| 发布日期：2014-05-19 08:33:56 信息来源：每日经济新闻 点击：278次 |
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继铜陵、无锡、郑州和天津传出楼市松绑之后，扬州也公布了微调政策。
5月16日，扬州住房公积金管理中心网站发布的 《关于认真做好当前住房公积金贷款管理工作的通知》(以下简称《通知》)要求，从5月20日起，扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金，其他直系亲属的住房公积金可在结清贷款时使用。不过，当前仅恢复公积金“又提又贷”，“商贷转公贷”、“异地贷款”依然没有开放。
在业内人士看来，扬州放松公积金提取有意增强购房者实力，救市目的非常明显。
房地产行业专家张建初告诉《每日经济新闻》记者，“公积金又提又贷政策的放松，意味着购房者不但可以使用公积金贷款，还可以提取公积金付首付款，同时还可以使用直系亲属的公积金支付购房款，这无疑是增加了购房者的资金实力，有利于刺激购房者购房。”
适时恢复“商转公”等政策/
去年初，随着“国五条”细则的出台，各地二手房成交量迎来井喷。成交量的急剧增加，带动公积金二手房贷的发放，这对贷款资金流形成较大压力。为了缓解这种压力，扬州去年4月1日起实行了住房公积金贷款紧缩政策，其中就暂停了商贷转公贷、又提又贷和异地贷款这三项业务。
据《每日经济新闻》记者从扬州房管局部门了解到，又提又贷暂停，意味着购房者无法提取部分公积金用于付房款的首付了，这对购房者产生一定影响。二手房成交量随之大幅下滑。然而该政策仅实施1年，扬州住房公积金管理中心网站就发布了上述《通知》。
扬州市住房公积金管理中心表示，今年以来，扬州房地产市场整体呈稳定态势，但出现了一些新情况，主要表现为地区之间发展不平衡；资金运行总体呈下行态势，但仍处在高位水平，流动性仍然偏紧。
值得注意的是，和以往不同的是，目前只能提取本人和配偶的公积金，其他直系亲属的住房公积金只可在结清贷款时使用。
“扬州的文件里面也强调了，目前资金运行仍处于高位，资金压力依然非常大，这说明此时恢复这个政策也是不得已之举。”张建初说。
随着该政策的出台，扬州也是继广西南宁、天津滨海、杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵、河南郑州后，公开救市的第七个城市。对此，记者致电扬州公积金管理中心，但是并未得到回复。
扬州市住房公积金管理中心业务处处长徐建国在接受当地媒体采访时表示，公积金又提又贷政策的恢复，不仅可以解决购房者资金缺少的难题，还可以增加首付减少贷款，从而降低利息的压力。
徐建国还表示，目前商转公和异地贷款暂未恢复，但是下一步将根据市场变化情况以及公积金资金流动性的情况，考虑适时恢复商转公和异地贷款政策。
销售低迷致库存高企/
事实上，这并不是扬州第一次出台楼市松绑政策。早在2012年5月，扬州市房管局和财政局就联合发出通知，从2012年7月1日起的一年内，对个人购买成品住房建筑面积在90平方米及以下的，对购房者给予所购房屋合同价款
(指所购房屋本身的价格，不包括车库、车位和公共维修基金等价款)6‰的奖励。对于购买建筑面积90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励。对于120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。
当时政策发布之后，就立即引起舆论高度关注，也被不少业内人士，扬州此举明显是与国家宏观调控政策相违背，是明显地救市行为。与当年芜湖和佛山救市政策被住建部叫停不同，扬州当时的政策并未被叫停。
在业内人士看来，扬州连续出台松绑政策的背后，是楼市销售低迷，库存压顶的尴尬局面。
据搜房网数据统计，2014年一季度扬州市区商品房成交5479套，同比下降30.31%；成交面积635743平方米，同比下降30.56%。
扬州当地一开发商负责人徐俊洋对《每日经济新闻》记者说，“扬州楼市进入去年下半年以来，成交量持续低迷，这与诸多城市不断爆发的大幅降价，楼市崩盘论有很大关系，不少购房者处以观望的态势，我们也比较着急。”
成交量的低迷导致目前扬州楼市库存量进一步加剧。据扬州官方公布的数据，截至去年12月末，扬州市区商品房累计可售面积346.85万平方米，同比增长12.82%，环比上升3.92%；其中商品住宅225.52万平方米，同比增长39.59%，环比上升5.47%。高达225.52万平方米的商品房库存，扬州需要3年时间消化，库存压力较大。
值得一提的是，据扬州搜房网数据统计，2014年扬州楼市商品房预计有115家楼盘入市，比去年的入市量增长21.05%。
房地产行业专家李智对记者说，“随着这些楼盘的入市，按照目前的消化速度来看，扬州楼市的库存量只会进一步加剧。”
楼市低迷直接影响到土地成交量。统计数据显示，2013年上半年，扬州一共成交14块经营性用地，成交面积88.25万平方米，同比去年下降了21.17%。下半年出让124万平方米，也同比下滑了20%左右。来自扬州官方的数据显示，今年一季度扬州土地出让17幅地块，出让量达到76万平方米。
房地产收入占比扬州地税收入比重非常之高。据记者从扬州官方一位不愿具名的知情人士处了解到，房地产行业对扬州的经济发展重要性相当大，“楼市低迷，必然会影响地方土地出让，从而影响地方的财政收入。”
地产降价潮继续蔓延，京城房贷再现打折优惠，多地酝酿救市。经济之声评论：楼市刚刚打喷嚏，要不要马上吃药？
