| 发布日期：2014-04-02 08:57:16 信息来源：上海证券报 点击：274次 |
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房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年出现松动迹象。
继温州传出上报松绑限购的方案后，上证报记者获悉，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。
一位资深房地产界人士向记者透露，大约一周前，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。
沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。
“地方政府是在给开发商打气，别乱，别急。另外，根据我们的调研，地方经济实在不怎么样。稳定住房地产市场，是一些地方政府迫切需要做的。”上述房地产界人士称。
多地松绑限购意愿强
上证报记者向杭州市有关企业求证，一家被指参与了沟通会的杭州上市房企董事长在电话中含蓄地表示，“一切以(官方)出来的为准。”对于记者提出二、三线城市的松绑趋势，该人士称“毫无疑问”。
上海克而瑞机构杭州负责人刘晨光则告诉记者，据多家杭州房地产公司人士透露，除杭州市政府有关部门外，浙江省有关方面近期也召集了房企进行调研和沟通。
从各种信息来看，地方松绑限购、响应“双向调控”的意图十分迫切。
“我们觉得限购一定会松，就看哪个城市首先行动了。另外，即便松绑，也会有很多限制性条款，抑制投资投机性购房的大原则不会变。”刘晨光称。
本轮限购松绑传闻始于温州。近日有消息称，温州市限购松绑方案已经上报浙江省。实际上，今年全国两会期间，温州市委副书记、市长陈金彪曾表示，温州的资金有很多沉淀在房地产市场，房价一旦出现断崖式下跌，最后实体企业就会融不到钱。建议国家实行差异化的楼市调控政策。
限购政策始于2010年4月。当时，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业界称为“限购令”。目前，“限购令”已在40多个城市得到不同程度的落实。
限购政策出台以来，也曾有部分二、三线城市因楼市供给过大，成交低迷而尝试松绑限购，但在国家宏观调控的大基调下，多数城市的松绑都被叫停或不了了之。
不过，今年全国两会期间提出的房地产市场“双向调控”基调，被业界解读为限购政策或存在松动的空间。根据上证报记者在多个二、三线城市的调研，在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。
松绑能否拉动地方楼市
目前市场较为关注的另一个问题是，限购松绑到底能对二、三线楼市起到多大促进作用？
“我们预测，杭州若松绑限购，可能会在两个月时间里，有效拉动一批需求入市。但两三个月后，估计就没啥作用了。”一位杭州房地产界人士称。
业内人士介绍，2009年左右，杭州楼市投资比例在40%左右。此后一系列去投资化的调控政策出台，杭州目前楼市纯投资客已经很少。而在2010年至2012年期间被压抑的改善性需求，在2012年底部分楼盘降价促销后曾出现集中入市。2012至2013年杭州楼市热销，就是上一轮被压抑的刚性和改善性需求入市的结果。目前，杭州楼市整体需求已显疲态。在此情况下，业内人士称，限购松绑对购房者心理的影响可能会多一些，但受实际需求不足的影响，其拉动作用有限。
一些来自三线城市的开发商也持类似观点。一家哈尔滨大型房企的负责人说，一旦哈尔滨限购松绑，房企会在刚开始的几个月积极“抢收”，但后续需求不足的问题仍难以回避。“很多新城供给确实太大了。就是放开买，又有多少人需要呢？”该负责人称。
