| 发布日期：2014-11-25 08:11:33 信息来源：每日经济新闻 点击：325次 |
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编者按10月，中国经济延续弱增长与低通胀格局，最新汇丰PMI数据也不容乐观。
央行此前通过各种创新金融工具向金融体系注入大量流动性，但遗憾的是，市场并不买账。
降息对于降低企业融资成本，缓解实体经济困境可以起到正面影响。对此，我们从房地产、钢铁等行业来分析其效果，看看是否点燃了“冬天里的一把火”。
“9·30房贷新政”余音未了，央行降息被指“冬天里的一把火”。
11月21日晚间，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
中原地产首席分析师张大伟分析称，如果以周期20年贷款100万元的购房者为例，贷款基准利率下调将使其月供减少234元，合计20年可以减少5万余元的利息支出。“对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市9折将成为主流，甚至有出现85折或者8折的可能性。”
据伟业我爱我家市场研究院统计，降息首日，我爱我家北京、上海、天津、太原、南京、杭州、苏州、武汉、长沙、南昌、成都和南宁等全国12个城市公示的二手房业主和购房客户到店咨询量与上周六(11月15日)相比普遍增长五成以上，到店房源委托和需求登记量与上周六相比普遍增长约5%左右。其中以北京为例，周六当天，业主到店咨询量，比上周增长了140%，客户到店咨询量，比上周增长了95%。
大幅降低按揭成本
市场还是迅速激起了浪花。降息后的第一天，房产经纪人李毅(化名)带了三组客户看房子，这个周六对他来说异常忙碌，但也有点烦心。
“怎么去说服业主别冲动涨价，真是个难题。”在李毅看来，从“9·30房贷新政”到前一天的央行降息，他所在的北京东四环百子湾区域的二手房市场，很多在售业主开始按捺不住，“价格太高其实会让客户外流，选择更靠近三环的一些小区。”
降息之后的48小时，对于同样处于房地产这条生态链条上的开发商，显然要比二手房业主冷静许多。“当前首要任务还是加速去化，暂时不会调价。”北京一家房企营销总监对《每日经济新闻》记者表示，在其看来，政策对于购房者信心的支撑会逐渐转化为购买动力。但值得注意的是，对于一些业绩完成较好的企业来说，利好频出刺激了其涨价。
随后，记者走访了北京数个在售楼盘，最直观的感受便是售楼处热闹了起来。“这个周末来看房的人的确比之前多了很多，在关心价格的基础上大家也很关心首套房的利率折扣。”位于通州区的华远某项目的销售人员告诉记者。
就在同一天，北京朝阳区的某项目开盘，户型主要集中在37~46平方米和80~107平方米，小户型均价为20800元/平方米，大户型为23000元/平方米，现场到访的客户大约在150组，而实际开盘套数为70余套。
“本次降息和 9·30房贷新政将形成叠加效应，对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本，形成双重利好影响，促使这部分需求持续入市，形成对楼市进一步托举的效应。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从目前起到春节前，乃至2015年，改善型需求的持续入市将可以预期，本轮降息很可能点燃楼市冬天里的一把火。
部分房企取消优惠
近日，《每日经济新闻》记者从部分房企处获悉，一些在售项目目前有降低优惠的打算。
“目前整体项目去化情况比较好，而且公司的年底目标基本上也完成得很好，所以接下来推出的房源优惠就不会像之前那么大了。”上述北京某高端项目营销负责人对记者表示，未来新推的房源也有涨价的可能性。
据《中国证券报》报道，受销售向好的影响，近期全国热点城市部分房企发布了“涨价令”，其主要内容在于，取消优惠措施、推出高端房源，甚至直接上调价格等。涨价行为目前仅限于一线城市和热点城市的部分区域。
亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，“不管是降息还是 9·30房贷新政 ，其实都是对购房者信心的支撑，但能够支撑房企从降价到平价再到涨价，最坚实的支撑还是成交量，光凭预期是不能涨价的。”
