| 发布日期：2014-02-07 08:18:17 信息来源：中国证券报 点击：237次 |
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一线城市楼市春节“休眠”
马年春节，一线城市楼市并未随着“马上有房”的祝福走强，而是延续了节前就已显现的清淡行情，从而也契合了一线城市楼市春节“休眠”的基本特点。市场人士分析，目前市场处于阶段性的淡季，市场的回暖需等到二月之后。从全年来看，一线城市楼市今年或将出现供应趋紧、成交回落等情况，春节前出现的“地王”风潮对市场的实际影响也将缓慢释放，期间可能触发监管调控，市场需要注意这一现象释放的信号。
楼市春节“休眠”
每逢春节，受开发商推盘节奏放慢、市场观望情绪加重等节日因素的影响，楼市特别是一线城市楼市开始进入“休眠”期。今年春节期间，北上广深等一线城市楼市“睡意十足”。受信贷偏紧、开发商库存压力减小等因素影响，节前市场行情就已趋清淡，而节中则延续了这一清淡行情。一线城市楼市未能实现开门红，全年行情预计也是“紧”字当头。
据悉，进入2014年后，上海楼市就呈现出成交寡淡的行情，节前成交热度逐步下降，各个楼盘的买家来访量、来电量都明显下降。春节期间，受外地户籍买家返乡等因素影响，市场热度在春节期间持续走低。据统计，上海2月预计开盘项目26个，较1月的29个减少3个，且仅有6个楼盘给出了具体报价，其它开盘项目价格待定，预计基本与1月持平。
无独有偶，今年1月首周，北京市新建住宅和二手房成交量无论是环比还是同比降幅均在30%左右。2月更是青黄不接，资料显示，北京市2月新开楼盘仅6个，远少于1月的24个。同时，受市场观望情绪影响，成交量短时估计难以提振，市场或将持续清淡行情，预计北京楼市供应量在今年一季度都将处于低位。
广州楼市在今年首月则是量价齐升，迎来“小爆发”。但到了春节期间，广州虽然有超过80个楼盘开门迎市并给出不小的优惠，但楼市的成交量大幅下跌，除夕至年初二的3天时间，广州全市仅网签成交21套单位，中心六区更是“零成交”，全市网签均价被拉低至8813元/平方米。
分析指出，一线城市楼市春节期间的清淡走势是周期性和阶段性的，合乎市场预期。但节前由于信贷趋紧、地方调控政策出台等引发的清淡行情则将影响未来较长一段时期的走势。尽管央行公布的资料显示，2013年全年新增房地产贷款2.34万亿元，占同期各项贷款增量的近三成。但今年初，信贷并未如往年一样加速放量，外加去年年末地方政府调控措施的密集出台，市场基调以调整、改革为主，供求双方都在观望等待，这样的形势或将贯穿今年全年。
“楼冷地热”或引调控升级
在楼市降温的同时，节前土地市场，特别是一线城市土地市场却逆势走高，呈现出“楼冷地热”的特点。1月23日，深圳前海T201-0080宗商业用地公开招标出让，最终以134亿元、楼面地价28113元/平米成交，刷新深圳总价、单价纪录；“穗六条”颁布之后的1月28日，广州土地拍卖再次启动，最终卖地进账58.3亿元，其中，保利地产先后以8亿元、16.6亿元的价格分别创下了番禺、黄埔地块区域楼面价单价的新高纪录；1月29日，方兴地产以101亿元的成交价拿下上海市闸北区大宁路地块，刷新上海住宅用地总价纪录，其溢价率高达111.5%，楼面价接近5万元/平米。
土地市场的火爆对楼市的传导或将需要较长时间，但也不排除土地高价成交对周边在售楼盘的短时拉动作用。有分析指出，一线城市土地市场具有风向标意义，也是监管调控的重点对象，目前土地市场的走强仍是“点状”的，并未出现市场“面上”的整体性走势，高地价推高楼价的逻辑并不能简单地建立，但这一市场信号仍值得注意。
业内人士分析，节前土地市场异常火爆的行情使市场对今年房地产行业的走势充满了想象力，预计也将引发监管部门关于行业的远期考虑与政策安排。北京市土地整理储备中心在1月17日公告暂停4宗土地招标/挂牌交易活动后，市场便普遍将这一动作解读为监管部门可能将对目前土地市场进行“降温”，未来政策层面或将迎来部分调整。市场人士分析，房地产市场在2013年处于政策调控的“潜伏期”，今年调控政策则有望出台和落地，而市场在面对多次“狂潮”的洗礼之后或将渐趋理性，预计今年一线城市楼市仍将延续去年前热后稳的全年走势。
2014楼市预测：基本面可能降温但不是大幅衰退
2014楼市预测：基本面降温行业回归理性
如果说2013年以前的房地产市场是“高烧不退”，那么，从2014年开始，这个市场和行业将有可能日趋理性。长江证券(行情 股吧 买卖点)最新报告预测，基于对人口增长率、城镇化率、人均居住面积和结婚人口的合理假设，2014年住宅刚需面积达到12.2亿平方米，而销售面积则达到12.4亿平方米，中国房地产从此进入了供过于求的阶段。不过，总量数据的逆转并不意味着房价将立马开启下行通道，房价涨幅将出现分化，诚如摩根大通中国首席经济学家朱海斌预计，2014年一线城市的房价可能将上涨10%，而二线城市上涨5%-10%，三线城市则持平。
政策“潜伏期”
三中全会以来，对于房地产市场，政策的主基调一直是理顺政府与市场的关系，不过，房地产市场化机制的形成是一个渐进过程。不难料想，政策将在短期内难有较大的变化，这段时期“有形的手”或倾向于“潜伏”观察，但这也不是说政策将毫无作为。
众所周知，新的房地产市场政策框架可能将推出，长期政策更是包括推出房产税，农村土地制度改革和增加住房供应，尤其是保障房。但朱海斌称，在短期内，这些措施的影响将有限，楼市政策的调整仍以地方调整为主。
