| 发布日期：2014-05-23 08:16:09 信息来源：东方财富 点击：345次 |
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住建部人士：松绑限购不得造成市场大幅波动
近日有媒体报道称，除北京、上海、广州、深圳之外，其它城市的限购措施可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但监管部门不会就此明确发文。住建部政策研究中心相关负责人22日向中国证券报记者表示，限购令本身就是短期政策，从长远看必然要退出市场，至于在什么时间、以什么方式退出要根据市场形态而定。对限购的任何调整都需要有两个前提，即不会影响市场预期、不会造成市场大幅波动。
知情人士透露，对于限购政策的调整，住建部不会发文予以明确，而是由地方政府自行操作，住建部起的作用是“窗口指导”。
今年3月，住建部部长姜伟新提出“分类调控”的思路。住建部副部长仇保兴在今年全国两会期间表示，地方政府能够自行调整的，就不要由中央政府来调整。
此前全国共46个城市出台住房限购措施。去年下半年以来，温州、徐州、无锡、南京、宁波等多个城市放松限购。中原地产首席分析师张大伟表示，从2011年出台以来，限购措施的效果呈递减态势。目前即使限购措施退出，对市场的实际影响也较有限。(中国证券报)
住建部人士：除北上广深 其它城市限购可自行调节
住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。
整整等了四个月，晋飞的房贷终于下来了。但这个期待已久的愿望实现时，他突然又感到那么不踏实。“你说我是不是买在高点了啊？”他问身边的朋友。
这是他人生的第一套住房，位于北京南五环内。囿于严苛的限购政策，没有购房资格的晋飞匆忙同有资格的女友扯了结婚证。2013年年底签约后，房贷却迟迟批不下来，晋飞一度担心是自己的信用记录有问题，给销售顾问打电话，才得知“八成客户都没批下来”。
这并非个例，高策地产代理的一手楼盘几乎都要申请三四个月以上才放款，严重影响了开发商的现金回款速度，其董事长陶红兵向南方周末记者证实了这一点。
就在晋飞等待房贷审批的四个月中，北京楼市进入滞涨状态，成交量降了4成；全国的数据好一些，成交减少7%。
自3月份起，杭州新盘跳水、青岛女地产商失联、百强房企光耀面临破产、绿城宋卫平让出个人股份等坏消息纷至沓来，楼市寒意袭人。
跟楼市低迷的“罪魁祸首”开座谈会
过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份；而过去一年中，一份都没有。即使央行召开被解读为“微救市”的座谈会，强调在首套房贷上要讲政治，也并未下发文件。
中国老百姓已经习惯了楼市每隔两三年的阶段性萎靡、继而又报复性增长的节奏。但这一次不同，过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份；而过去一年中，一份都没有，调整完全生发于市场。
华夏银行副行长黄金老认为，这决定了“本轮楼市向下调整的真实性”。
至于原因，任志强在个人微博中将罪魁祸首归在“个贷收紧”上。除了缓批，贷款利率上浮影响更大，因为直接关系到购房成本。
银行(行情 专区)为什么收紧个人住房按揭贷款，源于2013年开始的利率市场化改革，“不赚钱，八五折房贷甚至是亏的。”中信银行总行一位人士告诉南方周末记者。克而瑞研究中心近日调研了69家银行，也证实了九成银行的首套房贷利率升到基准甚至上浮10%。
关口之上，央行于2014年5月12日召集商业银行开了个座谈会，强调在首套房贷上要讲政治——“合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放”。
这个楼市冰封时刻召开的座谈会，被外界解读为“微救市”的信号。截至目前，央行尚未正式发文，这也与以往不同。
不过，两天后工行还是公开表示积极支持，建行的内部消息是，将会增加5%的个贷放款额度。
普通民众更关心的是，楼市再次由热转冷之际，“限贷”已经发生了变化，而类似上届政府的行政调控手段“限购”，会不会借机退出？
最佳时间窗口
“现在是改革调控手段的最佳时间窗口，让市场的归市场，政府的归政府。”
本届政府对待楼市调控的态度，2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现，就是“分类调控”。
住建部副部长仇保兴之后的一次内部发言做了进一步阐释：“调控房地产(行情 专区)市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”
这无疑是将限购放松与否的权力交给了地方政府，剩下的问题只是什么时候退出，以什么样的方式和幅度退出。
对地方政府来说，对土地财政的深度依赖，让其早就在放松限购这个问题上充满动力。
2013年全国土地出让金超过了历史最高点的4万亿元，而2014年前四个月，土地购置面积同比降了8个百分点。