此次政策的叠加效应能带来多少实际成交量还有待观察，但从“9·30房贷新政”后房企交出的成绩单来看，其业绩已有所改观。中原地产市场研究部统计数据显示，目前公布10月销售业绩的上市企业已经达到35家，包括万科、保利、绿城、恒大和融创等，这35家企业“银十”明显比“金九”表现更好，合计35家10月单月销售业绩为1747亿元。环比9月份的1523亿元，增幅达到14.7%。
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·区域影响·
京津部分楼盘到访量陡增仍面临库存压力
11月21日，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这让处于调整期的楼市，嗅到“暖冬”气息。
昨日(11月23日)，京津地区多个楼盘销售人员对《每日经济新闻》记者表示，降息消息传出后，咨询电话比往常多。一些开发企业，也在借机走量。
业内普遍认为，此次降息可以刺激房地产加速复苏。新城控股高级副总裁欧阳捷对记者表示，降息对于刚需群体入市，会带来积极作用，但由于此次降息幅度较小，不足以使楼市产生爆发性增长。
部分楼盘到访人数增加
北京顺义区一刚需项目置业顾问告诉《每日经济新闻》记者，“9·30房贷新政”已刺激了楼市，降息又加大了利好面。除了政策上的利好之外，该楼盘也在搞促销活动，力求年底前集中签约走量。
金科王府的售楼员则表示，“9·30房贷新政”后，项目的整体来访量就多于之前，但降息后一时还没看出明显变化。
中原地产首席分析师张大伟算了一笔账。他说，以贷款100万，20年为期限计算，如果按照基准利率计算，购房者相比之前每月可减少月供234元，20年可以减少5余万元的利息支出。
除了北京之外，天津楼市也有所回暖。万科天津某项目的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，自从“9·30房贷新政”后，来售楼处咨询的购房者明显多于以前，目前开发商推出多重优惠活动。
华润天津某项目的销售人员表示，天津的房地产政策越来越放松，从放开限购到 “9·30房贷新政”，再到目前的降息政策，楼市在升温。降息后，售楼处的到访人数明显增加。
张大伟表示，部分地方楼市有企稳迹象，在降息的影响下难免出现回暖现象。虽然10月公布的房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比上行。在这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。
仍面临库存压力
机构的最新统计数据也表明，降息直接刺激了购房者神经。
据伟业我爱我家市场研究院统计，降息首日，12城市的二手房业主和购房客户到店咨询量与上周六(11月15日)相比，普遍增长五成以上，到店房源委托和需求登记量上涨约5%左右。
上述机构统计数据显示，以北京为例，11月22日，业主到店咨询量，比上周六 (11月15日)增长了140%，客户到店咨询量，也比11月15日增长了95%；业主房源到店委托登记量，比11月15日增长3.4%，客户买房需求登记量登记量比11月15日增长5.6%；北京区域11月22日全天的4008电话咨询量比11月15日增长了17%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《每日经济新闻》记者表示，随着“9·30房贷新政”、公积金新政，以及各地不同程度的引导需求入市、去库存举动的铺开，本轮楼市调整各层面的托市举动已对市场产生相应影响。
不过，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于大多数城市而言，尽管会出现一波放量的成交行情，但楼市仍面临去库存压力。此时，开发商不宜借机捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”等现象，应利用政策利好的“窗口期”，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，尽快回笼资金减轻企业资金面压力。
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·房企融资·
行业净负债率高企中小房企融资成本难降
对于高负债的房企而言，央行的意外降息犹如及时之雨，但并非所有房企都能获益。
克而瑞最新数据显示，截至三季度末，A股139家房企净负债率为101.34%，季度同比、环比分别上升23.5个百分点和1.38个百分点，行业净负债率仍处于历史最高位。其中，“招保万金”四家大房企平均净负债率仅为62.45%，但120家小房企的净负债率却高达109.47%。
