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与去年谨慎拿地不同的是，品牌房企针对一线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。
住建部：北上广深明年限购从严
综合新京报及京华时报显示，2013年12月24日，全国住房城乡建设工作会议举行。住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时明确表示，2014年要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施，房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。
姜伟新表示，“要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。”北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。
据姜伟新介绍，2013年，全国有17个城市出台了稳控房价的政策措施。“2014年，要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。”
此外，随着城镇化、工业化的深入发展，不少地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭住房支付能力下降。
姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”
事实上，这几年各地有不少新的实践。如上海市和湖北黄石市建设共有产权商品住房，深圳市采取市场化运作方式筹集和建设安居住房，北京市发展自住型商品住房等。
据介绍，一些地方开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。
住房城乡建设部认为，从一些城市的实践来看，发展共有住房，在政府的支持下，充分发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。同时，发展共有产权保障房，符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。
姜伟新表示：“各地要注意学习借鉴他们的经验。住房城乡建设部也将认真总结各地经验，深入研究相关政策，会同有关部门适时提出指导意见。”
加强房地产市场监管，历来是房地产市场调控中的重要举措。
姜伟新表示，2014年，继续加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，大力推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。
据姜伟新介绍，2014年，住房城乡建设部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本。同时，要求各地加强对房地产开发企业、物业企业、中介机构的监管。
此外，针对社会关注的城镇个人住房信息系统建设，姜伟新表示，明年还要继续推进，进一步扩大联网城市范围，探索建立各省、城市与住房城乡建设部联动的信息系统建设工作及运行机制。
2014年全国城镇保障性安居工程建设(行情 专区)的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。
住房城乡建设部部长姜伟新说，要把抓好配套设施建设放在更加突出的位置，多建成、早入住。同时，要重点推进各类棚户区改造。继续做好保障房质量管理、入住审核、后续管理和信息公开工作。推动民间资本参与保障房建设运营。
另外，2014年要继续抓好农村危房改造和农村人居环境整治工作，安排260万户左右农村危房改造任务。
明年楼市会怎么样？
同时，全国整体住宅用地成交量也呈现上涨态势，市场给明年的楼市出了一道难题：究竟是土地供应带动楼市供应继而房价涨势放缓，还是因高地价而加强房价上涨压力？多数专家认为，一线城市房价上涨压力仍然很大，但部分三线城市将可能出现房价下跌。
在地王的带动效应下，土地价格明显上涨，更进一步刺激了楼市的价格。张大伟称，土地财政的存在，导致在楼市火爆时期，政府愿意更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价的进一步上涨。
张大伟认为，就北京而言，住宅类供需可能在2014年有明显缓解，供应的自住型商品房面积已超过2万套，21宗土地，将在2014年6~8月份集中上市，商品房住宅部分年内供应的土地也有望突破10万套。整体土地供应在2013年明显增加，这将缓解明后年的住宅供需结构。
张大伟说，整体而言，今年的地王潮主要出现在一二线城市，这也证明了全国房地产市场已经分化，房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈，而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性。
但他同时提醒，土地价格的上涨明显影响了购房者、开发商的预期，各地都出现了部分地块楼面价超过周边在售物业价格的现象，这将影响明年房价的走势。
多数研究者认为，明年不同城市楼市量价走势和政策导向的分化会进一步加剧。
中指院常务副院长黄瑜称，“一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能。”
中国社科院财经战略研究院12月18日发布的《住房绿皮书》指出，以中西部地级市为主体的三、四线城市在大城市化趋势和县域经济快速发展的夹击下，经济出现相对空心化，住房市场将延续2012~2013年滞销态势，部分城市房价可能步入下跌通道。