同策咨询研究部测算了45个限购楼市的土地财政依赖度，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南，依赖度最高的杭州高达156.4%。
地方政府开始不断做出试探，2014年4月以来，南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。
最新的传闻是天津，计划直接放开第三套房，但截至目前官方并未直接发文。
值得玩味的是，与过去两年一有地方试探就被叫停不同，这一次中央在一定程度上给予了默认。
住建部一位相关司局的人士向南方周末记者确认，自年初以来，部里的定调就是“除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。近期北上广深也有市场剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出”。
“现在是改革调控手段的最佳时间窗口，让市场的归市场，政府的归政府。”全联房地产商会会长聂梅生表示。
“实在没想到，很难面对”
企业到位资金增速，一下子从2013年最高点的33%降到了4.5%。“这说明什么？开发商要缺钱了。”
“实在没想到，很难面对”，尽管早在2013年6月份的博鳌房地产论坛上就预言房地产市场已到高位，增速将持续下降，但2014年前4个月的各项数据，还是超出了聂梅生的预期。
最让聂梅生心惊的一个数据是企业到位资金增速，一下子从2013年最高点的33%降到了4.5%，销售回款、自筹资金、海外融资、银行贷款均有下降。“这说明什么？开发商要缺钱了。”
缺钱首先反应在土地市场上，全国土地购置面积增速已经从2013年的8.8%变成负增长。
上市房企阳光城近期只拿了福建晋江一块地，还是之前已经签协议锁定了的。董秘廖剑锋最近跟机构投资者交流时，坦承在拿地上目前采取审慎策略，公司工作重心集中在回收现金流上。
远洋地产2014年倒是一下子购置了三块地，但在接受媒体采访时，董事局主席李明也表示要调整土地储备，现有土地中有1/3是100万平方米的超大规模项目，单个项目土地规模太大对于整体周转效率很有影响，将会采取部分退地的方法做出调整，比如秦皇岛项目的部分土地已经退还给政府以盘活存量土地。
不过，也有一些开发商抱怨，这是因为政府放出的土地太少。
除了少买地，新开工面积也在大幅度减少。根据国家统计局的数据，1-4月份全国房地产新开工面积降幅在20%以上。
中小开发商还可以选择先少买地少开工，撑不下来了再降价，上市房企在这方面的腾挪空间则不大，尤其是不少上市房企还给2014年定下了不低于2013年的销售增速——万科、万达、碧桂园、保利等的增速都是20%上下，而其中保利地产1至4月签约面积却同比减少22.17%。
在中原地产研究部看来，“土地市场的低迷反映出开发商资金紧张和预期的悲观，我们预计二季度、三季度将会有更多城市、更多开发商降价跑量。”
这一轮楼市萎靡的根子，除了任志强认定的信贷紧缩，阳光100置业总经理范小冲认为也是因为“去年透支了太多，今年回调也很正常”。
“中国经济正在从高速向中速换挡，房地产跟着换挡是正常的，但在经济结构尚未有根本性调整之际，降速超过经济总体，还是会产生不良影响。”聂梅生认为。2014年一季度国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，宏观经济增速明显放缓。
但大嘴任志强却再次成为少数的“看多”派。5月18日深夜，他发表了一篇两千字的长微博，认为拐点并未到来：“差别会在城市间更加明显。今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。”
他的理由是，支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。“1至4月的下降是与去年同期的高增长相比的。绝对销售面积仍是历史上除去年之外的最高量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。”
信贷水喉决定楼价
过去六年间，楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低，信贷宽松年份房价则高涨。
对楼市下跌拖累整体经济的担忧，支撑了过去数次的救市，但也因此导致了房价的报复性上涨，更阻断了房地产行业的正常周期性调整。
绿城宋卫平将个人股权出售，或许正是救市刺激的一个悲剧注脚。2008年绿城曾命悬一线，最后却因4万亿实现命运逆转，2009年从全国第八升到全国第二，并完成全国化布局。结果限购政策一出台，急速扩张的高端产品迅速变成巨量库存，资金链陷入崩溃。
如若限购退出，楼市会不会再次暴涨，从而重复过去的错误？聂梅生沉吟半晌说，“不见得，此一时彼一时。顶多能托个底，不让楼市悬崖式下跌。”
陶红兵也认为放松限购对预期的影响要大于实质影响，因为在户籍并不严苛的二三线城市，限购目前的实际意义已不大。