11月23日，多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，由于此次央行采用“非对称降息”，特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍，银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小型房企融资成本或“不降反升”，而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降，马太效应愈发明显。
中小房企融资成本难降
拥有多年银行工作经验的礼德财富CEO洪凯彬告诉 《每日经济新闻》记者，“降息对于降低房企融资成本有直接帮助，但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷，大多数中小房企根本拿不到贷款，因此这次降息对它们带来的影响微乎其微。”
新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，由于今年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企，大多数中小房企根本无法拿到开发贷，因此以信托、基金为代表的社会自筹资金成为他们获取资金的最重要渠道。
国家统计局数据显示，今年1~10月份，房地产开发企业到位资金为10万亿元，同比增长3.1%。其中，企业自筹资金约为4.2万亿元，占比为42.1%，定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金约为3.98万亿元，占比为39.7%，国内贷款约为1.77万亿元，占比仅为17.7%。
欧阳捷注意到，虽然央行降息有助于舒缓流动性压力，但由于此次降息是非对称降息，实际执行的存款利率应该基本与降息前相当，贷款利率的下降将压缩银行利差。在利润受挤压的情况下，银行会更重视资产质量，预计资产负债表不佳的中小房企将被银行挡在门外。
洪凯彬认为，大多数无法从银行获取贷款的中小房企，央行此次降息难以降低他们从社会融资渠道获取资金的成本。
大型房企融资优势明显
虽然中小房企难获银行青睐，但对于财务稳健的大型房企，本轮降息无异于“如虎添翼”，将进一步巩固强者恒强的格局。
克而瑞研究发现，截至三季度末，A股139家房企一年内到期短债创新高至4117亿元，较年初上升了23%，行业现金短债比为0.89，这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。其中，大型房企现金短债比上升至1.75，财务结构明显优化，中小房企仅有0.7，财务状况进一步恶化。
“随着银行更重视资产质量，这些财务稳健的大型房企将优先获得贷款，也成为本轮降息的受惠者。”欧阳捷告诉记者。
国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓向记者表示，随着房企再融资的放开，上市房企可通过股权融资，重构财务杠杆并优化负债结构，加上银行信贷成本降低，大型房企的融资优势将愈发明显。
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钢企
钢企减逾50亿利息行业复苏待基建拉动
在近30个月后，央行降息的靴子终于落地。这对深处寒冬的钢铁行业，带来一丝暖意。
中钢协数据显示，截至6月末，全国86家大中型钢铁企业总负债已超过3万亿元，其中，银行贷款达到1.3万亿元。
据一位银行信贷人士介绍，单从贷款利率0.4%下调方面来讲，如按一年期借款期限来算，钢铁企业明年的利息负担，理论上至少会少还52亿。
一位市场人士向《每日经济新闻》记者表示，存贷款利率的下调，会减轻钢企的利息负担，但钢铁行业负债量庞大，要发生实质性好转，仍待需求拉动。
根据数据，截至8月31日，33家上市钢企中，有18家钢企资产负债率超过70%，占比达到54.5%。其中，八一钢铁、抚顺特钢、韶钢松山、西宁特钢、华菱钢铁、重庆钢铁6家钢企的资产负债率，已达到80%之上。
如按2012年7月银行贷款6%利率计算，钢企1.3万亿元贷款一年期借款所承担的利息将达780亿元。上述银行信贷人士表示，“银行对钢企的贷款，都会有上浮，而期限也不可能至少一年，780亿元只能是估算，具体利息应该远高于780亿元。”
