| 发布日期：2014-04-21 08:34:09 信息来源：新京报 点击：313次 |
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“当前和今后的一段时期，将推进包括人口、土地、资金、住房、生态保护等5个方面的改革。”国家发改委主任徐绍史昨日表示，改革开放以来的快速城镇化，积累的矛盾问题日益凸显，走中国新型城镇化之路，涉及多方面的体制机制创新。
特大城市“城市病”严重
昨日上午，徐绍史在上海出席2014中国城镇化高层国际论坛时介绍，改革开放以来，中国的城镇化率年均提高1.02个百分点，城镇人口和城镇数量大幅度增加。但是矛盾和问题也凸显，大量农业转移人口未能真正融入到城市，城市建设用地和空间利用粗放、低效，一些特大城市的城市病日趋严重，总体来看中国的城镇化迫切需要转型发展。
徐绍史坦承，目前城市治理能力与城镇化推进的速度相比，还有不小的差距。在推进新型城镇化进程中，将让市场在资源配置中起决定性作用，既要履行政府制定规划政策、提供公共服务等方面职能，又要遵循市场规律。
实施差别化落户政策
徐绍史表示，有序推进农业转移人口市民化，同时促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，允许不同规模的城市实施差别化的落户政策；对未能落户的城镇常住人口，通过实施居住证制度，建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，努力实现城镇基本公共服务覆盖全部城镇常住人口，将建设覆盖全国安全可靠的国家人口综合信息库和信息交换平台。
吸收社会资本参与城建
记者从论坛上获悉，国家发改委将重点推进人、地、钱、房、生态等5方面的改革，全面推行流动人口居住证制度，探索实行城市用地增加与吸纳人口落户数量挂钩，通过多种渠道吸引社会资本参与城市建设。这些改革包括人口管理制度、土地管理制度、城镇化资金保障、城镇住房和生态环境保护。
完善城镇建设征地制度
徐绍史介绍，完善现有城镇建设征用土地制度，严格执行城市用地分类与规划建设用地标准，提高土地集约化利用水平。探索实行城镇建设用地增加与吸纳农业转移人口落户数量挂钩、与城镇低效用地再开发挂钩的激励约束机制。同时，进一步改革完善农村建设用地和进城落户农民宅基地的流转制度。
此外，将加快建立规范透明的城市建设投融资机制，建立健全地方债券发行管理制度，创新融资工具，通过多种渠道吸引社会资本参与城市建设。
警惕“土地驱动式城镇化”隐忧
日前，多家房产机构发布了全国主要城市的写字楼供求状况和租金价格指数，除北、上、广、深等一线城市空置率保持低位平稳或小幅降低，不少二线城市的写字楼空置率却是连续攀升，租金也呈现下跌趋势。
在长三角地区，2013年底无锡写字楼空置率为58%，杭州为30%，其他一些城市也都在30%左右。在成渝地区，2014年第一季度重庆写字楼空置率推高至45.37%，较上季增加8.37个百分点；相邻的成都也攀升至43.9%，尤其是作为主要新增供应集中的天府新区，空置率达到58.9%。
国内外成熟写字楼市场数据表明，空置率低于10%是比较理想的状态。以伦敦为例，即使在1992年经济萧条期间，其最高的空置率也没有超过16%。在2008年国际金融危机之后北京和上海，这个数字也不超过25%，而目前则都保持在5%左右。
对二线城市如此高的空置率，通常的辩解是，在高速发展市场，大量商业项目涌入必然带来供应与需求的短期不平衡状态，但并非处于危险水平。一方面，在供应量井喷的同时，需求端也同样保持旺盛，存量在一定时间内肯定可以“消化”；另一方面，如果供应过于紧张，造成的写字楼租金上涨会增加企业成本，抑制商业环境。
的确，前述地区都属于全国城市经济版图的第二梯队，对未来发展潜力和去存量能力可做乐观预期，但在当前需求释放保持旺盛的情况下，空置率仍然居高不下就真不值得警惕吗？
商业地产一直是观察城市经济发展结构，尤其是第三产业发展态势的重要窗口，也是反映地方政府经济建设思路和城市治理水平的重要载体。 仔细分析可以发现，上述这些地区写字楼的供应更多地来自新区建设，同时，空置率最高、租金最乱的也是这些所谓的新兴中央商务区，问题就可能蕴藏于此。近十年来，在城市郊区开发新区一直被视为重构城市功能、实现济转型升级的法宝，被寄予容纳新增居民、吸引企业投资的厚望。