和限购松绑相比，业内人士似乎更看重二套房信贷政策调整可能给市场带来的拉动作用。“因为二套房是改善性需求，一些城市现在二套房贷款的首付比例高达七成，这严重影响了入市能力。如果这个门槛降低，或将更长久地拉动楼市成交量。”刘晨光说。
根据中国指数研究院数据，目前全国多个地方楼市已进入调整阶段。今年3月，全国百城住宅平均价格环比上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨，但涨幅继续缩小。从涨跌城市个数看，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。
专家认为，房价涨幅收窄和下跌城市数量的增加，是楼市进入调整阶段的重要指标。而在楼市“双向调控”的大思路下，限购政策可能存在一定的松动空间，但总体来看，楼市去投资化的大方向不会改变。
降价简单，成交不易，杭州楼市且降且观望。
杭州楼市最近一个月来颇不平静。一方面是不时曝出的降价传闻，另一方面相关项目又不断出面澄清或否认降价。证券时报记者近日实地踏盘发现，目前杭州楼市降价潮已经从郊区蔓延至主城区，开发商的初衷是“以价换量”，但购房者不再买账，成交量未现明显反弹。
最近这一轮杭州楼市的降价潮，业内人士几乎无一例外地将原因归结于高库存。记者调查了解到，具有官方背景的透明售房网最近对行情数据的调整，使得杭州楼市库存一夜减少了4万套，而这一调整是应杭州房管局的要求而做出的。
库存压顶之下，杭州楼市的“钱”景愈显迷离。
4万套库存一夜消失
隶属于杭州房管局的透明售房网，是了解当地楼市的重要渠道。这一平台公布的杭州房产方面的信息，也是市民购房的重要参考。
不一样的背景，使得透明售房网较当地同行显得更加“官方”。但自3月26日起，透明售房网却对“行情数据”栏目作出调整。其中，“可售房源”一栏被“可售住宅”取代，减少了商业地产方面的数据。但奇怪的是，对应的“签约量”数据却依旧包括商业地产部分。不仅如此，调整后的“可售住宅”信息仅限杭州市区楼盘，而对应的“签约量”却包括杭州下属县市的数据。
调整后突变的信息，被一位眼疾手快的市民上传于网络。调整前，杭州市区“可售房源”数量为11.3万套，变动后，杭州市区“可售住宅”信息为7.47万套。这一变更，引起了不少杭州市民的吐槽，包括“杭州楼市库存一夜少了4万套，好一个掩耳盗铃”，杭州楼市“去库存有奇招”，“偷换概念”……
“此次杭州楼市官网数据披露的调整，会误导很多不知情的杭州市民，并直接影响购房意愿。”浙商证券一位投行人士告诉证券时报记者，他此前购房的重要依据就是杭州楼市库存量，准确的判断也让他在出手半年后收获了50%的价格涨幅。
对于这次公布方式的变更，记者咨询了透明售房网的一位负责人。他对此表示无奈，称这次变更并非网站之意，是在杭州房管局要求下的调整。而针对原因，上述负责人不愿多说。
事实上，要揣测杭州房管部门的意图不难。自今年2月杭州打响楼市降价首枪后，业内人士几乎无一例外地将原因归结于“库存”。如何化解库存危机，成了杭州楼市难以绕开的话题。
记者了解到，上述官网信息披露变更前夕，即3月24日，杭州房管部门邀请了多位本土教授、专家举行了一次座谈会。当地媒体次日披露座谈会的内容：“专家们普遍认为，随着市场调节，出现价格波动是很正常的，这正是竞争充分的体现，并不能以此臆断房地产市场将会崩盘。个别楼盘降价、个别区域的调价，不能代表房地产市场所有楼盘，也不能代表杭州整体市场”。
藏不住的降价潮
但上述专家和教授们说的降价只是“个别现象”，与记者的所见所闻相差甚远。记者过去一个多星期对杭州多个楼盘的实地踏盘显示，杭州楼市降价及“低开”的现象已从郊区蔓延至主城区。
其中，低开楼盘包括九龙仓君玺、万科西庐和宝嘉誉峰等。位于杭州市中心的九龙仓君玺项目已于3月22日开盘，该项目折后起价3.79万元/平方米，小户型均价4万元/平方米。而前期蓄客阶段，该项目向购房者透露的信息是小户型均价约为4.5万元/平方米。
