| 发布日期：2014-08-08 08:46:26 信息来源：第一财经日报 点击：319次 |
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在楼市下行的情况下，即便是目前全国房价最坚挺的厦门，土地市场也出现了分化。
区域分化加剧
在8月7日厦门举行的一场土地拍卖会上，近年来厦门出让的最小地块——翔安区2014XP04商住地块，被厦门海晟房地产开发公司（下称“海晟地产”）以5.18亿元竞得，楼面价12634.15元/平方米，溢价率高达57.93%，晋升翔安区新地王。
该地块占地面积1.7万平方米，总建筑面积仅4.1万平方米，拍卖起价3.28亿元，起拍楼面价8000元/平方米，共吸引了招商、建发等9家房企参与竞拍，现场竞拍激烈，最终由海晟地产夺得。值得注意的是，该地块所在区域已经诞生了4幅地王，最高楼面价纪录一路刷新。
而在其后拍卖的另一幅地块中，今年来拟出让的最大地块——位于同安新城的2014 TP02商住地块，总建筑面积达到33.43万平方米，起拍叫价达到26.41亿元，但只有两家企业领牌入场。在拍卖开始后，房企纹丝不动，尴尬场面持续了近5分钟，最终因无人应价而流拍。
这也是自2010年11月以来，时隔近4年，厦门首度出现住宅土地流拍。厦门均和房地产评估董事长王崎对《第一财经日报》说，此次两个地块竞拍“冰火两重天”，说明虽然大家仍看好厦门这样的热点城市，但在资金运转压力下，企业更愿意拿小面积的、位置比较好的地块，而位置不是特别好的、面积很大、需要资金量很多的地块，则不被开发企业看好。
“流拍凸显了开发企业资金的压力。所有的开发商融资平均成本都在15%以上。没有钱就干不了大事。”王崎说，小地块虽然单价高，但大家都喜欢，因为资金压力小，可以慢慢做出一些精品。他认为，在目前土地市场转冷的情况下，政府应该转变思路，将大地块“化整为零”，体量小总价低，这样更利于企业的项目规划和规避资金风险。
中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，目前楼市下行的情况下，房企拿地愈加谨慎，分化已经不仅在城市之间了，城市内部不同区域、不同属性的土地也在分化，根源还是市场涨幅放缓，各种风险在不断增加。
上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者，很多房企现在担忧土地价格过高，影响后续开发。但对于优质地段的小幅地块，还是比较热衷去“抢”。此类地块的优势是总价相对低，未来开发潜力大。目前房企资金面比较紧张，但依然需要获取优质地块以求扩张，此类地块的获取，并不会构成太大的压力。而且此类产品，未来也容易打造成小而精的企业标杆项目。
地方国企托市
在土地市场下行的情况下，一些地方政府迫于税收和土地财政的压力，往往会采取让地方国企“托市”的措施，比如推出优质地块、降低起拍价格，炒热土地市场，刺激楼市回暖。
8月6日，郑州一块城镇住宅用地在网上进行拍卖，编号为50759529的企业最终以52430万元竞得，溢价率128.65%，折合每亩1614万元，楼面价达16143.46元/平方米，成为郑州新的双料“地王”。
拿下“地王”项目的开发商并不是品牌实力房企，而是当地一家国有房企——郑州国投置业有限公司。该公司成立于2007年12月17日，投资人是郑州投资控股有限公司。而郑州投资控股有限公司是由郑州市人民政府批准成立，于2005年10月在郑州市工商局登记注册的国有独资公司。
无独有偶，在厦门，今年以来的几次土地拍卖会所拍的地王，也都出现了当地国企的身影。此次夺得翔安新地王的海晟地产也是福建当地一家国企。而在此前5月14日举行的一场土地拍卖会上，所拍卖的两块地块都以不低的溢价率成交。当地房企厦门国贸天地房地产有限公司在数百轮激烈竞争中，最终以总价319600万元竞得集美区J2014P01地块，楼面价为13135.5元/平方米，溢价率64.4%。该价格突破此前集美地王（住宅园博1号）12066.37元/平方米的楼面价，成为集美区新地王。
此前4月23日上午，厦门迎来马年首场土地拍卖会，其中位于翔安的商住地块2014XP01最终被厦门国贸控股有限公司以总价5.8亿元夺得，楼面价12000元/平方米，溢价率达50%。
王崎对本报分析，今年以来，厦门出让的地块中，除了世贸和保利是来自全国品牌房企，其他拿地企业都是当地实力雄厚的国企。厦门本土的国有地产企业十分强大，占当地房产市场的一半以上，这在全国都是少有的。在土地市场下行的情况下，本土国企可以出来托市，可以有效保证出让地价的平稳。
“国企的领导都是政府任命的，叫他托市能不托吗？”王崎说，通过地方国企托市，理论上市场不会大滑坡，价格也就降不下来，即使亏也亏不到哪里去，可能过两年地价上升之后又可以赚回来。
严跃进说，一些地方政府在土地出让过程中，确实可以暗示此类国企积极拿地，从而借国企力量来为楼市注入一针强心剂。张大伟则称，其他企业可能资金压力都不小，但当地国企资金实力雄厚，这也是它们能出来拿地的一个原因。 |
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