| 发布日期：2014-10-10 08:18:25 信息来源：新华网 点击：304次 |
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记者9日从工、农、建等多家国有大型商业银行了解到，根据人民银行、银监会调整后的房贷政策，多家大行已出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。
工商银行表示，关于住房贷款的政策，人民银行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中已有明确要求，工行将认真贯彻执行。目前，根据新的房贷政策要求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
建设银行表示，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。
农业银行也明确了支持重点，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，对合理的购房需求，将努力提供更加优质的金融服务。提高服务效率，逐步推广个人住房贷款自动审批。科学合理定价，将贷款利率控制在合理水平。
此外，多家大行均表示，将加大对保障性安居工程建设的支持力度。坚持风险可控、商业可持续原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。
建行指出，将继续支持房地产开发企业合理融资需求，择优支持优质客户以满足首套和改善型需求为主的普通住房项目资金需求。
农行也表示，新增法人房地产贷款，将重点支持在建、续建普通商品住宅项目建设，积极支持棚户区改造等保障性安居工程项目建设。在投放区域上，继续加大房地产市场运行情况良好区域的贷款投放力度。
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建行宣布执行房贷新政 贷款利率下限打7折
为更好地支持居民住房消费需求，为百姓提供更优质的住房金融服务，根据人民银行、银监会有关文件精神，建设银行积极贯彻落实政策部署，认真研究并出台了进一步做好住房金融服务的具体措施，进一步改进保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。主要措施有：
一、加大对保障性安居工程建设的支持力度。坚持风险可控、商业可持续原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。根据国家政策和地方保障房工作重点，选择纳入政府统筹规划、收益良好的棚户区改造和保障房建设项目，适时介入，合理投放。
二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。优化业务流程，提高服务效率，合理配置资源，优先满足居民家庭购买首套自住和改善型住房贷款需求。对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定。
对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。
三、继续支持房地产开发企业合理融资需求。落实有关政策要求，择优支持优质客户以满足首套和改善型需求为主的普通住房项目资金需求。
建设银行表示，将密切跟踪政策执行情况，积极发挥金融职能，始终坚持以惠民安居、服务大众为目标，不断提升对居民住房消费的金融服务水平，努力为支持广大百姓圆住房梦，促进住房市场健康发展做出新的贡献。
央行松贷刺激楼市落地 房企库存压力大不敢真涨价
市场流传很久的房贷政策消息终于揭开面纱。9月30日，央行、银监会发布“央四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
这也意味着，二套房限贷政策全面退出，且对二套房以上的贷款权限，下发至各大银行，其放松力度超出市场此前预期的“认房不认贷”。
业内人士普遍认为，新政给楼市注入了一针强心剂，有助于增强市场信心，成交量有望企稳回升。而房企也趁机炒作要涨价，试图扭转市场预期。
国庆期间，《华夏时报》记者在长沙实地踩盘发现，新盘客户来访量和成交量，相比9月确实有明显增加，但价格相比上半年，已普遍下降10%-20%不等。
此外，一个不容忽视的问题是，目前库存依旧高企。国家统计局数据显示，截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。
长沙一家房企营销负责人称，房企今年能够完成销售目标的屈指可数，前三季度业绩都不尽如人意，四季度冲量压力巨大，根本不敢真的涨价，降价走量依旧是四季度主打的营销策略。
刺激政策落地
“在‘央四条’发布前几天，我们就知道中央要放松限贷了，但上面要求严格保密。”华南某市国土部门人士告诉《华夏时报》记者，此前放松限购刺激房地产市场收效甚微，而赶在国庆节前公布，也有意刺激黄金周的房屋成交量。
实际上，在央行出台政策的前一周，本报就曾报道放松限贷在地方上已率先执行，在限购放松效果有限的情况下，“认房不认贷”势在必行。
只是刺激手法超出预期。“央四条”还提出，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
10月8日，长沙浦发银行内部人士告诉记者，银行已经确定执行“认房不认贷”，只要还清银行贷款，不论此前有几次贷款记录，再贷款都属于首套。建行也于当日表示，已可按新政来受理贷款申请，但其首套房贷利率仍维持基准利率，二套房贷利率上浮10%。
“中央在节前最后一天发布的通知，我们今天刚上班，通知下发没那么快。”10月8日上午，长沙中国银行一位个贷负责人告诉记者，但按照央行的要求，原来的二套房结清再贷款按首套房执行是肯定的。
据记者了解，国庆节后首日，深圳中国银行就下发了通知，规定有一套房结清再贷款的，执行首套房政策；未结清再购房贷款的，执行二套房贷政策；购买三套及以上住房的，执行深圳限购政策；而房贷利率现在随行就市，目前仍按9.7折执行，若有变动另行通知；对于普通商品住房的认定，现阶段暂以“房地产证”用途显示“住宅”作为执行标准。
截至目前，仅有北上广深和三亚五个城市尚未放松限购，这就意味着，其余未限购的城市，银行都可能执行既不认房也不认贷。