在这样的思路下，不少地方政府与开发商合谋，出现了“画图、卖地、拆迁、造楼”流水线式的“新城摊大饼运动”，在新区产业孵化刚刚起步、基础设施建设后进的情况下放量供应土地，上马大量商业地产项目，带有视觉冲击力的水泥大厦形成崭新的城市森林。
但是，即使是未来需求依然保持旺盛也不可让新区写字楼像现在这样大摆“白菜剩宴”。一方面，当前的高空置率不仅在于写字楼存量高企，还在于未来数年庞大的供应预期。有权威地产机构考察12个二线城市后预计，在考虑45%延期竣工和20%空置率的前提下，要消化未来4年的写字楼供应，对本地第三产业的名义增长率要求高达28%。X 另一方面，与住宅地产通过持有增值不同，写字楼的投资收益主要来自于租金收入，稳定的租金水平是维持投资者合理回报，以及避免开发商资金链断裂的重要保障。住宅地产开发商至少可以降价处理楼盘以收回投资，但这些空置过半的大楼，不仅仅是一种资源浪费，更可能是一个个财务黑洞。
今年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》明确指出，严格新城新区设立条件，防止城市边界无序蔓延。确需规划建设新城新区的，必须以人口密度、产出强度和资源环境承载力为基准，与行政区划相协调，科学合理编制规划，严格控制建设用地规模，控制建设标准过度超前。
这些要求，对支持快速城镇化的二线城市政府和开发商来说是一个警示。缺少对长期发展的认真规划、没有合理控制土地供应节奏，以及忽视市场规律和发展趋势，只能导致写字楼畸形供应，背离推进城镇化的初衷。
国务院：加大对中西部地区新型城镇化的支持
中国政府网站消息，国务院近日发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，意见提到2014年11大重点工作：(一)推动重要领域改革取得新突破；(二)开创高水平对外开放新局面；(三)增强内需拉动经济的主引擎作用；(四)促进农业现代化和农村改革发展；(五)推进以人为核心的新型城镇化；(六)以创新支撑和引领经济结构优化升级；(七)加强教育、卫生、文化等社会建设；(八)统筹做好保障和改善民生工作；(九)努力建设生态文明的美好家园；(十)加强政府自身建设；(十一)加强民族、宗教、国防、港澳台侨、外交工作。
意见指出，推进以人为核心的新型城镇化：
1. 解决好现有“三个1亿人”问题。促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。(发展改革委、公安部、住房城乡建设部、财政部等负责)
2. 有序推进农业转移人口市民化。推动户籍制度改革，实行不同规模城市差别化落户政策。把有能力、有意愿并长期在城镇务工经商的农民工及其家属逐步转为城镇居民。对未落户的农业转移人口，建立居住证制度。使更多进城务工人员随迁子女纳入城镇教育、实现异地升学，实施农民工职业技能提升计划。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，使农业转移人口和城镇居民共建共享城市现代文明。(发展改革委、公安部、人力资源社会保障部、教育部、科技部、民政部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、交通运输部、农业部、文化部、卫生计生委、安全监管总局、统计局、林业局、法制办、扶贫办等负责)
3. 加大对中西部地区新型城镇化的支持。提高产业发展和集聚人口能力，促进农业转移人口就近从业。加快推进交通、水利、能源、市政等基础设施建设，增强中西部地区城市群和城镇发展后劲。优化东部地区城镇结构，进一步提升城镇化质量和水平。(发展改革委牵头)
4. 加强城镇化管理创新和机制建设。要更大规模加快棚户区改造。以国家新型城镇化规划为指导，做好相关规划的统筹衔接。提高城镇建设用地效率，优先发展公共交通，保护历史文化和自然景观，避免千城一面。加强小城镇和村庄规划管理。探索建立农业转移人口市民化成本分担、多元化城镇建设投融资等机制。(发展改革委、住房城乡建设部、国土资源部、财政部、民政部、文化部、环境保护部、交通运输部、质检总局、安全监管总局、证监会、林业局、文物局等负责)。 |
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