| 发布日期：2014-05-14 08:30:05 信息来源：中国证券报 点击：271次 |
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及时审批和发放符合条件的个人住房贷款
中国人民银行副行长刘士余12日主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。
业内人士认为，央行从住房贷款刚需端入手提出指导意见，有利于改善民生，有利于缓解房地产市场投资销售下滑带来的经济增速下行和金融风险压力。
敦促银行及时发放房贷
工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人参加了会议。会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析等。
中国银行国际金融研究所宏观经济研究主管温彬表示，去年以来，个人住房贷款市场出现首套房贷利率上浮、部分银行停贷现象。房地产销售回落，也对当前经济走势形成压力。
央行此举意在从个人住贷刚需端入手提供针对性支持。
业内人士表示，前期房贷政策实质性收紧，对冲近期房价下调对购房者的利好，相当于购房成本没有降低，不利于消化楼市库存。
在央行发出的政策信号中，“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”最受关注。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，有关部门一直支持首套房贷。但是，在去年银行闹钱荒后，资金成本上升，即便是基准利率的房贷都属微利。下半年房贷政策应趋松，但不要奢望过松。
房贷需求依然强劲
一季度，房贷需求依然强劲。央行数据显示，一季度末个人住房贷款比年初增加4500亿元，同比多增338亿元，3月末增速为20.4%，已连续11个月超过20%。
银行执行上浮利率贷款比例大幅上升。央行日前发布的《2014年第一季度中国货币政策执行报告》显示，一季度，执行下浮、基准利率的贷款占比有所下降，执行上浮利率的贷款占比上升。3月，一般贷款中执行下浮、基准利率的贷款占比分别为8.35%和21.40%，比上年12月分别下降4.12和2.72个百分点；执行上浮利率的贷款占比为70.25%，比上年12月上升6.84个百分点。
温彬认为，银行信贷投放属于市场化行为。一方面，对定价高的贷款自然提供较多额度；另一方面，目前贷款利率上浮不只限于个人住房贷款利率。今年以来，公司类贷款利率上浮比例更高。尽管央行提出了指导原则，但在实际操作中，银行尚需在信贷额度供应和维持低利率之间寻求平衡。
房地产调控以结构性政策为主
温彬表示，近年来房地产融资对银行的依赖日渐下降。除银行外，房地产部门还通过影子银行、信托产品、境外融资等渠道融资。此前针对房地产信贷调控出台的政策都是有针对性的结构性政策。在个贷方面主要支持居民真实刚性需求，在房地产开发市场上主要支持棚户区改造、保障房等既促进民生、又能弥补房地产商业性投资减速带来的投资下滑压力的项目。未来若央行出台房地产领域政策，应会体现结构性、针对性方针。
中原地产首席分析师张大伟认为，今年以来，房地产市场始终处于供需双双低迷的状态。国家统计局昨日发布的数据表明，这种势头尚未有改善迹象。此时央行发布的政策信息，的确能提振市场信心。2012年上半年，央行曾表态满足首次购房家庭贷款需求。以此为起点，出现一波持续两年的房地产旺市。但是，此次情况有明显不同。一方面，央行的表态只提及按揭贷款，未提到房地产开发贷款。因此，业内预计开发贷仍将按现行额度控制进行管理，房地产企业日趋紧张的资金状况不会有根本改善。另一方面，如今的市场基础与两年前无法相提并论。当时的市场处于萧条后的低点，如今的市场刚开始降温，并处在下行通道中。
就在央行发布上述信息前，南宁、铜陵、天津滨海新区等地出台“救市”措施。
张大伟认为，未来若政策松绑，主要有6大方向：非户籍资格审查放松；限购范围放松；调整普通住宅界定标准；限价政策放松；提供购房落户及优惠等；公积金政策松动。但与此同时，限购、最低首付比例等“红线”不会被突破。
5月13日，一份会议纪要触动了金融、房地产两大领域的敏感神经。
这份材料称，5月12日，央行召集了商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款，央行副行长刘士余主持会议并表示，根据市场需求，优先确保住房消费