上述国土部门人士告诉记者，除“央四条”外，决策层还储备了其他刺激楼市的政策，若放松限贷有限，下一步不排除从减税、全国解除限购等方面刺激，但需要先观察市场走势。
在9月30日发布“央四条”后，10月5日，央行又对四季度的信贷政策定调，提出“灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。
中原地产首席分析师张大伟认为，10月份将是信贷政策的落地执行月，后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素，但整体看，市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。
但上述中国银行个贷部负责人称，首套房贷利率打7折的可能性几乎不存在，因为银行拉存成本较高，利率7折要亏本，8.5折也只能保本，银行没有大打折扣的动力。
融360调查数据显示，9月，长沙依然没有出现优惠房贷利率，但是首套房提供基准利率的银行队伍正在壮大，目前有中国银行、农业银行、民生银行和广发银行4家银行提供首套房基准利率。各银行平均房贷利率相比8月也呈现出明显下降的趋势，利率上浮幅度降至7%以下，创年内新低。
放款时间方面，也出现了明显加快的迹象。相比上半年动辄两三个月才能放款的状态，目前绝大多数银行均表示一个月内即可放款。农业银行表示，如果资料准备齐全，最快半个月即可放款。
市场开始回暖
国庆期间，记者在长沙新盘云集的洋湖片区实地踩盘发现，以刚需为主的新盘售楼处看房者众多，开发商也趁势宣传“央四条”新政，而且目前首套房贷款利率已经回到基准利率，甚至有部分楼盘表示国庆后将收回优惠措施，不打算再降价。
该片区的万科白鹭郡、兰亭湾畔、湘熙水郡、中天栖溪里售楼员均告诉记者，国庆的客户来访量和成交量相比9月都有回升，从外地回湘置业者明显增加。
“大部分还在观望，但入市的客户逐渐增多，我们国庆7天楼盘卖了58套，而整个9月才卖了105套。”长沙富基世纪公园营销负责人刘题解告诉本报记者，他们楼盘客户虽以首次置业的刚需为主，但国庆节前一天公布的限贷放松政策，给整个市场带来了信心回升，房价筑底信号增强，购房者一旦扭转房价下跌预期，则会陆续选择入市。
“长沙新房价格确实降了不少，有的片区房价甚至回到了2011年，还有些开发商不惜亏本甩卖，但购房者不买账。”长沙资深地产人士刘佰忠告诉记者，实际上，市场并不缺需求，缺的是信心，如今贷款政策放松，犹如给市场注入一针强心剂，10月份成交量有望超过9月。
在业内看来，“央四条”最大的受益者是首次购买第二套房的家庭。此前，即便还清贷款，再买房首付需要六成，一线城市需要七成，贷款利率至少上浮10%，如今首付降至三成，而贷款利率最低可以到基准利率的70%，其中的差价，比房价降20%更大。
实际上，一线城市因首套房贷利率从八九月开始已陆续降至基准，楼市因此率先回暖。深圳规划国土委统计数据显示，9月份深圳一手住宅成交量达到3113套，环比涨幅7.8%，为今年来成交量最高的月份。
深圳中原地产置业顾问李斌告诉记者，9月份银行利率普遍调回基准，业主溢价的空间就很少，而国庆期间客户看房量更是增加了不少，过去积累了很多被压抑的改善性群体，在银行限贷放宽后，这部分需求将得到集中释放。
中金公司分析认为，改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间，新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降，估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。
中原地产市场研究部统计数据显示，国庆7天，北京网签数据新建住宅为538套，二手房住宅签约56套，合计签约594套，虽然相比2013年同期明显下调，但优于2012年同期。
张大伟分析认为，整体上楼市企稳迹象逐渐明显，特别是在央行松绑限贷后，北京市场下半年表现将好于上半年，四季度的表现也将肯定好于三季度。
上海易居研究院副院长杨红旭也认为，楼市筑底信号强烈，购房季已经来临。
去库存压力仍大
限贷放开的刺激政策甫一落地，房企就开始趁机炒作，并扬言要涨价，国庆期间，流传于网络的几大房企涨价通知单，成了中介们向购房者展示将要涨价的证据。
但实际上，除了绿地未明确对外否认之外，其余房企均已澄清涨价传闻。
对此，长沙一位房企营销负责人告诉记者，在目前市场行情下，今年四季度涨价根本不可能，房企为了迎合购房者“买涨不买跌”的心理，只能以此作为炒作手段。
“我们今年的销售目标是6亿元，但截至目前，只完成了不到4亿，只剩下三个月不到，全年目标预期完不成了。”上述房企营销负责人称，现在房企的主要目标仍是去库存，得先消化完存货，才能考虑涨价。
值得注意的是库存再攀新高。上海易居研究院监测数据显示，截至8月末，35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、九江和宁波等3个城市的库存，同比增幅分别达到120.9%、68.0%和66.4%。
很多城市库存过大，供求矛盾短期内难以达到平衡，因此，易居控股总裁丁祖昱认为，这一轮房地产市场的回升，并不会像2009、2012年那样出现猛涨现象，更不会出现全国普涨。
而根据高华证券的监测，截至9月28日，追踪的11个城市总库存上升1.5%，去化周期上升至17.9个月，而9月21日当周为17.5个月。
与此同时，今年房企的销售业绩都不如意，从链家地产监测的房企前8个月销售目标完成情况来看，目标完成率超过50%的只有12家，而最低的合生创展和花样年完成率仅为18.8%和21.1%，年内完成销售目标难度大。
“我们做了调研，购房者最敏感的是价格，在同一个区位，购房者首先考虑的是谁的价格低。”刘题解告诉记者，在目前行情下，连降房价的去化率都不尽如人意，更别说涨价，四季度房企依然是以价换量，尽快回笼资金。
张大伟认为，随着10月供应高峰的即将来临，预计北京的成交也有望达至年内高峰。然而，在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下，唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。因为市场处于恢复期，房企依然以平价走量为主，四季度的主要表现将是量涨价稳。 |
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