| 发布日期：2014-02-25 08:24:03 信息来源：中国证券报 点击：274次 |
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“对于房地产的贷款一直是很严格的，一般都要通过表外的形式放款，但是最近并未有从严授信的说法。”华夏银行(行情 股吧 买卖点)一位客户经理24日告诉21世纪经济报道记者。
上周末房地产行业遭部分银行停贷的消息不胫而走，各大券商为此纷纷在周末召开电话会议对此进行解读。
受其影响，2月24日，房地产板块大跌5.24%，并拖累上证指数收于2076点，下跌1.75%。
然而，坊间的“停贷”传闻或与现实相去甚远，据21世纪经济报道记者了解，多家银行对于地产行业的贷款政策并未出现明显转向，在坚持“总量控制”等原则的同时，仍然通过转移主体、非标等方式输血地产；而这也意味着，此轮地产信贷收紧传闻效应或被夸大。
而另一方面，游资在此次地产股暴跌中扮演了比较重要的角色，公募观点并无太大变化，在部分机构人士看来，当前房地产行业的系统性风险整体可控，局部风险则主要集中在三、四线城市。
收紧传言夸大背后
“现在行里正在进行内部的风险排查。”一位接近兴业银行人士透露。“一来是之前业务存量积累起来，风险趋向集中；二来对风险本身会有一些顾虑。”
但值得注意的是，兴业银行收紧地产信贷的影响仍然有限。一方面，银行人士透露，兴业银行此次的收紧对象并不包括个人按揭住房抵押贷款等常规信贷项目，而夹层融资占房贷比例亦较小。
另一方面，此次收紧也未波及全行业，多家银行信贷业务人士均表示，并未收到收紧房地产业信贷的有关通知。“最近并未有从严授信的说法。”华夏银行一位客户经理如是称。
“目前对房地产的调控还和去年一样，主要是实施控制总量和名单化管理，只有退出一家才能进入一家。”厦门某合资银行人士亦称，“所以还是通过别的方式来做，比如把表内资产包移到表外，或者更换融资主体，给一些集团公司补充流动资金来变相给地产授信。”
这意味着，此轮地产信贷收紧的传闻或属个例，而房地产贷款所受影响亦较为有限。
值得注意的是，部分银行仍在持续开展地产业务。“平安现在就逆市而上，还在做地产的项目。”一位接近平安银行人士告诉21世纪经济报道记者；而另据调查，近期同业市场中，亦有新联、招商等银行分支机构开展包括房地产在内的信托受益权买入返售业务。
“地产行业的影响比较大，资金总能找到出口流向房地产。”民生银行上海资金交易中心黄达 (化名)称。
值得一提的是，亦有部分银行在收紧经营性物业等涉房信贷，但其原因除房地产行业风险本身外，亦有对利率市场风险匹配的担忧。
“去年我们比较鼓励做经营性物业贷款，今年一开年做得就比较少了。”北京某股份行资产负债部人士透露。
游资或为空军主力
谁才是做空地产的主力 ？24日的龙虎榜数据或可给出答案。
以地产板块跌停榜的前8只股票为例，龙虎榜数据显示，除格力地产和运盛实业，上实发展等5只股票卖出金额最大前5名均以游资为主。
其中，机构席位在中华企业、华夏幸福的卖出前五名中仅占1.16%和1.77%，而跌停榜排列首位的上实发展前五大卖出金额，更无一笔来自机构席位。
“淡定”表现背后，在部分机构看来，地产信贷收紧本身对宏观面的影响或相对有限。
“本轮反弹持续了半个多月，我们认为可能在2000点以上会完成本次调整。”南方基金首席策略分析师杨德龙表示，“出现大幅下跌可能性不大。”
中信证券报告则指出，“系统性金融风险爆发可能性很小，实体经济受冲击有限，但未来局部信用风险以出血点的方式释放可能性依然不低。”
银行业人士则普遍认为，当前房地产市场的局部风险主要集中在三、四线城市。
“现在说的风险集中，主要说的也是非一线城市。”前述接近兴业银行人士亦指出。“今年远郊地区和三、四线城市的开发商的日子确实不太好过，估计房价可能还要下降，一些小的地产商资金面也要遇到问题。”
而对于今年的房地产市场本身，行业人士也坦言存在较多的不确定性。
“不确定性因素太多了，大涨的可能性不大。”某房企高管分析称，“有下行风险，这要看金融管理及其他关联问题的出现概率。”
停贷效应恐蔓延 上市房企万亿流动负债高悬
2月24日，房地产类贷款紧缩扩大的效应已经蔓延至资本市场。日前，兴业银行等部分商业银行传出收紧房地产及相关行业贷款的消息，钢铁、水泥等相关产业链的融资条件同时收紧。
