| 发布日期：2014-05-08 08:47:52 信息来源：华夏时报 点击：272次 |
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近日，北上广深四大一线城市全部失守，均出现房企降价出货的现象。
“今年全国楼市整体表现十分低迷，降价潮也从年初的二三线城市向一线城市蔓延。”中国房地产(行情 专区)学会副会长陈国强向《华夏时报》记者表示，此轮调整是市场内部供求关系和经济基本面发生变化，而不是因为楼市调控。
“此前都说一线楼市坚挺不会降，但现在看来，当大潮来袭时，很少人能不湿鞋。”深圳一位开发商称，在银根持续紧缩，开发商资金压力加大，且购房者看空情绪蔓延时，今年一线城市同样不乐观，尤其是郊区和供应量较大的片区，楼盘降价走量的案例会越来越多。
一线城市失守
位于深圳宝安区固戍附近的富通V都会项目，近日因每平方米降价2000元遭到业主维权。该楼盘一位内部人士向记者透露，实际上，从3月份开始，该项目就开始降价促销，但怕业主闹事，一直处于高度保密状态。
“目前公司在深圳销售的只有这一个项目，降价是为了尽快回笼资金，再去投资别的项目。”富通V都会一位营销人员说。
3月底，本报曾报道深圳两个小房企开发的楼盘水木丹华、鸿威de森林暗降3000元/平方米。此外，今年“五一”期间，深圳万科广场的中介销售人员开始举着9折的销售牌子在路边揽客。
实际上，北上广深四个一线城市里，出现新盘降价的不止深圳一地。
“五一”期间，万科广州在售四大楼盘万科峯境、万科东荟城、万科欧泊、万科兰乔圣菲都推出了不少特惠单位，多者达数十套。其中，万科位于白云新城的高端项目万科峯境，在“五一”期间推出了20套特惠单位，均价3.5万元/平方米。而去年万科峯境开盘后的均价一直在4万元/平方米左右，相比之下这些特惠单位的均价便宜了5000元/平方米。
据了解，广州万科的促销活动对外宣称在5月4日结束，不过现场销售人员却跟记者表示，若在近几日购房，仍然可以按促销活动价购买。
业内人士认为，作为房企龙头的万科在广州、深圳推出特价房，实则已成市场降价的潜台词。
而一度被认为是“房价避风港”的北京、上海在此番楼市降价潮中也未能幸免。
有媒体报道称，“五一”期间，K2地产在北京通州的老项目清水湾推出部分现房特价房源，售价仅为1.7万元/平方米。这一价格不仅比北京市住建委网站记录的2012年8月最后一次取证时2.1万元/平方米的平均价格下降20%，与当前该小区二手房业主报价3.2万元/平方米的价格相比，更相当于腰斩。
据亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下探幅度高达18%。
而在4月底，上海浦东金大元御珑公馆以7.2折“甩卖”。在徐汇滨江、浦东外高桥(行情 股吧 买卖点)均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况。
“去年大房企销售好，没有资金压力，今年刚开始还只是以特价房的形式变相促销，并严禁销售员对外宣称是降价。”深圳坂田某在售楼盘销售经理告诉记者，明降怕的就是打乱市场预期，而且大房企一旦明目张胆降价，对市场后续负面影响更大，购房者看空情绪也将加重。
房企降价快跑
深圳坪山区域的某项目营销总监告诉记者，深圳区域分化比较明显，如坪山新区，区域内的容量不足，本地客户投资意愿不强，但楼盘供应量较多，目前已经明显供过于求，“不降价都不行”。
记者踩盘发现，在富通V都会的旁边，还有将于5月份开盘的上百万平方米大盘领航城以及万象新天，片区供应量较大，项目销售已经承压。