过去六年间，楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低，信贷宽松年份房价则高涨。
华夏银行副行长黄金老给出一组数据：2008年-2012年，个人住房贷款余额同比增速与全国住宅价格同比增速基本保持了同涨同跌的变化趋势。2008年11月开始，房贷增速加快，房价增速加快。2009-2012年的1-2月房贷增速下降，同期房价涨幅趋缓。2013年1-5月，五大行新增贷款60%为个人贷款，上半年房价再次同比上涨11.98%。
信贷会再次大放水吗？巴克莱银行首席中国经济学家常健认为不会，处在高收益货币市场基金的竞争中，银行在2013下半年的融资成本已经上升。他们并不倾向于提供较低的抵押贷款利率，除非他们得到更多来自中国人民银行的“需求”，而不仅仅是“指引”。国家主席习近平于5月10日关于适应经济新常态的表述，也暗示中央政府将会容忍来自房地产市场的“坏消息”。
退出限购后，聂梅生提出，可以通过限制第三套房的贷款、提高房产税来遏制投资冲动。“既然市场已经自行作出了调整，为什么不能让过去房价上涨时制定的政策退出历史舞台，不再通过行政手段调控楼市，使用更市场化的信贷和税收政策？”
消息称非一线楼市将放松限购 住建部未明确回复
昨天下午，一条有关住建部多位人士确认“北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”的传闻引起了社会各界关注。楼市救市行动真的要全面展开了？北京青年报记者就此消息向住建部相关部门进行核实确认，但未有明确回复。
传闻
住建部将放开限购政策
据传闻，有多位住建部人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。传闻中，住建部人士还表示，近期北上广深市场也有剧烈调整，住建部正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。对此，昨天，社会各界在热议的同时，也纷纷表示，房地产行业出现大幅波动并进入下行通道是让监管部门“铁腕调控”松动的因素之一。
北青报记者虽多方努力仍没有得到住建部相关方面确认上述传闻，但传闻的影响力已经开始显现。受全面放开限购传闻的影响，昨天下午，部分在二、三线城市有大量土地储备的上市地产公司股价飙涨，廊坊发展昨日涨停，华夏幸福也大涨超过7%。众多机构都在热议这一传闻，认为有一定可信度，也有一定的现实意义。
现状
三、四线城市楼市已步入危险期
实际上，由于信贷收紧等诸多原因，从去年底开始，三、四线城市已经进入危险期，第一是成交量大幅下滑，第二是价格出现不同程度的实际下跌。在杭州等城市的非核心区，甚至出现了六折买房或者是200万买别墅的项目。此后，宁波、无锡等地相继掉入降价怪圈。
这些林林总总的降价新闻，对未买房人而言，可能是让人欣喜的消息，但对开发商来说，则是一道无法止血的伤口。根据中原地产市场研究部总监张大伟统计显示，二十大标杆房企合计年内销售截至5月中旬为18.8万套，销售额为2414亿，仅完成了2013年全年销售额8515亿的28.3%，大幅落后预期。截至5月初，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响，有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。低迷的楼市意味着开发商回款速度变慢，对于那些融资乏力的公司，则可能意味着资金链会崩断。今年初，房地产百强企业光耀地产率先曝出资金链断裂新闻，其在惠州等城市的多个项目无法按期交房或停工。
就在开发商试图勒紧裤腰带过冬的时候，国外投行和评级机构又在中国房地产业背后捅了一刀。日前，穆迪投资者服务公司宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面；同一天，巴克莱也发表报告，称内地楼市前景充满挑战。虽然两个报告口吻不一、重点不同，但反映的国内房地产公司的困境却是空前一致，那就是现在很难。
分析
放开限购楼市能否好起来
现在的问题是，即便非一线城市全面放开限购，这一针鸡血就能够让楼市重新焕发活力？中原地产首席分析师张大伟认为，限购从2011年执行以来，其实效果已经递减，对于很多城市，限购年限都是一年，其实购房人想符合条件非常容易。限购在影响市场的因素中，比例已经不足一成。
“限购政策是结合户籍起到效果的，实际全国除了北京与上海，其他城市落户的难度基本都是与购房能力匹配，这种情况下，特别是三、四线城市，甚至二线城市，限购的执行对市场的影响本来就不大。”张大伟告诉记者。
不少行业内人士认为，如果真像传闻，除北上广深，各地限购自行调整，这也是象征意义更大。言下之意，只要银行不放钱，楼市还是堪忧，降价也是预期之中的事情。现在楼市缺的是钱，而只有银行有源源不断的“活水”，这才是救市的关键。
限购城市松绑动力:土地流标大增