据经济之声《天下公司》报道，楼市降价潮逐渐蔓延，北上广深一线城市全部失守，越来越多的楼盘开始打折促销。而北京农商行甚至推出了首套房贷85折的优惠。楼市低迷，最着急的却好像是一些地方政府，松绑限购，甚至是救市的消息此消彼长。在楼市调控政策的背景下，楼市价格刚刚出现松动，就好似是站在风中的楼市刚刚打了几个喷嚏……这个时候，地方政府，要不要马上就送上感冒药呢？
经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此评论。
经济之声：房地产市场进入了相对清淡的阶段，一线城市房价上行的势头已经得到抑制，二三线城市甚至出现了降价潮。从南宁开始，之后还有滨海、杭州萧山、无锡和安徽铜陵，不少城市都做好了救市的姿态。您之前判断，楼市现在处于短周期的开始，在这个时间点上，这些地方救市能否见效？
杨红旭：我说的地方政府救市它的驱动力是很明显的，就是因为地方的财政和地方官员的政绩跟楼市联系比较紧密，救市的原因主要是市场开始降温了，甚至某些地方的话，从2011年开始市场已经持续的降温，到目前类似温州。但我认为要谈到救市的效果，其实不用特别的奢望，主要是因为第一是地方调控楼市的权限比较小，因为这个税收和信贷这两个主要的工具都掌握在中央部门手中，那么地方政府调控权限比较小，最多是一个小打小闹。
那么第二个方面，地方救市需要形成一种有几个城市慢慢增多，这个需要过程。它的影响力需要一个量边到质变。目前的话，少数几个城市有表态或者说下发文件，要等到几十个城市甚至上百个城市陆续都救市的时候，才会形成一个从量变到质变。
第三个的话，地方救市主要影响还是人们和行业的心理预期，认为地方政府忍耐不住了，有行动了。但是这个是由心理预期慢慢转化成市场行动，这个也需要过程。现在在影响心理预期，还没有真正影响到购房需求有观望到入市这样一个质变。
经济之声：之前，我们针对不断上涨的房价出台了一套又一套的调控措施，但还是挡不住房价上涨的脚步。现在房价开始稳定，或者出现小幅回落，其实目前开发商虽然有压力，但是依然有促销的办法，反而是个别地方政府看起来比开发商更急。房地产调控的作用刚刚显现，地方政府是否应该救市？
杨红旭：我判断是有两个。第一个的话，是别急。第二个的话是适度。
所谓别急我还是说目前整个市场短周期的运行规律刚刚是告别夏天，进入秋天，刚开始入秋，市场降温只是在部分的地区，除了浙江片区之外的话，肯定城市只是刚开始降温，而且那房价还没有由涨变跌，我们观察其实这个房屋的价格指数，3月份时候还是一个环比正增长，就是房价还没有出现拐点，成交量是有一些降温，但是房价总体上还是比较坚挺的，只是少数楼盘在打折促销。在这样结点的话，是不应该急轰轰的去救，因为市场它需要个调整的过程。现在还没有到冬天，所以说我认为不要特别急。
所谓适度，因为中央也说了要施行双向调控，分类指导，个别城市确实是比较低迷而且的话低迷时间已经有点长了，像温州已经低迷三年了。这种地区的话，我认为可以适度的进行放松调控政策。适度就是两个方面，第一个话既有政策，以前的话是比较严，比如说限购、限贷、限价很严格，那么说你可以根据目前的形式略微做一些调整，就是把这个去行政化以前的时候过于严厉的政策可以放松，这个我认为是可以理解的，但是就是说你这个适度你不能违规，也不能违法，比如说我们看到，因为我们房地产行业很多房企业的话，都是有法规法律的约束的。
比如我们说开发区的预售资金监管，你这个就不能过于说放松监管，因为说监管的话，是有利于维护购房者的利益，因为你是区房。比如我们说土地这个政策，因为市场一降温的话，有些地方政府对开发企业监管就开始放松了，比如说我们一想所谓的拿地之后一年不开发罚款，两年不开发收回，但是一旦市场降温有些开发企业的话，可能就开始不开发了，就开始等地了，土地开始撂荒了，这个的话地方政府还是要监管的，所以说你要适度但是别急。
经济之声：等于是政府没有干好它应该干事，而有的时候反到它为了救市还干了一些不该干的事情。比如说有媒体报道，个别地方政府给企业打招呼不让企业降价，形象一点说就是房地产一打喷嚏，地方政府都送上感冒药，甚至命令房地产企业不许打喷嚏。是否能够让地方政府尽量少干预，保证房地产按照市场规律来运行？除了您刚才说的济监管的一定要监管之外，如果能让地方政府管住这个不应该乱动的手？
杨红旭：首先说有企业想促销降价，但是地方政府不高兴，不让降，这个还不是送感冒药的问题，这个是你企业。就是说项目和企业感冒了，但是你不让它去治病，因为这个感冒之后的话，什么意思呢？就是市场既有价格定的偏高了，然后很难去销售，企业通过调整价格来促进销售这个是企业面对市场很自然的一个所谓的反映和行动，只有这样话价格才会趋于稳定。这个时候政府不应该去干预企业根据市场的变化去调整定价，这个是不应该的，但是地方政府该怎么办呢，我认为的话，地方政府第一要做好监管，就是维护房地产市场的这种秩序，维护这样一个秩序。
第二个的话，在住房方面的话，你可以更多保护刚需，保护首套住房需求，甚至保护改善需求，就是二次改善。但是对于所谓的投资投机还需要遵循中央方针要抑制投资投机，也就是说你所谓的放松所谓的救市是有个度的，这个度的话，还是以优先满足刚需和自主需求为主。这个方针和原则你是不能变的。
第三的话，我觉得地方政府不能乱行动，因为还需要遵循省级部门，包括中央有些大的框架，不能说是动辄去越轨，因为这个调控放松的话是有底线的，否则的话会引起一些负面效果。 |
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