“可能是我们要开盘了，他们怕到时候卖不出去，先降价跑量吧。”领航城销售人员对记者说，现在观望情绪确实比较浓，楼盘之间抢客打恶战，首先要靠价格吸引购房者，“你可以等我们开盘再决定，我们楼盘价格绝对不会比他们贵。”
“一线城市降价很正常，供应量增多，购房者预期变了，自然要降。”深圳新浪乐居副总经理陶文杰认为，降价楼盘目的都是走量，每个在售的项目都有销售任务和资金回笼压力，房企必须随行就市。
对于北京的楼盘而言，除了面对同区域中同类楼盘的竞争压力，还将面对自住房的放量压力。亚豪机构副总经理任启鑫表示，5月开始，自住型商品房将要迎来集中供应，届时市场中低端客户群将形成实际分流，纯商品住宅项目的销售难度将进一步增加，部分性价比优势不突出的楼盘恐怕只有选择“以价换量”。
而随着银根的收紧，资金压力也促使着开发商必须尽快降价回笼资金。尽管目前一线城市的项目仍能较容易从银行(行情 专区)拿到开发贷，也被信托和基金(行情 专区)看好，但一家基金公司投资经理告诉记者，他们也收紧了杠杆。“以前可能开发商投入三成自有资金，我们投七成，但现在风险大了，我们要求1比1，即使降价30%，也是先亏开发商的钱。”
湖南一位开发商老板告诉记者，日前收到一个北京某郊区楼盘老板的求助信息，由于银行贷款额度已经申请完，无法再多贷，信托、基金的钱筹集周期太长，需要尽快借6000万元民间资金周转才能进行精装修。“如果不降价卖，钱怎么还？”
任启鑫预计，开发商加速推盘形成的销售竞争压力与持续下行的楼市预期中，北京等一线城市市场供过于求的形势仍将无力扭转，而房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能。
上海楼市下行趋势渐显 降价跑量从郊区开始
随着周边城市降价潮的出现，上海市近郊最近也出现打折促销现象。
五一前，先有浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆，推出一批精装大平层房源，并以7.2折“甩卖”，从50000元/平方米跳水至36000元/平方米。再有位于青浦区的卓越世纪中心，首批推出20套总价150万元左右特价房之后，随后两天又加推特价房，此前均价约1.8万元/平方米，特价房约1.4万元/平方米，相当于打7.8折。包括徐汇滨江、青浦等区域项目也都有特价房推出。
业内人士预测上海打折促销现象会增多。“但主流开发商尚未出现降价，市场还会胶着一段时间。”克而瑞研究中心研究总监薛建雄说。
据第三方机构监测结果显示，最近一段时间内，上海新近入市项目无不采用平价或者低价少量加推方式，开发商开盘营销显得更趋谨慎。
降价跑量从郊区开始
上海楼市的下行态势，从今年五一黄金周成交量可见一斑。
据德佑地产提供的数据，上海五一假期3天内的成交量仅为2.5万平方米，达近4年来的最低点，与去年同期相比下跌52.07%。德佑地产研究总监陆骑麟表示，按照今年五一小长假的成交情况来看，5月的成交预计也将在低位徘徊，开发商在5月降价跑量的可能性进一步加大。
值得关注的是，全国性开发商最近一段时间内也调整了其上海项目的价格。例如九龙仓位于上海松江区的兰宫项目，虽然并未明确宣称降价促销，但实际成交价格已经下调。根据网上房地产数据显示，该项目2013年8月至2014年2月，成交均价基本上维持在2.8万~2.9万元/平方米之间，但近期成交均价出现明显的回落，相比今年2月的均价下跌了17%，其价格出现变化的时间点和其他城市如杭州、成都相当。
根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2014年4月，上海二手房共计成交1.72万套，环比下跌20.0%，同比下跌13.9%。与新房市场的局面类似，4月二手房市场在3月回升乏力的情况下出现进一步的下滑，并且同样是连续第5个月同比下跌。
