| 发布日期：2013-12-30 08:28:04 信息来源：经济参考报 点击：231次 |
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元旦将至，尽管多地新一轮调控落地，房地产(行情 专区)市场暂时得到降温，但多个城市仍难以达到年初确定的调控目标。国家统计局最新发布的70大中城市房价数据显示，11月仍有66个城市继续上涨，已有超过26个城市房价同比涨幅超过10%。
业内人士指出，这些城市年度调控目标恐难实现，这意味着，中央应根据年初预定的调控目标进行问责。但值得注意的是，此前调控问责屡屡爽约。
据了解，按照今年2月出台的国务院关于楼市调控的“国五条”要求，全国省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求，多个城市在3月底发布的实施细则中，提出了2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅的控制目标。
但在连续数月上涨的房价面前，部分城市早已超过城镇居民人均可支配收入实际增幅，出现了“倒挂”情况。最新数据显示，截至11月，全国70大中城市中，除了温州房价下降之外，其余城市房价全部上涨。其中，一线城市新建住宅价格上涨同比涨幅已全面超过20%，而达到或超过10%的城市已多达26个，还有23个城市涨幅在8%至10%之间，早已超过年度调控目标值。具体来看，北京同比上涨21.1%、上海同比上涨21.9%，广州同比上涨20.9%，南京上涨15.8%。
对此，中国社会科学院财经战略研究院日前发布的住房绿皮书指出，从统计局数据来看，全国70个大中城市除了温州房价下降之外，其余城市房价全部上涨，而且四个一线城市同比涨幅均超两成。如果以真实房价为基准，2013年多数一、二线城市调控目标基本不会完成。该机构建议，对于目标未完成地区建议兑现调控问责制度，对房价增速过快地区进行约谈和问责。
21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，所谓约谈与问责，意在强调执行，但屡屡爽约的问责使购房者对屡调屡涨的房地产调控措施失去信心，甚至使尚未出台的长效机制也遭受质疑。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也表示，调控目标的设定以及完成程度是市场主体预期的重要影响因素，2013年宏观调控效果不明显，这很大程度就是政策对消费者预期没有产生应有的作用所导致。
的确，近月来，已有包括一线城市的18个城市出台了地方调控收紧政策，而调控加码的主因便是对住建部的约谈做出回应。但业内人士表示，虽然调控收紧一定程度上抑制了房价加速上涨，但从成交量看，整体市场依然火热，一二线城市日光盘迭出。部分城市用限价、限高价等短期措施抑制了市场的上涨，从统计数据上可能会在年底得到降温的假象。但这很可能在明年酝酿更大的涨幅。目前来看，影响房价上涨的动力并未得到根本遏制。
与此同时，在问责落实不到位的背景下，地方政府约束力直线降低。上述人士表示，由于对房地产投资、土地财政的依赖，地方政府调控意愿并不明显，屡屡试探调控底线。12月24日，广州市国土房管局有关负责人在向市人大常委会汇报时称，2014年广州将“探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制。”而就在同一日，住建部部长姜伟新明确表示，2014年北上广深等房价上涨过快的城市要继续执行住房限购政策。于是，第二日广州房管局不得不再次“改口”，在官方网站上挂出公告强调要“严格执行我市房地产市场调控政策。”
此外，倪鹏飞指出，2013年以来，我国住房市场调控开始逐步向市场机制过渡，其中，非常重要的一环是住房调控长效机制。房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度是我国住房调控长效机制的重要方面。这三项政策很早就被提出，但是一直都处于研究状态，迟迟未能落地。