贷款的资源配置。央行于5月13日下午发布消息，证实了这一会议的真实性，官方公布的会议内容与网传内容基本相符。
高登资本首席经济学家付立春对《每日经济新闻》记者表示，首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆，这对银行资产也会造成冲击，会影响贷款秩序。此次会议明确了监管层对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许态度。
实际上，央行力挺首套房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化。
银行对房贷“又爱又恨”
自去年下半年以来个人住房出现“贷款难”情况，监管层也因此对银行进行窗口指导。流动性紧张的局面困扰了商业银行半年，而这也是个人住房贷款审批“遥遥无期”的半年。据《每日经济新闻》记者与商业银行的多次交流，许多原本在2013年就应该发放的个人住房贷款，由于银行的额度紧张，只能积压到2014年初才发放。
这一情况在今年以来已经逐步得到缓解，随着银行资金市场利率下降，流动性有所恢复，部分商业银行加快了个人住房贷款的发放。“年初在工行办理的贷款，因为是首套房，利率是基准利率，从审批到下发贷款约一个月。”深圳一位购房者表示。
但一位不愿意透露姓名的城商行管理人士表示，尽管地方政府刺激房地产的态度很明显，但银行在房贷问题上的态度近期已是十分审慎。“现在市场资金价格仍然比较高，不如投放到其他领域，因为房贷业务不赚钱。”
央行在公告中称，会议对进一步改善住房金融服务提出，要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
根据年报，2013年工行个人住房贷款增加3796.44亿元，增长28.3%，占个人贷款增量的86.2%。建行2013年个人住房贷款增加3514.62亿元，增幅22.99%。
平安银行相关负责人表示，“去年以来，根据我行差异化经营战略，信贷资源向小微业务、无抵押贷款业务、汽融业务等战略业务倾斜。对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务，有意识进行了压缩。”他表示，该行会优先支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务。
招行人士则表示，对个人住房贷款，具体会根据贷款人资质、风险等情况可能会有差异化的风险定价。
付立春表示，银行对住房贷款可以说又爱又恨，态度一直很犹豫，已经发放的贷款由于房价拐点可能到来而需要承担风险，惜贷是因为自身资金能配置的并不多等原因。现在银行整体资金面并不是很紧张，更多是商业行为的影响。
调控不能“误伤”刚需
5月13日流传出来的会议纪要显示，各家商业银行提出的房贷难题主要是受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款定价有所提高。受贷款规模影响，房贷有积压不能放款，影响了放款效率，还没有发生大规模的弃房贷现象。尝试个贷资产证券化的渠道，但因为房贷7折利率低，转让不出去。
会议纪要显示，央行副行长刘士余强调了个人住房贷款的重要性，他表示，个人住房贷款有经济增长的稳定功能，商业银行的房贷利率应在保本微利的水平，不能过分追求高收益。央行可以帮助银行之间协调住房贷款的规模。此外，还要持续关注房贷的不良率情况。
付立春认为，首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆。此次会议明确了监管对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许的态度。
数据显示，我国一季度房地产投资增速下滑是影响固定资产投资增速下滑的一个原因。房价也出现了明显分化，一线城市房价温和上涨，二线城市有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市出现下降。
“对中国房地产市场的政策限制应该更严格。”英国邦瑞房地产发展有限公司中华区首席代表兼总经理白兮表示，央行短期内力挺个人住房贷款的态度是没有问题的，但针对房地产开发的银根依然在收紧。他认为，中国房地产市场的限制大政策没有变，央行的会议仅仅说明，目前个人住房按揭贷款的首付比例和利率已经足够高了，不能因为对房地产市场的收紧而打击到真正的需求，限制到刚需人群。