在萧山片区，降价的楼盘比比皆是。位于萧山区晨晖路的开元名郡3月21日毫无征兆地正式启动降价计划，针对在售房源降价幅度为1600至2700元/平方米，降价前均价为1.5万元/平方米左右。以一套89平方米户型为例，总价直降14万至24万元。开元名郡去年11月首开，目前在售房源为13、14号楼共170余套。根据开元名郡的降价安抚通知，每位老业主将获得一个地下停车位作为补偿。至于降价原因，开发商直言不讳地表示，是基于近期市场的变化以及现实的销售压力。
同处萧山的德意空港国际于3月29日降价开盘，每平方米降幅1000元~2000元。来自售楼处的消息称，此次降价房源共涉及100套，户型面积115至170平方米，届时将采取“一口价”的方式，115平方米户型折后90多万元，折后均价7000余元/平方米。另外，位居杭州下沙的盛泰时代山，也于2月22日公布降价消息，每平方米最高降幅为4000元。
据不完全统计，今年杭州楼市降价潮中，除了几个大张旗鼓降价的典型楼盘外，还有20多个楼盘通过推特价房等方式遮遮掩掩地调整价格，包括雅戈尔(行情 股吧 买卖点)西溪晴雪、协安蓝郡和紫郡、香石公寓、保利梧桐语等。
上述所谓的“限量”特价盘，不少仅是营销噱头，降价是实、限量是假。以西溪晴雪为例，该楼盘对外宣称只有10套特价房。但记者了解到，截至2月21日，该项目售楼员就称已销售了23套。2月25日，记者前往该项目实地探访时，仍有近20套“特价房”在售。售楼员出具的价格单显示，目前在售房源单套最大降幅为74万元，最低降幅为20万元。
在西溪晴雪项目现场，记者遇上了一位正在装修的老业主，他是去年以1.8万元/平方米的价格购房，按照目前降价后的1.3万/平方米来算，这套180平方米的房子亏了差不多90万元。不过，他觉得自己还算幸运，西溪晴雪在高点单价曾达2.6万元。
记者当天探访时，还遇到组团前往该楼盘“学习”的地产中介，参观人数约30人，这些中介到访的目的是熟悉楼盘情况后，向客户去推销。
现如今，驱车行驶在杭州的大街上，不时看到大小开发商“低首付”、“分期首付”的大幅广告牌。其中，保利地产(行情 股吧 买卖点)旗下的保利梧桐语项目首付最低10万元起，金隅地产旗下的田园外项目首付最低8万元起，龙湖地产旗下的香醍溪岸首期7.8万元起，钱塘梧桐蓝山首付最低5万元起。
土地市场受波及
降价伊始，杭州地产界人士还对开发商“以价还量”策略颇为期待。但现在看来，成交量未伴随价格战开打而被激活。
对此，透明售房研究院院长丁建刚坦言，目前杭州楼市的形势不容乐观。市场上宣布的降价盘、特价盘，乃至市中心低开楼盘，一个都没有卖光，一个都没有被“疯抢”。降价效果不佳，已成为杭州楼市公开的秘密。
熟悉杭州楼市的人都记得，2012年2月15日，方正荷塘月色打响杭州龙年楼市降价第一枪，160余套房源基本被抢购一空。紧随其后，中海寰宇天下、滨江金色黎明等其他板块楼盘纷纷跟进。当年3月，杭州楼市绝地反击，成交量冲上4319套，直逼2009年的最高峰，“以价换量”的效果十分明显。
然而，同样是由“降价”起头，2014年的杭州楼市已今非昔比。随着价格战的蔓延，杭州楼市观望气氛上升，签约量未出现明显反弹，开盘数量也低于预期。“住在杭州网”成交数据显示，截至3月28日，杭州楼市3月商品房成交套数为3443套，而2013年3月的销售数据为8492套，同比降幅近六成。
楼市的低迷景气最终传递到土地市场。今年3月，杭州土地市场异常寒冷，单月成交额也不超38亿元。而今年1月和2月，杭州土地市场的成交额分别为339亿元、92.2亿元。
杭州市政府性基金预算(草案)显示，2014年市本级政府性基金收入预期为629.33亿元，其中，土地出让收入600亿元，占预算收入比重95%。据此来看，杭州市政府对土地财政的依赖可见一斑。
专家：楼市崩盘论不符合国情 房地产依然是支柱