当天早盘，包括“招、保、万、金”等地产四巨头在内的地产股全线暴跌，并拖累指数大跌。截至终盘，地产股纷纷上演跌停潮，上实发展、格力地产、运盛实业、中华企业、华夏幸福等上市房企均被封死在跌停板上。
而四大地产巨头中，跌幅居前的保利地产和招商地产跌幅均逾8%，跌幅最小的万科A全天跌幅也超过6%。
当天，保利地产董秘黄海对本报记者表示，他已听闻了兴业银行停贷的有关市场传闻，但个人并没有收到确切消息。“截至目前，公司开发贷并没有受到影响，一切正常进行。其他如个人按揭方面也正常。”
值得一提的是，在房地产类贷款紧缩扩大背后，上市房企流动性负债居高不下的风险也日渐突出，或将成为拖累其未来业绩的隐形“杀手”。
截至去年三季度末，135家上市房企流动负债合计高达1.476万亿元，占报告期末负债总额的71.37%，较上年末(调整后)的1.26万亿元，增加了2160亿元，增幅为17.14%。其中，地产四巨头中，资产负债率最高的保利地产和万科分别高达80.20%和79.54%。
市场风声鹤唳
当天，有机构人士对本报记者表示，周末关于金融机构逐渐收紧对地产企业贷款的消息逐渐扩散。截至目前，已有银行暂停房地产夹层融资业务和供应链金融业务，并对房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款进行了严格的总量限制。毫无疑问，政策的一再加码将使得今年的房地产市场较为艰难。
大成基金有关人士直言，“此次银行收紧政策超出了我们的预期。我们判断，地产基本面处于下滑中继，房地产产业链预计仍将下滑。”
“市场之所以如此敏感，甚至有些风声鹤唳，源于大家对于房地产未来资金链断裂以及由此引发的深度衰退的担忧。”上述机构人士称，“可以肯定的是，在当前这样一个房地产整体供过于求、货币政策偏紧、银行存款增速下滑的环境下，银行业对于房地产风险的重新评估，将会提高房地产贷款的风险权重，收紧普通的开发贷和按揭贷。”
“对开发贷而言，事实上过去半年以来，银行一直有不同程度的收紧，主要制约因素在于流动性。我们认为，未来不排除银行进一步收紧开发贷的可能，对开发商资金链造成负面影响。”长城证券分析师苏绪盛表示。“一般来说，楼市的先行指标是流动性，大致领先楼市3~6个月，因此，继2013年年中流动性环境恶化之后，4季度和今年上半年的楼市低迷是可以预料到的，短期依然看不到好转的可能。”
“如果上半年楼市维持低迷，开发商资金回笼不畅，考虑年中会有一波信托兑付的小高峰，那么对楼市和开发商资金链的影响将会雪上加霜。”苏绪盛如是说。
对此，有市场人士戏言，“过去一周以来，全国已大面积出现楼市成交萎缩的迹象。我们仿佛已经听到了冰山碎裂的咔嚓声。”
“事实上，杭州等地开年后掀起的大幅度降价潮，也从另一个方面证实了房企对于楼价后市判断的谨慎预期。”前述机构人士也称。
信托融资风险提升
该机构人士认为，在经历了2013 年的快速加杠杆，房地产企业的杠杆率水平已处于历史高位，这本身即意味着房地产企业在今年的融资滚动需求仍将处于高位。而商业银行的行为模式变化无异于同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。因此，房地产的资金链风险将在未来一段时间处于高位，或将成为上市房企的业绩隐形“杀手”。
统计数据表明，截至去年三季末，135家房地产上市公司累计负债总额高达2.068万亿元，较上年末(调整后)的1.703万亿元，大幅增加了3650亿元，增幅达21.43%。
对此，平安证券分析师周雅婷也表示，截至目前，房地产行业整体净负债率72.9%，处历史高位。特别是部分净负债率较高的企业将首当其冲。就房企资金来源而言，开发商开发资金来源中，银行贷款占比14.1%，自筹资金为38.8%，而相当部分的自筹资金来自信托及银行表外融资。
而上市房企中，净负债率位列前五的上市公司分别是京投银泰、西藏城投、天津松江、中天城投、泰禾集团。截至去年三季度末，资产负债率居前十的上市房企中，鲁商置业、京投银泰、天津松江、华夏幸福、中天城投、*ST珠江、阳光城、西藏城投、国兴地产、金科股份期末资产负债率分别高达92.94%、90.71%、90.56%、89.62%、89.57%、89.24%、86.82%、85.95%、85.39%、84.74%。