“房价调控目标已落空，严厉问责则不能落空，应兑现调控问责制度。”倪鹏飞表示，2010年以来，国务院历次出台的住房调控政策都要求对房价上涨过快地区要约谈和问责。但是，2010年至今还没有一个城市被问责，问责制的严肃性受到挑战，也就失去作为城市住房调控手段之一应有的作用。
28日，中国人民大学房地产研究中心教授、商业地产专家鲁炳全在重庆举办的2013中国西部商业地产高峰论坛上称，新一轮的调控政策给整个中国房地产行业带来了彻底性的战略转型，房地产行业由原来谋取高利乃至暴利的盈利理念全面转向了以经营性资产，以资本化手段盈利的金融地产时代。
鲁炳全称，日前中央经济工作会议已经明确对房地产未来在市场上扮演的角色做了温和处理。至于交易带来的房价不是靠行政手段来解决，将更多靠市场手段来化解。而政府更多是做好供给和保障，让更多的社会中低收入者能够享受到基本社会保障。但是未来以税收为核心的市场手段一定会取代行政调控手段，这是必然的趋势，也是不可逆转的。
鲁炳全说，自1995年广州的中华广场开始，便已经开启了中国商业地产的投资开发，拉开了商业地产发展序幕。而从2010年下半年开始中国房地产行业发生了重大变化，所有一线房地产企业都高调宣布纷纷的加大对商业地产的投资，其中包括发源于重庆的龙湖地产。西部几大城市的商业地产也从2010年下半年以后进入到高速发展阶段，迎来了商业地产的发展春天。
为什么到了15年后众多房地产企业才开始宣布纷纷进入商业地产，加大这方面的投资呢？
鲁炳全认为，受新一轮的房地产调控影响，很多开发企业认识到以前依靠大量的存量土地进行滚动开发模式已经走到了尽头，万科等一线房企就是这样成长起来的。但这些一线房企要继续保持良好的盈利能力和市场竞争力只有改变以往的投资模式。通过经营性资产的投资开发来优化资产资本结构，提高持续盈利的能力，商业地产就扮演者至关重要的角色。
在从事商业地产研究20多年的鲁炳全看来，商业地产不是地产，它是非银行(行情 专区)类的金融产品；商业地产项目是永远不可复制，因为商圈不可复制，所以不要盲目复制；商业地产造就资本家。如何让自己所拥有的商业物业成为资本市场的宠儿，就能够造就自己成为资本家。
据了解，目前重庆商业地产项目遍地开花，并有部分房企形成了自身特有的商业地产体系。如龙湖的时代天街系列；协信的星光系列以及东原地产的时光系列。由香港置地和招商地产(行情 股吧 买卖点)联袂打造的长嘉汇项目正在开发30万方的商业综合(行情 专区)体，融创地产在解放碑的凯旋路综合体项目也将于明年亮相。
年末，房地产市场悄然变得冷清。多家机构的数据显示，今年第四季度热点城市楼市成交量持续下滑。随之而来的是一二线城市部分区域的房价“跳水”。楼市似乎正从此前的火热状态迅速降温。
这种市场异动引发了外界猜想：随着热点城市调控政策收紧，房地产市场是否进入下行周期？多位分析人士强调，近期楼市降温是地方调控政策密集出台和季节因素综合作用的结果。从供需基本面来看，供不应求的状态仍未明显改善，楼市仍有上行动力。因此，当前的市场异动属于“假性降温”。
尽管年末一系列重要会议强调市场化思路，但短期看，热点城市仍将承受政策的高压。整体看，明年房地产市场或转入低速运行，房价涨幅可能放缓，未来市场难出现大起大落。
多因素致市场降温
中国证券报记者近日调研发现，进入12月，北京朝阳区和大兴区部分小区的二手房源报价出现下滑，个别房源的价格降幅甚至达到20万元左右。尽管中介业务员表示，报价下降是业主急于出手的结果，但近期京城二手房价格涨幅乏力却是不争的事实。
中原地产研究部的统计数据显示，今年11月北京二手房挂牌均价每平方米3.45万元，相比10月3.5万元的挂牌均价出现了轻微下调。12月以来，北京二手房的报价调整到每平方米3.35万元。
新房市场同样也在降温。链家地产的统计数据显示，进入12月，北京纯商品房项目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均价普遍走低。
这种情况已成为一二线热点城市楼市的缩影。中原地产的统计显示，截至上周，全国54个主要城市的成交量已经连续四周出现回落，明显低于9月和10月的水平。预计12月，楼市整体成交量将明显下滑。