卖地为王
财大气粗的广州恒大地产大举进军一线城市，为“地产市场争夺白热化”提供了一个最为充分的注脚。
在坊间称为“恒大日”的12月3日，恒大以41.76亿元的总金额，包揽了上海嘉定和松江的4幅宅地。同日，恒大又在南京斥资55.1亿元连拍两地块。一天时间，恒大投入了96.86亿元巨资，杀入竞争激烈的土地市场。
这已经不是广州恒大在年内第一次拿下地王。2013年7月，广州恒大以36.5亿元夺取了北京昌平沙河镇地王，还参与了丰台区夏家胡同地王的争夺。
地产商趋之若鹜地竞拍，表明的是对未来几年房产市场的看好。同时，也让供给土地的各地政府，迎来土地财政的“爆发”。
截至2013年11月底，北京土地出让金累计达1653.64亿元，超过2010年的高点，在2013年全年超过1800亿元已然可期。与此同时，上海也将创下土地出让收入之最。截至11月29日，上海的数据为1879亿元，年内突破2000亿元的历史之最也没有了悬念。
从全国范围内的数据来看，地方政府对于土地财政的过度依赖及其占财政收入的比例过大问题仍然未得缓解。2013年12月的《半月谈》杂志撰文分析，十八届三中全会确立的财税体制改革，或将撬动地方财政“钱袋子”，使之从收入、支出、监管等各方面均发生显著变化。在深度改革的领域中，土地财政过度膨胀的深层次问题与病灶就在其中。
土地财政之虞
所谓“土地财政”，是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，这一属于预算外收入的模式又被称为“第二财政”。中国的“土地财政”主要则是依靠增量土地创造财政收入，即通过卖地的土地出让金来满足财政需求。
资料显示，对“土地财政”依赖比较严重的应该是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，最终造成了“土地财政”成为政府收入主要来源的现状。
一方面，“土地财政”的形成与我国土地出让制度有关。因为土地都是通过买断的方式使用几十年，这造成地方政府官员乐于寅吃卯粮、竭泽而渔，根本不考虑下一任政府官员如何解决财政收入的问题。
另一方面，在现行的房地产税费政策下，地方政府是最大的受益者之一，这种巨大的利益诱惑，必然大大刺激地方政府的卖地冲动，并在一定程度上导致房价暴涨等现象。
土地财政与房地产市场结构失衡之间，似乎是一个简单的逻辑。
自2009年起至今的14年以来，全国卖地收入年均超过1万亿元。其中，2011年卖地收入占当年地方财政收入比重超过6成。而截止到2013年9月，全国主要监测的105个城市地价已连续6个季度加速上升。地价的不断攀升和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升，而房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者买单。
但这种逻辑却绝不是一个良性循环。
地方政府的财政命脉系于土地出让，于是也就乐于见到“地王”的出现。地价飙涨加之税收，导致房价降低的空间有限，消费者在寻求资产增值的选择中又对购房趋之若鹜。
与此同时，相应的房价也不可避免地水涨船高。截至2013年6月份，在70个纳入房价监测的城市中，有69个城市房价同比上涨。北上广深等一线城市同比和环比均上涨。7月份数据显示，70个城市房价同比又上涨了6.7%，环比上涨了6.1%。
房价调控悖论
事实上，自从2009年以来，地产调控与房价暴涨这对怪现象就一直相伴随。
2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了旨在抑制投机投资购房的楼市调控“国五条”。这被认为是自2009年12月份开始楼市调控以来相关政策经历的第五次升级。前四次分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”和2011年1月的“新国八条”。
与四年五次房市调控升级不相对称的，则是房价的跳高式增长。市场对于调控的“预期和目的”，显然都不是很“配合”。
国家统计局中国经济景气监测中心于2013年3月进行的中国百名经济学家信心调查显示，对于未来六个月全国平均房价趋势，多数经济学家预期上升。8%的经济学家预期“上升10%以上”， 60%预期“上升10%以内”。
根据兴业证券(行情 股吧 买卖点)的研究报告，2013年9月份北京、上海等一线城市成交环比升幅超过20%，且同比也有较大幅度回升。而北京、深圳的单月环比涨幅超过3%，创历史高位。国内权威的房地产租售服务平台安居客统计数据显示，2013年1月的平均成交价格31258元上升到12月的40301元，年内月环比累计涨幅达到30%。
这意味着前述8%经济学家上升10%以上的“激进”预测都已经略显保守。
如果说全国范围内的土地出让金额飙升的水平已然畸高，那么北上广深等一线城市的数字则可以称之为“离谱”。中国房产信息集团(CRIC)最新的数据显示， 2013年前11个月，四个一线城市的土地出让金收入总额达到4720.38亿元，相比2012年同期的1675.55亿元同比暴涨181.72%，创下历史最高纪录。
对于各种地王价格和土地出让金额，中原地产市场研究总监直指“突破了市场的想象力”。
2012年之前，房价还偶尔做一下“俯卧撑”，出现过几次环比微跌的情形。但从2012年年初开始，以北京、上海、广州和深圳为代表的一线城市房价就再也没有一点下行的迹象，截至目前已经连涨超过20个月。
与此同时，土地价格占房地产价格的比重也越来越高。2012年这一比例不到30%，2013年则达到40%左右。对此分析人士认为，土地成交价格高涨和房子售价被干预，也导致账面上销售收入比开发商原来预期的有所减少，难以转化为继续买地的实力。