持续低迷的房地产销售市场已经影响到了地市。截至4月底，40个城市中已有多个城市出现土地流标现象；与此同时，地方债偿还高峰将至，多个对土地财政依赖较大的城市面临巨大压力。
进入5月，越来越多的地方城市加入了限购松绑的阵营。而在中央层面，房地产调控的力度也有所放松，央行甚至召开座谈会向银行喊话，希望银行支持首套房贷。
这是不是又一次的房地产救市？地方救市的力度和影响将会如何？是否会带来2009、2012年的回暖和大涨？
各项指标和数据显示，目前房地产市场不容乐观，压力较大。
据国家统计局数据，前4月，房屋新开工面积大幅下降，商品房销售面积和销售额降幅分别达6.9%和7.8%，幅度较一季度继续扩大。
楼市成交压力下，土地市场也受到很大影响。截至4月，中原地产监测40个城市中三四线城市累计土地流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。溢价率方面，仅有二线城市溢价率与去年月均水平持平，一线及三四线均有1成左右的回落。
房企的购地意愿也在降低。2014年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点；而从重点企业拿地状况来看，4月其拿地面积环比下降46%，同比下降80%以上。
中原地产首席分析师张大伟表示，去年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化；房企受到销售不佳，资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性，而对于二线及三四线城市，尤其是目前成交量疲乏、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，从而致使流标地块增多。
同时，各地政府亦在房地产市场降温之际放缓推地步伐，推出地块难以以较高溢价成交，从而导致溢价率同比回落。
土地市场的低迷直接影响土地出让金的回收，而这大大加剧了地方政府的财政紧缩。与此同向构成压力的是，根据审计署数据，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。
用益信托数据显示，基础产业类集合信托全年到期规模高达3309.7亿元，而在该类信托中，剔除矿产类信托产品，其余皆属于地方政府性债务融资类信托，今年约有1680.53亿元到期。
就发行区域来看，今年5月份到期的平台信托主要集中在中东部的沿海地区。其中，江苏省到期规模高达44.6亿元。位居其后的是天津和内蒙古，到期规模分别是8.23亿和6.99亿元。
地方“土地财政”危机
世联行研究总监吴志辉指出，对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险。
如果以土地出让金收入占当年一般预算财政收入来简单衡量地方对于土地财政的依赖度，同策咨询研究部数据显示，45个楼市限购城市的土地财政依赖度较高的(超过80%)共13个城市，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市，土地财政依赖度高达156.4%。
经济较为发达的一线城市目前对于土地财政的依赖也仍然较大。深圳对土地财政依赖度只有27%，但是，北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50%-60%之间。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地出让金和房地产税收一般能占到地方政府财政收入的50%-60%，不论是房市降温还是地市降温，都会对地方财政带来很大影响。同时，他也指出，“楼市降温之后，还会影响到其他相关产业的发展，这将给地方经济的增长带来很大的困难。”
同策咨询研究部总监张宏伟指出，二三线城市的土地流标和房屋销售不利，将直接影响到地方的偿债水平或市政工程等推进力度，甚至可能引发阶段性土地财政危机，而这将成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债险局的探索之路。
杨红旭表示，由于中央分类施策的总体原则和地方政府偿债的驱动力，未来库存量偏大、价格涨幅小的三四线城市，将加快出台“托市”甚至“救市”的政策。
压力之下，近期已有数个城市出台相关政策刺激楼市。
根据链家地产市场研究部统计，二季度截至目前，地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州7个城市。另外，天津、广州南沙、佛山高明、常州和福建也都传出过调控松动的传闻。
根据明确出台楼市松绑政策城市看，当前楼市宽松的调整方向主要有限购部分放宽、住房贷款放松、降低房企资金压力三个方面。政策调整的城市所在，除郑州和天津外，都处于“长三角”辐射区域。 |
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