楼盘滞销是降价主因
实际上，近期沪上打折楼盘，此前都处于滞销状态。
网上房地产数据显示，唐镇金大元御珑公馆去年10月26日开盘，推出113套房源，到去年底仅售出7套，进入2014年之后没有一次签约纪录。
截至5月7日，上海可售面积约1034.86万平方米，上海商品住宅成交面积约470.27万平方米，月均约110万平方米，由此估算库存去化时间要10个月。有业内人士表示，超过3个月左右的僵持，开发商会主动采用降价促销的方式来加快去化速度。
陆骑麟分析，2014年以来，仅有3月底的一周上海市商品住宅成交量突破了20万平方米，其他时间均在此数字之下，而2013年周均成交量是25万平方米左右。“这种态势已经持续了4个月，开发商在当前成交低迷的情况下，其资金链必然会面临重大考验。”
一些项目出于快速回笼资金要求，主动降价。例如徐汇区滨江某中高端楼盘特价房打折销售，与该项目开发商作为上市公司有业绩压力，屡屡传出资金链紧张有关。
同时，信贷偏紧也压迫着开发商。今年4月初，上海各银行进一步提高首套房贷利率，基准利率还要上浮5%-10%甚至15%。二套房贷利率基准上浮10%，有的甚至到15%-20%。大部分银行需要1-2个月的放款时间。银行信贷收紧也加剧了消费者的观望情绪。
土地市场降温
上海房价松动已传递到土地市场。
据亿翰智库研究总监张化东分析，近期上海成交量与供应量下滑，对房企在土地市场上的战略会有所影响。例如，宝钢股份(行情 股吧 买卖点)(600019.SH)子公司上海宝钢长宁置业有限公司，4月10日以底价14.76亿元夺得上海长宁区一宗商办地块，低于市场的预期。
与此同时，南京、杭州、武汉、天津、苏州等城市，土地拍卖底价成交成为主流，流拍现象也明显增加。据德佑地产市场研究部监控数据显示，2014年4月上海土地市场共出让经营性用地15幅(剔除动迁安置房)，成交面积共计35.6万平方米，环比下跌36.5%，同比下跌26.9%；成交金额共计66.0亿元，环比下跌33.2%，同比下跌45.3%。
德佑地产市场研究部分析师朱萍表示，从近几个月的成交情况来看，无论是一手房，还是二手房，成交量和均价都在下跌，市场的观望情绪浓厚。在此背景下，开发商对后市看空，拿地速度开始放缓，预计5月土地市场将继续转冷。
亿翰智库研究报告显示，这次楼市调整基本属于需求调整，一线城市例如北京、上海供给量变化不大，甚至还处于供求比例紧张的状态，市场的下行是由于需求疲弱带来的。这种市场状态的价格弹性较高，需要以价换量。
亿翰智库选取去化周期较短的30个城市做了考察，去化周期低于12个月的城市有10个，去化周期12个月至18个月的为7个。张化东认为，如果有放松调控的政策出台，楼市调整3个季度左右将有所恢复；如果不干涉任其自然调整，调整将延续6个季度左右。
惊惧楼市寒意 投资客抛房疾走
投资客曾是楼市勃兴时最为活跃的一个群体，而在市场陷入低迷时，他们也最先感受到寒意。近期，全国多个地区房屋成交低迷，楼市资金不断撤出。而号称“炒房”技术发源地的深圳，则出现投资者集中抛盘现象。
分析人士指出，经过多年来的快速扩张后，未来房地产市场将进入平稳运行期，房价涨幅放缓，甚至出现下跌。因此，未来投资客抛盘的现象将有所增多，而在集中抛盘之后，投资客将可能逐渐淡出市场。
深圳现大单抛售
33套，88套，150套……近期大宗抛售房源的案例在深圳频频出现。这些二手房源多由投资公司持有，大手笔抛售之前，投资公司会像正规的房地产公司那样，对二手房源进行“包装”。这些突然涌入市场的二手房来源五花八门，有几年前从旧改的村民手中收购的一手新房，也有去年刚刚从另一个法人业主手中接手的员工宿舍。有的二手房刚刚入市就被抢购一空，也有的房源少人问津。