相比于巨大的负债规模，在产能过剩和需求下降的双重狙击下，钢企的盈利水平显得微不足道。今年前三季度，尽管中钢协重点统计钢铁企业的亏损额，在同比下降29.58%后缩窄至80.86亿元，销售利润率提升至0.71%，但也仅实现利润192.82亿元。
在金银岛市场分析师弭澎琦看来，目前资金问题无疑正是钢企最大考验。
事实上，去年下半年以来，先后有海鑫、西林钢铁、川威等钢企陷入资金链断裂的困境。
上述银行人士表示，如果单纯从贷款角度看，恐难改变钢企资金链紧张的局面，但利率调整所带来的资金，更能拉动钢铁需求。
记者注意到，受房地产等投资放缓影响，曾越淘汰越多的钢铁产能，其扩张的冲动终于停止。今年上半年，钢铁工业完成固定资产投资2375亿元，同比下降7.08%，是全国19大行业56个子行业中投资降幅最大的行业。
全国开展的棚户区改造工程，则被视作稳定房地产市场，改善钢铁行业的一剂良方。
航运
航空业受惠有限航运港口有望扭亏
昨日(11月23日)《每日经济新闻》记者了解到，预计2014年主业盈利明显改善已为小概率事件的中国航空业，受央行降息影响，或将迎来有限利好。对于面临扭亏关键时刻的航运板块来说，则有利于航运界彻底摆脱亏损，属于重大利好。
有公开数据显示，国内航空公司的资产负债率普遍在70%以上，但人民币负债平均只占到30%左右。因此，在历次的央行降息中，业内普遍认为对航空公司整体影响非常有限，这次也不例外。
国金证券交运分析师吴彦丰估计，此次降息对航空公司业绩增厚利好在5%以内。
大连海事大学世界经济研究所所长刘斌告诉《每日经济新闻》记者，据他了解的最新数据，目前中国航运和港口企业的平均资产负债率分别为68%和40%。因此，如同其他任何一个高负债行业一样，央行降息同样将直接降低航运港口企业的财务成本，尤其对面临扭亏关键时刻的航运板块来说，属于重大利好，今年航运业二、三季度亏损已经收窄，四季度又是港口航运的繁忙季节，降息加上油价下降，全行业扭亏是比较乐观的。
今年三季报业绩数据显示，13家主要航运公司中，*ST凤凰、招商轮船等6家公司归属于母公司净利润增幅在100%以上，这6家公司前三季度业绩同比去年已实现扭亏。
行业净负债率高企 中小房企融资成本难降
对于高负债的房企而言，央行的意外降息犹如及时之雨，但并非所有房企都能获益。
克而瑞最新数据显示，截至三季度末，A股139家房企净负债率为101.34%，季度同比、环比分别上升23.5个百分点和1.38个百分点，行业净负债率仍处于历史最高位。其中，“招保万金”四家大房企平均净负债率仅为62.45%，但120家小房企的净负债率却高达109.47%。
11月23日，多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，由于此次央行采用“非对称降息”，特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍，银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小型房企融资成本或“不降反升”，而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降，马太效应愈发明显。
中小房企融资成本难降
拥有多年银行工作经验的礼德财富CEO洪凯彬告诉 《每日经济新闻》记者，“降息对于降低房企融资成本有直接帮助，但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷，大多数中小房企根本拿不到贷款，因此这次降息对它们带来的影响微乎其微。”
新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，由于今年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企，大多数中小房企根本无法拿到开发贷，因此以信托、基金为代表的社会自筹资金成为他们获取资金的最重要渠道。
国家统计局数据显示，今年1~10月份，房地产开发企业到位资金为10万亿元，同比增长3.1%。其中，企业自筹资金约为4.2万亿元，占比为42.1%，定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金约为3.98万亿元，占比为39.7%，国内贷款约为1.77万亿元，占比仅为17.7%。
欧阳捷注意到，虽然央行降息有助于舒缓流动性压力，但由于此次降息是非对称降息，实际执行的存款利率应该基本与降息前相当，贷款利率的下降将压缩银行利差。在利润受挤压的情况下，银行会更重视资产质量，预计资产负债表不佳的中小房企将被银行挡在门外。
