| 发布日期：2013-01-09 08:59:31 信息来源：第一财经日报 点击：527次 |
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无论是金融专家巴曙松，还是地产大腕任志强等，对2013年楼市均持乐观，特别是资金层面，开发商普遍预期好于2012年。
“调控政策不会大变。估计今天不会大变，过一段时间也不会大变。”地产大嘴任志强8日在“2013中国地产新视角高峰论坛”上给出第一判断即是如此。另外，他还认为2013年楼市总体是平稳增长、价格稳中有升、区域分化加剧。
“我个人认为在2013年，从资本市场或者从银行的借贷来看，环境不会差于2012年。”远洋地产总裁李明说，目前无论是个人还是机构，直接面对房地产产品的投资是受限的。
“国家政策就是要限制投资投机，这使得投资者必然转向投企业，必然带来企业在资本融资情况好很多。这个局面在去年年底就已经出现了。因此，我个人认为2013年，开发商资金面肯定是松的。”李明说。
对此，首创集团总经理刘晓光也直言，2013年开发商的资金来源不会差于2012年。他认为，“从贷款、信托资金、私募基金多方面来看，总的量上可能会比2012年好一点。再者，房地产市场也趋于温和，春天可能会来了，在这种情况下，开发商回款也会比2012年好一点。”
林达集团董事长李晓林表示，对2013年或者今后几年，楼市政策环境也会趋于乐观。
路劲地产集团主席单伟豹的判断更为乐观。
“2013年开发商资金来源肯定比2012年好很多。”单伟豹说，2012年6月份之后，开发商销售量大涨，因此今年整个房地产行业销售回款都会比较满意，开发商的“钱袋子”会鼓鼓的。
他坦言，近三个月时间里，大部分的房地产企业都是非常匆忙、很激进地去拿土地。“2012年上半年我们参加两个举牌，就一个公司、两个公司参与。而下半年基本上是10几个公司举牌。如果大家都认为土地是会涨的，明天的房价也会涨。所以今年的土地市场还是看好的。”单伟豹说。
巴曙松从另一个层面认为，目前很多银行开始在有意识地做一些融资方式的转型，如“银行不愿意只是在房地产贷款环节去跟房地产发生关系，而是想从企业拿地到规划、销售、后期的全产业链介入，试图做全产业链的延伸。”巴曙松说，很多金融机构都在进行这种尝试，“你说开发商融资是难还是容易了呢？”
房企冷热不均，年终奖差距拉大
谈及年终奖这个敏感话题，绿城中国(03900.HK，下称“绿城”)一位中层吐出了两个字：还好。
“跟销售线的比起来，简直是小巫见大巫了。”他说。品味这段吐槽离不开一个背景——近日，绿城集团给其2012年冠军销售员(6.95亿元)派上了500万元的红包，还是税后。
在这个寒冬时节，和“缓过来的”绿城一样春意盎然的开发商不在少数。昨天，保利地产(行情 股吧 买卖点)(600048.SH)宣布2012年实现签约销售金额1017.39亿元，同比增长38.91%；万科(000002.SZ)则继续以1412.3亿元的销售金额领跑行业。
《第一财经日报》记者采访多家开发商发现，在史上最严楼市调控仍在持续的2012年，年终奖成为“二八法则”的一大参照，既有不开盘不发钱的辛酸之泪，也有数钱数到手软的幸福眼泪。即便是一些龙头企业，员工的工资卡盈余几何亦取决于老板的手松手紧。
裸跳
眼看着拿不到年终奖的开始“裸跳”，这样的案例已经出现。
比如有一些开发商迟迟没有开盘，2012年一整年都处于空窗状态。“这个时候，是跳槽的好时机。”浙江房地产行业的一个QQ群里，整天都有人群发求职信息。
“老板赚得多，这才有盼头。”杭州萧山的一个楼盘一直都没有开盘，其销售总监已经被“吃定”了两年。
“这两年一点销售提成都没有，老板定的开盘计划一推再推。”他对本报记者说，实在没有办法继续等下去了，现在迫切需要寻找一个下家。
一个楼盘从拿地到销售，正常开发的周期是两三年。不过，在行情不好的情况下，“无限期”的开盘计划对销售来说是最悲剧的事情。
“许多销售的基本工资都只有两三千元，如果还没有销售提成来补的话，基本上很难维持生计。”上述销售总监说。
不仅如此，一些被派驻到二三线城市的房地产公司从业人员也开始回流。一个典型的例子是，一家房地产公司在鄂尔多斯(行情 股吧 买卖点)的一个项目，一年内换了三名销售总监。每个人都对这个楼盘提出了许多独到的定位和建议，最终，这个盘还是未能在2012年开盘。
本报记者了解到，另一家长三角开发商的年终奖似乎乏善可陈，“就是多一个月的工资，老板很早就透露过了。”这家公司的企划经理说。
成绩单
此一时彼一时，2011年绿城一度风声鹤唳，甚至陷入“破产”传闻。如今，这家明星房企却又诞生了一部励志片，主角就是那位在2012年度创造了6.95亿元销售额的员工。
绿城相关人士对本报记者证实了这一奖励金额，表示这位女性销售员不过是一名普通的置业顾问，2012年3月份才开始上班，一个人卖掉了一栋写字楼。
绿城销售业绩在下半年的一路飘红，全年销售额达到了547亿元(其中合同销售509亿元，协议销售38亿元).