其中，华夏幸福期末流动负债余额高达451.03亿元，金科股份、鲁商置业次之，分别为351.44亿元和225.05亿元，而中天城投和阳光城也达192.89亿元和161.14亿元。
“如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商的融资能力产生打击。”周雅婷称，“我们发现，净负债率最高的公司中地方融资平台型企业占据了大部分，在今年强调地方投资去杠杆和挑战地方政府债务结构的指导方针下，这些净负债率较高的公司同时大量利用信托渠道进行融资，风险值得密切关注。”
周雅婷表示：“在银行收缩房地产融资的前提下，开发商将首先缩减拿地规模，新开工将根据库存规模看碟下菜。”
房地产周期或加速逆转
近日房地产市场颇不平静。市场传言兴业银行暂停办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务，还有其他银行跟进；个人房贷利率优惠难觅踪影；杭州、常州等地个别楼盘因资金紧张大幅降价。房地产信贷收紧反映出银行对房地产市场风险的警惕。从房地产投资增速、资金来源及房价趋势来看，房地产业或已行至一个趋势性发生变化的临界点，房地产市场分化或更强烈。房地产市场风险抬升，将影响到消费者对楼市的预期和土地市场交易，进而加速房地产景气周期逆转。
在经济增速下行、货币政策紧平衡环境下，房地产价格持续高位运行，开发商的资金杠杆率处于高位，房地产市场风险明显上升。银行暂停办理夹层融资业务和供应链金融业务，源于对当前房地产市场风险的担忧。不过，目前国内房地产企业的融资方式主要是银行开发贷，夹层融资占比较小，其暂时影响不会太大，警示意义或大于实际影响。
但由此可以看出，银行对房地产贷款的态度正在发生改变，资金面紧张将成为影响今年楼市最大的因素，未来整个房地产行业的资金状况可能持续紧张。
2013年银行对地产行业的信贷投放达到空前规模，房地产贷款(包括开发贷和房贷)余额同比增长19.1%，高于总体的14.1%，房地产贷款占贷款总量比重创历史新高，达到20.33%。银行系统新增房地产贷款2.34万亿元，接近2011年和2012年总和。正是2013年银行给地产行业的输血，导致房地产行业资金成本下降，地王频现。今年银行对房地产贷款必须面临去杠杆的过程，信贷收紧将从源头上扼住整个房地产市场后续资金流。
经历了近几年快速扩张，当前房地产企业的杠杆率处于历史高位，房地产企业在今年仍然具有极高的融资滚动需求。销售回款，银行或影子银行融资是房地产企业的主要资金来源。而银行信贷收紧无异于同时掐断了这两条路径，一方面影响到个人贷款成本和发放，影响到购房者的支付能力和心理预期，导致销售回款困难；另一方面对房企的贷款收紧，直接影响到房企资金链，影响到开发投资和购地。近期各地房地产销售的数据已经明显下滑，开发商资金链紧张而降价促销的案例时有出现。
这其中受影响最大的无疑是中小开发商，未来不排除一些中小开发商出现资金链断裂的情况，一些过度依赖非自有资金的中小型房企，将以各种方式被淘汰出局，中小型房地产企业将迎来大规模并购。
个贷收紧将加剧销售放缓局面，导致销售回款状况恶化，加速房价拐点来临。个人房贷对银行来说属于低利润业务，在目前利率市场化的背景下，资金成本上升，商业银行作为盈利机构必然会收缩低利润个贷业务规模。未来个人房贷利率优惠消失甚至上浮将长期持续，利率上升将明显增加购房成本，降低购房者支付能力，导致销售下滑。而销售下滑进一步加剧潜在购房者的悲观预期，带动市场进入低迷，房价难以继续坚挺。
房地产开发企业在预期资金链紧张的情况下，放缓投资和放缓购地将是后续动作。2013年全国商品房销售额同比增加26.3%，达8.14万亿元；土地财政收入创纪录达4.1万亿元。由于2013年楼盘热销，目前很多房企手中资金仍相对宽裕，但随着销售下滑、资金面收缩，下半年土地市场交易极有可能陷入疲态。如此一来，由信贷宽松导致地产投资加速、大量购地给地方政府带来的资金宽松局面将会改变，进而影响到整个基建投资。 |
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