对于出现这种现象的原因，多数机构认为是综合因素导致，这与当前的时间节点密不可分。中原地产市场研究部总监张大伟将其归结为两个主要原因：一是政策收紧，影响了主要城市的供应量，也对部分需求有影响；二是大部分房企年度任务已经完成，推盘不积极。
还有专家提出，季节因素的影响不可忽略。由于天气和节日因素的影响，冬天本就是供应和销售淡季，若无政策因素影响，四季度的房屋供应量和成交量往往是全年低点。
“我们有足够库存可售，但更希望放到年后，来冲击明年的业绩，并维持一定的增长率。”某上市房企营销负责人表示，由于今年的销售目标已提前完成，企业无意在年末增加供应。加之一线城市普遍出台限价政策，对新房入市有着诸多限制，因此市场供应更为低迷。
而在需求端，除热点城市限购加力影响需求释放之外，年末信贷供应偏紧，也在很大程度上影响成交量。“市场需要对政策有个消化期。”上述房企负责人称，11月多地收紧政策之后，未来两个月市场会出现应激反应。
楼市上行动力未竭
在房价步步高(行情 股吧 买卖点)升、市场泡沫累积的情况下，楼市的异动引发了市场的猜想：此次市场波动究竟是短期行为，还是意味着长期调整到来？
多数受访者认为，从供需基本面来看，尚不能支持市场反转的结论。来自国家统计局的数据显示，今年前11月，全国商品房销售面积达到110807万平方米，同比增长20.8%。但同期，全国房屋竣工面积仅为69420万平方米，增长2.5%。新增供应规模和增幅明显低于消化速度。
分城市来看，一线城市和部分热点二线城市的市场成交始终居于高位。虽然今年市场供应端有所改善，但尚不足以缓解供不应求的大势。此外，尽管三四线城市供应量普遍充足，但总体市场仍存在供应压力。
“从这个意义上说，当前的市场异动属于短期的‘假性降温’，而非长期调整的先兆。”一位接近住建部的专家表示，在供不应求的基本面短期难以改变、推进新型城镇化的背景下，房地产市场仍有上行动力。
值得注意的是，近日全国住房城乡建设工作会议传递出的信号显示，明年要强调调控的针对性，针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。其中，北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。
尽管高层在年末的多项会议上强调市场在资源配置中起决定作用的思路，但未来一段时间，楼市调控政策的整体基调不会改变。热点城市楼市仍将承受一定的政策压力，尤其是以限购等行政手段为主的压力不会消除。
同时，楼市长效机制正在酝酿中，但真正出台尚需时日，为避免出现政策“真空期”，现有的调控政策不会在短时间内退出。
专家认为，这种压力可能对房地产市场上行态势起到一定的遏制作用，但并不会造成供需形势逆转。有业内人士认为，行政手段在抑制房价快速上涨的同时，也有可能影响供应的累积。
房价涨幅有望回落
虽然楼市异动给购房者带来一定的心理影响，但在多数业内人士看来，这种局面不会长期存在。链家地产市场研究部张旭认为，随着明年1月银行放款恢复正常，有望带动部分需求，尤其是换房需求持续释放。明年初市场将会由目前偏冷有所转向，2014年楼市有望实现温和开局。
张旭同时指出，1月末为春节假期，长假前后成交活跃度会有所下降。综合看，虽然年初的市场会有所升温，但难以对价格产生带动作用，短期内价格还将保持平稳运行。
值得关注的是，尽管并不意味着供需关系的反转，但近期市场异动很可能意味着房价将从高速上涨的状态中回落。
上海易居房地产研究院认为，虽然当前房价涨幅处于高位，但涨幅即将见顶。根据国家统计局的数据，今年11月，全国70个大中城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比平均上涨9.62%，涨幅创今年新高，且北上广深四城市的同比涨幅连续三个月超过20%，为有统计以来首次出现。
这轮房价上涨的主要原因在于，此前两年土地供应不足，造成供需失衡。随着今年土地交易量的回升，这种局面有望得到缓解。
根据北京市土地整理储备中心的数据，2013年北京成交住宅类地块成交74宗，规划建筑面积为1326.4万平方米，较2012年同期增长117.9%。从全国来看，今年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，增幅为今年来首次转正。