克而瑞信息集团提供给中国经济网记者的一份报告中指出，就不同城市来看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调。
不仅如此，大部分二、三线城市政策面将有序放宽，2014 年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。
事实上，从去年年末各大城市争相出台调控政策以来，过去十年全国“一刀切” 式的调控的确出现了改变，而中央层面上全局性的政策调控或许也难再现。
市场“层级化”
试想，一旦政策不再如以往那般频繁直接，市场还会像从前那样“疯狂”反弹吗？所谓理性回归，或许正是这样一种良性循环。
“我从来不悲观地看待市场，但我也认为2014年的房地产市场没有想象中的那么好。”克而瑞全国首席分析师丁祖昱告诉中国经济网记者，虽然全国性的调控政策依然没有，但市场本身的调节机制会发挥更大的作用。透支掉的需求和过量的供应，都会影响2014年的各地的市场，淡季不淡、旺季不旺仍将是2014年主旋律。
不过，不同城市的市场分化也将更加明显。根据克而瑞统计的过去一年土地数据分析，一线城市2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京增幅甚至可能为45%，深圳增幅大约在30%，上海和广州则基本与2013年持平。二三线城市的供需或与过去一年相比更为平稳。
就房价而言，克而瑞报告还指出，一线城市房价2014年将呈现先涨后稳；二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势；至于三线城市，由于部分城市面临去库存压力，未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。
房企“需冷静”
综上所言，2014年基本面可能将较2013年降温，但降温更可能体现在增速上，而不是绝对数的大幅衰退。
东方证券研究报告便指出，2013年住宅新开工面积增长11.6%，意味着2014 年供应增加幅度不大，还不足以单方面大幅改变供需格局。此外，2020年之前适龄购房人群仍在高位，“已城镇化人口向真正市民化转变”过程中总计可能有29 亿平米潜在住房需求，
值得注意的是，对于对房价仍有较强控制权的房企而言，市场不会出现大幅降温并不表示市场会持续火爆。
华远地产董事长任志强就最近在一次开发商聚会上发出警告，他说，“最可怕的是，所有地产商在期待着2014年房价上涨，于是很多人都会高价获取土地，获取银行资金。”
历史已经无法告知未来，开发商或许只能用心寻找答案。今年的市场势必又将在多空博弈间迎来纠结的一年。一方面，行业转型升级已成大势；另一方面，经济下行趋势也难以扭转。正如《双城记》所言：“这是最好的时代，这是最坏的时代。”
2013楼市回顾：地产商笑了 买家更焦虑了
2013年火爆，2014年“平淡”，可谓是楼市的写照！回首2013年，国家楼市调控政策持续，11月“穗六条”出台，旨在抑制楼市房价过快上涨，尽管各种限购、信贷等调控政策“利剑”高悬，但效果却并未如理想。
近日与朋友谈论楼市，有朋友说看淡楼市，听说之前一些人抛售物业，但也有人认为，抛售房屋的钱不知出路何在，还是手握房屋比较稳阵。之前有朋友要我推荐一些高性价比的笋盘，高性价比是什么？是为读书？为居住还是为投资？但广州各区在售楼盘真是难以选择，老城区楼价动辄4万元/m2，让人难以承担得起，要么地点太偏，难以满足交通、生活的需求。为了此事，真让这位朋友彷徨了。这从中反映出消费者的心态：一方面对政策前景不明朗的担忧，另一方面是对楼市未来前景的焦虑与无奈。而这反映出楼价升幅超过了人们的预期。
从国家统计局之前发布的去年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况看，65个城市的新建住宅价格环比上涨，同比上涨的城市则达到69个。其中，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市新建住宅价格已经连续第四个月同比涨幅均超20%。万科等7家房企跻身“千亿俱乐部”。地产商笑的背后，却潜藏着买家的不少焦虑与无奈。
回看本地，广州近期多个新盘出现“日光”，众多买家和投资者疯狂入市抢货，显示出市场上的刚性需求依然强劲。据广州市国土房管局公布数据显示，2013年12月全市十区二手住宅登记宗数为6617宗，同比减少5.7%。去年全年全市十区二手住宅登记宗数为88893宗，同比增加49.1%。满堂红数据显示，去年12月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为21695元/m2，环比上升1.6%，同比上升28.3%，总体二手住宅成交均价为18276元/m2，同比上升18.9%。一手楼价也带来二手价的飙涨。
不过，你不要灰心，看看党的“十八大”以来释放的信号，经济体制改革提到议事日程，核心问题是处理好政府和市场的关系。而近期各地“两会”频频召开，距全国“两会”的召开也将为期不远，相信届时会有楼市新政策出台，值得大家期待。
最后，以今年比较流行的“马上有”，来一句“马上有房”，预祝广大读者新年心想事成，置业安家梦能圆！ |
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