央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。差别化房贷政策，简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持，同时坚决抑制投机投资性购房需求，对前者给予政策性贷款优惠，而对后者严格贷款投放，增加其投资成本。
“差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，是金融调控部门对房地产贷款一以贯之的原则，迄今并未发生根本改变。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。
央行难救房贷“出冷宫”
督促银行优先满足首套房贷需求
央行难救房贷“出冷宫”
督促银行优先满足首套房贷需求
曾被视为优质资产的个人住房按揭贷款目前已被银行冷落，以致央行于近日召集国有银行以及多家股份制银行开会商讨相关问题。但业内人士普遍认为，虽然央行态度明确，但商业银行个人住房按揭贷款面临的问题并不会因此有很大改变
5月12日上午，央行召集15家商业银行有关业务负责人召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，央行副行长刘士余主持召开了这次会议。
央行发声力挺首套房贷
央行在这次会议上对进一步改善住房金融服务工作提出多项要求，其中重点包括合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等。
这一会议引发了市场的广泛关注，一个重要原因是，目前银行个人住房按揭贷款收紧态势明显，且无改善迹象，与此同时，盛传多地房价面临下行压力。
广州中原地产项目部总经理黄韬说，目前一线城市房贷申请及发放周期普遍长达3-6个月，首套房贷利率基本在基准之上，二套则多要在基准基础之上上浮30%。
实际上，随着利率市场化的逐步推进，这一现象早已开始逐步显现，面临的新情况也并不限于上述总结，且早已引起关注。
早在年初，央行在下发的2014年信贷政策工作意见之中即提出，要积极满足居民家庭首套房自住购房的贷款需求，并首度提出对于辖区内金融机构出现的首套房贷款停贷、压单等现象，要深入调研，认真分析原因，及时报告相关情况。
房贷收紧趋势很难改变
“虽然央行态度明确，但商业银行个人住房按揭贷款面临的问题并不会因此就有很大改变。”黄韬说。
未有改变的重要原因不得不提利率市场化的推进以及互联网金融带给银行的压力。
国泰君安银行业分析师邱冠华认为，此次会议的背景就是利率市场化背景下，银行资金成本上升，个人住房按揭贷款“不怎么赚钱”，很多银行虽然名义上支持按揭，实际上已大幅收缩甚至暂停，并导致近期社会怨言较多。
黄韬说，银行人士对个人住房按揭贷款额度紧张及利率上调的解释则为银根紧张。但他也提到，目前房贷需求在增加，银行个人住房按揭贷款规模相对却无增长，部分银行规模甚至在减少，且银行现在更倾向于将贷款投放到中小企业等实体经济。
银行对中小企业贷款相对拥有较强的议价能力，而通常，个人住房按揭贷款定价却不能太高。
早前，较为明确收缩房贷的银行要数平安银行。去年年初，平安银行就明确说，对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务，该行近年有意识地进行了压缩。另一股份制银行也因不满于个人房贷收益，在实际上收缩个人房贷业务。
互联网金融发展间接带来的对个人房贷的压制效应也不容忽视。华夏银行副行长黄金老近日撰文称，2014年，5年期以上房贷基准利率为6.55%，若按基准利率0.9倍执行优惠利率为5.9%，而互联网企业推出的理财产品收益率一度高达6.5%，目前仍在5%左右，受其倒逼，银行理财产品收益持续推高，维持在5%-5.5%。与此同时，2013年12月，1年期同业存款利率高达6.8%，银行存放同业甚至投资他行理财产品，被认为都可能好于发放房贷。
“面对高利率，银行房贷市场限于停顿，导致房地产交易量下滑，房价承压。”黄金老说，市场正在寻找均衡，或者利率下降，或者房价下降，最好两个同时下降。
对于此次座谈会之后，银行个人住房按揭贷款投放会否按央行要求行事的问题，有银行人士依然称“不一定”，中信证券也认为，各银行不会因此调整房地产和按揭贷款政策，但执行层面会加强总分沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。 |
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