多数专家认为，我国房地产调控政策正在走向市场化和长效化，这将有助于维护市场的平稳运行，避免出现大幅波动。
“2014年房价涨幅放缓已经成为市场共识。”北京中原地产的分析报告指出，从房地产投资、销售等指标上看，明年增速都将放缓，在经历这一短暂调整后，楼市将可能进入“减速”运行的阶段。
调控倒逼房企转型
扩充产品线大势所趋
在推进城镇化、土改加速等背景下，一线房地产企业纷纷谋求转型。从万科、保利、世茂等房企近期的动作来看，拓宽产品线、丰富产品类型已成为最主要的转型方向。事实上，房地产行业的平均利润率步入了下行通道。分析人士认为，产品的分化不仅是房地产企业自发调整的结果，也是企业基于市场环境变化的考量，这种调整是大势所趋。
利润摊薄洗牌提速
房地产行业的利润率正在走低。中原地产研究部统计，截至11月初，公布三季报的上市房企合计135家，总营业收入达4675亿元，总利润为835亿元，行业利润率只有17.9%，净利润率只有13%。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，房地产行业利润率在2013年上半年为19.2%，2012年同期则为21.3%，近年来出现了持续下滑。
分析人士认为，楼市调控政策挤出了相当部分的投资需求，是导致房地产业利润率下滑的主因。从事数据研发的中金标准数据公司总经理郝文嘉说，随着房价不断攀升，在购房者消费及投资能力与房价相比不断下降的情况下，房地产价格暴利上涨趋势已经开始衰减。该机构监测的数据显示，近3年来，全国82个城市的住宅投资收益率与2009年相比明显呈下降趋势。
成本提高、开发周期缩短也在压缩该行业的利润率。据悉，在房地产业的各项成本中，占据大部分比重的土地成本提升最快，企业拿地难度加大，在制约房企的开发规模和利润率。此外，近几年人力资源和资金成本也大幅攀升。
近日全国房地产商会联盟执行主席顾云昌在“第五届地产中国论坛”上表示，房地产行业已经进入到分化时代，除不同城市之间的分化外，企业也在分化。即品牌公司正在做大做强，集中度越来越高，不少中小企业被淘汰或兼并，房地产行业进入资源整合的时代。
兰德咨询发布的报告称，2013年房企关键词是利润摊薄、竞争加剧、洗牌加快。2013至2015年间，至少将有30%的房企出局，其中主要是中小企业。
专家认为，房地产行业的产品出现分化，即产品更加细分并具有差异化特征。如商业地产、旅游地产、养老地产等产品类型，已吸引越来越多的资金投入。这种差异化竞争的结果，一方面促进了产品品质升级，同时使产品从物质产品向服务产品转变。
龙头房企谋划转型
面对利润摊薄的形势，近年来房地产企业频繁在产品线上做出调整，今年的动作尤其大。
从2012年开始，世茂地产就尝试转型。在保持高质量豪宅开发能力的基础上，世茂逐步增加针对城市青年群体基本住房需求和首次改善需求产品的比例，将产品线从高端扩充至“中高端”，增强了盈利能力。
今年年初，世茂成立战略资源部，主要目标是做跨界资源整合。按照世茂集团副总裁蔡雪梅的说法，未来公司将不再局限于单一的业务，如盖房子、做花园、做园林、卖房子，世茂的下一步发展目标是做“城市进化的先行者”。
蔡雪梅认为，靠土地盈利的模式已经难以为继，未来的商业模式必须调整。据悉，世茂旗下业务已经涵盖了住宅、商业、酒店、旅居等。蔡雪梅表示，住宅和商业占比最大，达到60%-70%；其次是旅居地产占到20%，产业集群占10%。至于如何调整，世茂尚未做出具体的定位，但旅居地产肯定是公司下一步要拓展的新领域。
星河湾则在本月推出“第一居所计划”，即无论是高端住宅还是刚需产品，都在品质上尽力满足不同人群对房屋的宜居要求。同时，根据家庭结构和生活方式的变化，星河湾除了对原有250-350平方米经典户型优化，还将增加120-150平方米的户型，扩充产品线。
另外两家龙头房企的动作更引人注目。万科的首个商业综合体项目“金隅万科广场”于12月24日开业，其社区食堂和生活广场产品也在今年面世。按照万科集团副总裁毛大庆的说法，这是万科在“城市配套服务商”定位下的三条产品线。
“未来的北京万科，会有一个全产业链的业务结构，有商业、有酒店、有住宅、有写字楼，还有很多意想不到的东西。”毛大庆表示，明年万科将进一步拓展社区养老。