最近的一个案例是，位于深圳龙华的锦绣御园4月末突然出现150套二手房源集中销售。这一项目为城中村旧改项目，一期于2009年竣工，这批房源就是与2009年时被一家投资公司一笔买断。房产中介介绍，投资公司接手这笔房源的成本是每平米1.7万元，如今参照周边项目的售价是每平米2.3万元。
某深圳业内人士对中国证券报记者表示，2009年锦绣御园开售之时，这一片区还相对偏僻，销售状况并不理想，加之开发商实力有限，当时急需加快去化加快资金周转，因此这批房源的成本可能更低。如今这个节点入市的另一个原因很可能是，从购入至今已经满5年，过户交易的税费成本已经显著降低。房产中介介绍，这150套房源的销售情况还算顺利。
而另一批大笔抛售则没有锦绣御园这般顺利。位于福田区的一栋建成于上世纪90年代的乙级写字楼，近期出现了33套集中抛售的房源，房源的业主同样是一家投资公司。虽然这一项目的位置要好于锦绣御园，但是由于房屋较旧，户型不够方正，加之每平米3.5万元的高价，导致这批房源的销售并不顺利。
知情人士对中国证券报记者透露，这批房源原本是另一家公司的员工宿舍，2013年集中转让给一家投资公司。原业主认为这批房源未来的升值空间有限，因此按照当时的市场价格进行转让。但是出乎深圳地产人士意外的是，这批房源转手不到一年即再次被推入市场。
今年3月，位于深圳罗湖区一个住宅小区也出现了88套房源集中抛售的情况。由于拥有罗湖外国语中学的学位，这批房源在一天之内就被抢购一空。这批房源同样出自投资公司之手。
转变思路的炒家
频频出手抛售房源的投资公司们是何许背景？某深圳房地产人士介绍，活跃在深圳的数千家投资公司之中，确实有专业投资房地产的“炒房公司”。由于近年来深圳严格执行限购，注册公司又不需要很高的成本，用法人身份购买住宅的专业炒房客大有人在。
这些公司的股东结构各式各样，有一人股东，也有多个炒房客联合投资的。“最多的炒房公司有十几名员工，他们对于深圳的房地产市场较为了解，与开发商、银行、房产中介的关系也比较密切，他们是深圳炒房客中的战斗机 。”
投资公司的集中抛售是否意味着他们先知先觉，深圳楼市拐点将至？有些深圳地产人士表示，买入卖出是正常的投资行为。然而更多的深圳地产人士认为，近期深圳房价涨幅空间并不大，如果购入不久就集中进行抛售，这明显是看空市场的“割肉”行为。
不唯深圳，近期多个城市的二手房市场均出现降价出售现象。其中，在经过此前的“副中心”热潮之后，北京周边的燕郊、固安等地，二手房挂牌量明显增加，且价格有所松动。有中介机构表示，不少挂牌房源空置数年，显然是投资客所为。
炒房客是中国楼市最神秘的一个群体。在每一轮市场爆发期，几乎都可见到炒房客的大手笔动作。由于中国房地产市场规模扩张较快，房价多年维持涨势，因此在大量吃进的同时，甚少见到炒房客集中抛盘的行动。
2011年，限购等政策出台，热点城市的投资投机需求不断被挤出，曾被津津乐道的投资客也逐渐淡出市场。分析人士指出，2011年之后，由于热点城市房价高企，一些炒房者转战三四线城市，并陆续将此前的房源出手。
随着房地产市场的冷淡，抛房行为可能会更多地出现。深圳中原地产称，在当前的房地产市场，各种不利因素依旧在不断发酵，看空情绪增加。业主信心动摇，议价空间有所增大，对价格预期影响作用逐渐显现，预计二手房价格出现波动在所难免。
分析人士称，经过多年快速扩张，未来房地产市场将进入平稳运行期。一些供应过剩、透支利好的区域房价将出现下跌。加之抑制投机政策的常态化，在集中抛盘之后，投资客将可能淡出市场。 |
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