当前由于个别城市住房价格下跌，导致楼市“崩盘论”不绝于耳。笔者认为，这种言论有失偏颇，不符合国情。实际情况是各大中城市房价还在不断上涨。根据国家统计局公布的数据，2月份70个大中城市新建商品住宅与去年同月相比，价格下降的只有1个城市，上涨的有69个；最高涨幅为18.7%，最低为下降4.1%。二手房价格也是如此。
房价不断上涨的原因，主要是供求规律使然。在新型城镇化的背景下，大部分城市人口在不断增加，城市规模在不断加大，对住房的需求在不断增加。
由于长期以来城乡二元结构以及“剪刀差”的存在，我国目前城乡差别较大，这种差别不仅体现在城乡居民收入上，也体现在各自的生存环境、享受的公共资源上。根据《国家新型城镇化规划 (2014-2020年)》，到2020年，我国城市化率达到60%左右，会有1亿左右农村人口在城镇落户。这些人口进城，既需要为他们提供相应的住宅，也需要为他们提供相应的商业、交通、医疗等各种设施与服务，还需要发展工业、服务业等各种产业为他们提供就业机会。房地产是城市基础设施、社会设施的重要载体，住房和产业的提供，也都离不开房地产。因此，城镇化不是房地产，但房地产是城镇化的重要推动力量。
需要注意的是，我国城市之间发展是不均衡的，各地城市化水平也不一样。目前东部地区常住人口城镇化率为62.2%，而中、西部地区分别只有48.5%、44.8%。因此，各地的发展路径、房地产业的发展也有差异。就北京而言，尽管已经处于城市化后期阶段，但人口还是在不断增加。2013年北京市常住人口已经达到2114.8万，比2009年增加359.8万，按三口之家一套住房简单估算，就需要增加住房120万套。目前北京还有13万经济适用房和两限房的轮候家庭等待解决住房问题，还有大量的棚户区、旧城区需要改造，首个自住型商品房的中签率只有1.35%，很多商品房楼盘出现了“日光盘”，一房难求。北京房价不断上涨的主要原因还是住房需求不断增加，供不应求所致。
影响房价的因素有很多，但不管是什么因素，最终都会通过供求关系来对房价造成影响，最终起决定作用的仍然是供求关系。针对大中城市住房供不应求的状况，对于供求矛盾较大的城市，我们一方面不断增加中小户型商品房、保障房供应，另一方面也采取了限购、限贷等手段来限制投资性、投机性住房需求，有效抑制了房价快速上涨。
房价上涨背后，除了供求关系，更深层的问题是各地发展不均衡所致，有的城市集中了较多教育、医疗、交通等优质公共资源，城市发展潜力较大，对人口的吸引力较大，所以，房价问题在房价之外才能找到更好答案。北京的房价居高不下，更是城市功能、优质公共资源太集中的表现，对人口有巨大吸引力。因此，北京的房价问题不仅仅是北京的问题，而是全国的均衡发展问题，是全国的优质公共资源分布不均衡的问题。各城市房价的不同，实际上也是各城市优质资源不同的反映。因此房价的调控不能只通过房地产看房地产，而是要跳出房地产看房地产。当各城市均衡发展，优质公共资源实现均衡配置时，一线特大城市的房价问题也就不是问题了。
在新型城镇化背景下，在城市化加速过程中，房地产是否会“崩盘”，最终还取决于各城市住房的供求关系。在经济发展向好、人口不断聚集的城市，城镇人口不断增加，住房需求不断增加，住房供不应求或供求均衡情况下，房地产不会崩盘。在个别城市，经济发展缺乏后劲，盲目增加房地产投资，没有产业和人口跟进，不能实现居业联动，就会出现崩盘现象。总体来看，房地产崩盘源于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升，使市场价格远远高于实际价值的经济现象。在近几年严厉的住房限购形势下，我们已经限制了投机性和投资性需求，有效阻止了房地产的投机活动。因此，在宏观经济平稳运行下，房地产业依然会发挥其先导及支柱作用，房地产市场及房价走势也会不断趋稳。 |
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