华远地产(行情 股吧 买卖点)有限公司董事长任志强在回应国内某媒体报道房企拖欠土地增值税时统计，房企需交纳的各种税达27种、各种费用达180多种。“我们调研发现地价约占平均售价的54%-55%，加上25%的所得税、增值税可能到60%，占到房价的70%左右。”任志强说。
所以，尽管2013年全年国内房地产投资高达7.7万亿元、同比增长近20%，以万科、保利和恒大等龙头企业为首的30家地产公司销售突破万亿元、同比增长33%，但其利润率却并不高。根据沪深两市135家上市房企公布的2013年前三季度财报，行业利润率仅有17.9%，净利润更是只有13%。而且从季度来看，是呈环比下降的趋势。
房企的低利润率再次证明，不抑源头、只控销售终端的调控房价政策就是一个悖论。“不限地价只限房价”的调控被越来越多的地产商批评为“缺乏诚意”，效果大打折扣也在情理之中。一定程度上，以高地价为主要因素的房价上涨动力推升着房价水涨船高。
“高房价如同一根紧绷的弦，迟早有一天会断。”一位地产从业人员对本刊记者说，如果真的如担忧这样，那会使经济变得很被动。宏观层面既不利于地产市场的良性发展，微观上则可能会导致大多数房地产企业在泡沫破灭时成为“接盘者”。届时，有可能会导致地产企业大面积破产，甚至会带来银行(行情 专区)体系的金融风险。
短期来看，一线城市的地产企业的确不愁房子的销售问题，接受本刊记者调查的大部分地产企业也都相信高房价将至少还会持续数年。
远洋地产北京售楼处的一位工作人员向本刊记者表示，目前远洋在北京楼盘的销售都已接近尾声，尤其是近几年来都是处于供不应求的状况。这位销售人员透露，位于朝阳区的一处待开楼盘拟定价为20万元每平方米，但未获朝阳区批准。
一方面是买涨不买跌的消费者们趋之若鹜，另一方面则是房价客观构成因素的连番推动，造成了房价屡涨不跌的中国式怪现象。
在本轮房价调控期间得以大力兴建的保障房还未普遍竣工之前，今年北京再推出“自住商品房”政策，面向具有刚性需求的特定购买者。但来自市场派的观点显示，对其效果并不乐观。鉴于过去几年保障房等相关政策在解决房价过快上涨方面的有限效果，“自住商品房”所能带来的回响也将极其有限。而且，还容易引发有关社会公平的争议。
中国房地产学会副会长陈国强对于万众寄予厚望的房产税作用也持审慎态度。他认为，无论从国外的经验，还是沪渝两地的试点情况看，房产税对于降房价作用有限。
房产税和限价限购若都起不到效果，房价调控的手段显得更加捉襟见肘了。
隐含在其中的结构问题和供需矛盾，或仍将继续推升房价的高企。
房市何处去？
2014年是全面深化改革的起步之年，将更突出改革，继续维持“稳中求进”。优化地产的结构，亦是改革中不得不解决的难题。
早在2013年年中时刻，中国社科院财经战略研究院公布的报告就指出，房地产市场的全面反弹，意味着住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。报告警告称，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。半年时间再过，房价不仅没有在五次加强的调控中下行，反而愈涨愈烈。专家和学者皆认为，大起大落的担忧并不是空穴来风。
全国人大财经委副主任尹中卿认为，房地产价格泡沫是和产能过剩、政府债务和金融泡沫并存的当前四大泡沫之一，挤压房地产泡沫势在必行，只有如此才能为我国经济迎来下一轮持续健康高速增长奠定基础。
原SOHO中国副总裁王盛江接受本刊记者采访时表示，以房地产为代表的经济转型是我国面临的重要任务。王盛江认为，在人口红利拐点已至、城市化面临速度下降和高房价增加了通胀压力的背景下，房地产行业转型势在必行。
“要切实保障和改善民生，实施更加积极的就业政策，健全社会保障体系，促进社会事业改革发展，做好住房保障和房地产市场调控工作。” 2013年12月3日的中共中央政治局会议上，有关调控房地产市场的议题再次成为热点。
虽然，之前的十八届三中全会公报对于房地产调控只字未提，部分专家与分析人士还是在公报中看到了“暗含之音”。北京科技大学管理学院教授赵晓认为，公报中未直接提及地产调控并不代表中央对于房地产的态度。赵晓认为，从国内经济形势而言，当前的高土地成本、高政务成本以及高金融成本已经窒息中国经济。对于地产市场的未来发展，显然是无法忽略的存在。
赵晓认为，“要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用”这句表述也为下一步房地产调控的去行政化指明了方向，最能体现出地产未来的判断。因为房地产是一个典型的资源密集型(主要指金融和土地)行业。
赵晓还预测，房地产金融市场未来将呈现两大趋势，其一是房地产金融将进入直接融资时代，其二则是品牌开发商与金融机构相融合的趋势越来越明显。第一个趋势的证据便是从2004年到2012年，八年的时间里，直接融资占比从30%上升至40.5%。第二个趋势的代表则是近期万科出手逾30亿港元认购徽商银行在港IPO股份。
“对于土地要素市场，从长久来看，土地改革是大势所趋，只有改革才能让农民真正分享到城镇化成果。但土地改革的过程不会一蹴而就。因此，政府要做好平衡，既要避免房价上涨过快，又要避免大幅下降，推进市场健康有序发展。” 赵晓说。
中国社会科学院金融重点实验室主任刘煜辉认为，房地产涉及经济社会各个方面，本质上是经济增长模式的问题，还存在体制上的弊端。如果地方政府以GDP为导向的政绩观没有调整，只是专项针对单一房地产市场出台政策，又会重蹈过去十年的状态，头痛医头脚痛医脚。所以决策层可能会将房地产市场纳入全面深化改革里面，系统解决。
中国房市已经到了结构调整的最关键时刻。 |
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