“万保招金”四大上市房企也陆续晒出成绩单。万科和保利的销售金额同比增幅分别达到了16.2%和38.91%。同样是在昨天，金地集团(行情 股吧 买卖点)(600383.SH)发布的月度销售简报显示，公司2012年度累计实现签约金额341.5亿元，同比增长10.4%。
一些房企销售的疯狂符合行业规律，因为销售是开发商每年需要重奖的两个工种之一，另一个是项目负责人。
“一些分公司的项目老总，每年拿提成也都是上百万元。”一名行业人士说。
销售能拿到手的就是自己业绩的提成，对于做项目的来说，如果这个项目卖不出或者卖不好，同样都很难拿到钱，这两者都是一荣俱荣。
跟工种不同相比，国企和民企的发放水平也各有不同。“大部分国企都是在一年之初就设定计划，完成这个目标，就可以拿到相应的奖金。”杭州一家有国企背景的房企常务副总对本报记者透露。
据其介绍，他们分管项目的老总一年的固定薪水在十多万元，如果完成任务的话，可以拿到20万元左右的奖励。
算法
在2009年的房价牛市行情中，曾有消息称一家港资开发商发出30个月工资的年终奖。
“500万女士”则让业界见识了绿城掌门人宋卫平的出手。业内一直期待的另一个悬念是，在球场上挥金如土的恒大集团(03333.HK)董事局主席许家印会发多少年终奖。2012年前11月，恒大地产累计实现合约销售金额846.3亿元，已提前完成全年800亿元的合约销售计划。
大部分民企的年终奖，计算方法并不复杂。像华南五虎之一的一家民营房地产上市公司，其年终奖的构成以及计算方式比许多同行简单。
本报记者了解到，该公司的年终奖首先根据级别进行划分，由上到下分作若干个层级。最上层的公司高管的年终奖金额通常由老板拍板，而区域董事长则与绩效挂钩参与分红，最高者可拿到上千万年终奖。
之后是副总级别的中层管理团队，通常可以拿到3倍工资的年终奖，以此类推，级别越低的员工，其年终奖倍数越低，最底层员工往往只能拿到一个月的工资作为年终奖。
以该公司一位普通副总为例，每月工资为6万元，3倍工资的年终奖便是18万元。
当然，同一级别的员工所拿年终奖并非一刀切，而是根据其所处部门的重要性以及对企业的贡献大小有所差异。
相比起来，华南一家大型房企的年终奖发放方式相对保守。过去，该公司采取工资+年终奖的薪酬体系，年终奖占个人收入的三分之二，假如一个普通员工的年收入为18万元，其收入结构为：月薪大约为6000元，年终奖大约有十一二万元。
“至少也要砍掉三成吧。”杭州的一家开发商老总对本报记者表示，尽管他们2012年跑盘成绩不错，不过基本都是平价销售，利润控制得比较低。
“砍掉一些年终奖，然后明年找销售代理公司来做一部分业务。”这家房企把这作为控制成本中重要的一部分，“否则，房企的生存空间会越来越小。”
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