洪凯彬认为，大多数无法从银行获取贷款的中小房企，央行此次降息难以降低他们从社会融资渠道获取资金的成本。
大型房企融资优势明显
虽然中小房企难获银行青睐，但对于财务稳健的大型房企，本轮降息无异于“如虎添翼”，将进一步巩固强者恒强的格局。
克而瑞研究发现，截至三季度末，A股139家房企一年内到期短债创新高至4117亿元，较年初上升了23%，行业现金短债比为0.89，这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。其中，大型房企现金短债比上升至1.75，财务结构明显优化，中小房企仅有0.7，财务状况进一步恶化。
“随着银行更重视资产质量，这些财务稳健的大型房企将优先获得贷款，也成为本轮降息的受惠者。”欧阳捷告诉记者。
国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓向记者表示，随着房企再融资的放开，上市房企可通过股权融资，重构财务杠杆并优化负债结构，加上银行信贷成本降低，大型房企的融资优势将愈发明显。
住宅建设量已过剩 “十三五”房企面临洗牌
11月初，住建部房地产发展司召开住房发展规划机制评估课题内部结题会。据《中国经营报》记者获悉，“十三五”规划关于房地产行业的发展思路已基本清晰：即“十一五”“十二五”期间的大力快速建设阶段将告一段落，增加有效供给、改善住宅质量、提升人居环境，是下一个五年里，行业必须趋向的形势和遵循的走势。
从求“量”到重“质”，不仅标志着中国房地产行业发展进入到了更加良性和发达的阶段，显示出我国人民对居住条件、环境有了更加高标和精确的要求，也对房地产开发企业提出了更加具象和严格的考验。有业内人士预计，“十三五”会带来新一轮对房企的洗牌，又将有一批不能适应时代要求的企业要被淘汰，马太效应将愈发明显。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受媒体采访时介绍，“十三五”规划中关于我国房地产业未来一段时期发展的基本思路分两大方面，一方面是针对已经过剩的住宅进行改造，使之更加实用和适用。具体举例来说，如增补配套、扩大绿化、重排管线、加装设施等。另一方面是督促未来新建的住宅精工提质，换言之就是为百姓提供更舒适、美好的居住环境。
“从大干快上一味蛮干，到用心思量精雕细琢，这个过程转化很难在一朝一夕间完成，‘十三五’只是一个开端，漫长的转向路上，要摸索的障碍会很多，所幸有些开发企业已经走在了前面，可以提供经验、起到带头作用。”中国城市规划设计研究院城市规划与住房研究所所长卢华翔对媒体说。
在一些市场参与者的观点看来，泰禾集团可以算上述先行者之一。11月15日泰禾·1号院样板间开放。而泰禾·1号院则体现出开发商追求现代人居理念的核心。
随着京城五环内地块的饱和，高端别墅都居于远郊之地。而泰禾·1号院地处东五环环渤海高端总部基地，位于京津高速、京沈高速、东五环三线立体路网核心位置，距离CBD仅20分钟车程。来自泰禾的数据显示，泰禾·1号院容积率仅为1.0，仅有67席，同时紧邻76公顷湿地公园，生活环境舒适。
泰和集团董事长黄其森一直有“院子情结”。自2003年，黄其森率领泰禾从福州毅然进京拿地，打造通州“运河岸上的院子”。尽管这是从福建走向全国的开始，但是其所主打的高端品牌“院子系”产品的情结始终没有改变。
而泰禾亦未曾因为打造院子产品而放慢周转率脚步。在泰禾的发展战略中，高周转事实上是一个重要的战略支点。黄启森在接受媒体采访时说：“泰禾集团在拿地之前做足了功课，拿到地的时候，设计基本上已经完成了。所以才能保证拿地后七八个月开盘。”
泰禾集团品牌总监沈力男对记者说：“高周转不但对商业、住宅项目可以做到，对别墅和洋房产品也可以做到，除了将设计、工期、销售、推广等环节做好之外，重点还是提前做好项目的功课，从拿地之前就要做好调研。”他说：“我们的北京院子产品是去年的销冠项目，这些量级在2000万元到3000万元价格的产品能达到这个消化速度足以体现高周转率。”
实际上从最近公布的相关数据看，泰禾坚持高周转的前提下，盈利亦实现高速增长。11月初泰禾集团发布2014年三季度报告显示，集团继续保持稳健发展态势，营业收入、净利润等业绩指标再创新高。报告显示2014年第三季度即7到9月份，公司实现营业收入12.94亿元，同比增长107.20%。 |
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