保利地产(行情 股吧 买卖点)近日宣布，将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国养老模式。作为战略转型升级的一部分，保利将在未来十年打造50个养老机构。
分析人士认为，房地产企业的此轮调整，主要体现在对产品线的扩充、实现产品的多元化，这种调整主要基于对市场环境变化的考量，可能成为未来的大趋势。顾云昌认为，在未来企业的发展过程中，产品创新能力和资源整合能力将十分重要，因为房地产涉及面很宽，还有不小的增长空间。
改革+估值修复
明年地产股反弹行情可期
从年初的持续上攻，再到年末的弱势回调，2013年地产板块的市场表现跌宕起伏。近期地产股表现疲弱，申万房地产指数持续下挫，资本市场对于房地产行业的悲观情绪蔓延。分析人士表示，展望2014年，地产板块远没有部分投资者想像的那么悲观，改革行情叠加估值修复有望推动地产股展开反弹行情。
2013年先扬后抑
回顾2013年，地产股走势可谓跌宕起伏。从2012年末申万房地产指数反弹开始，这一波反弹行情一直延续到2013年上半年，在此期间，申万房地产指数一直处在相对高位。板块成分股中，万科A(行情 股吧 买卖点)上半年累计上涨20.29%，金地集团(行情 股吧 买卖点)上半年累计上涨10.40%，指数权重股的大幅反弹为地产指数提供了强力支撑。
分析人士表示，上半年房地产行业的基本面向好，房企积极推盘叠加房价上涨，地产企业业绩大幅增长支撑了上半年地产股反弹。半年报显示，上半年保利地产实现营业收入305.44亿元，同比增长51.34%；实现归属于母公司净利润34.07亿元，同比增长35.7%。而中报披露的1143亿元预收款则意味着，保利地产已经锁定下半年的业绩增长；万科A今年上半年实现营业收入413.9亿元，同比增长34.7%。四大地产龙头中，除金地集团业绩不佳外，均实现业绩突破。
进入下半年，地产股则遭到投资者的抛弃，申万房地产指数大幅回调，期间累计下跌17.41%，板块中的龙头地产股也踏上了漫漫回调路。下半年万科A、招商地产、保利地产和金地集团分别下跌34.89%、30.24%、34.89%和21.38%。分析人士表示，进入下半年，地产调控未见松动，房产税呼声不时响起，受政策面的影响，地产股整体表现萎靡。此外，下半年主题投资大行其道，围绕改革红利这条主线的概念股受到资金热捧，资金无暇关注地产股的表现。
2014年估值修复可期
在经历了2013年跌宕起伏的市场行情后，2014年地产板块远没有部分投资者想像的那么悲观，考虑到城镇化加速、二胎政策有望逐步放开，地产行业的需求端增长可期。此外，经过连续下跌后，部分地产股的估值已在低位，短期有估值修复的需求。
进入12月，地产股呈现加速下跌的趋势，申万房地产指数累计下跌7.64%，期间更是出现6连阴的极弱行情。值得注意的是，经过连续下跌地产股的市盈率已经降至11.3倍的历史相对低位。分析人士表示，2014年房企基本面是稳定的。即便由于2013年高基数原因，2014年增速有所回落，但整个行业的高点可能尚未来临，预计部分地产股的业绩依然向好。在此背景下，地产股在2013年大幅下挫后，在2014年有望迎来估值修复行情。
2014年的关键词是“改革”，改革春风同样会吹入地产板块。国泰君安证券指出，首先，房地产的核心需求是“人”，二胎政策放开预计能带来年10%-30%的增量住房需求。其次，近期城镇化工(行情 专区)作会议的召开意义重大，以人为核心的城镇化将推动房地产需求增长。从人口流入角度来看，大都市圈及其周边卫星城市、二三线中心城市逐渐形成的城市带最具潜力。再次，土地改革将让拥有一线城市非住宅用地企业的价值大幅提升，也将带来行业利润、规模加速回升。最后，国企改革将给房地产行业打开巨大的想象空间。房地产行业当前共有上市国企55家，推动国企改革对于房地产行业的影响较大，房地产行业中的国企有望受到资金热捧。总体看，改革行情叠加估值修复有望推动地产股在2014年出现反弹。 |
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