| 发布日期：2015-03-20 08:50:21 信息来源：中国证券报 点击：319次 |
 |
尽管数据仍然低迷，但房地产市场的信心指数已较节前有明显提升。近期，除国管公积金额度放宽外，济南、宁波等地率先出台政策，在信贷、保障房等方面松绑楼市。3月以来房地产市场明显升温，使市场乐观情绪不断提升。
中国证券报记者获悉，高层密切关注楼市出现的问题，要求住建部等部门研究对策，做好政策储备，稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策。其中，除税收、限购、房贷政策松绑外，还包括加大棚户区改造支持力度、吸引社会资本加入等。目前，有关部门正等待合适时机推出相关政策。
分析人士认为，连续降息降准带来的宽松货币环境及两会期间不断传出的利好消息表明，房地产业的政策环境将逐渐宽松。中央和地方政府将密集出台利好政策，推进支持刚需和“去库存”的过程。
市场触底反弹
春节因素对楼市影响力度，似乎要大于业界预期。国家统计局数据显示，1-2月，全国房地产投资增速、销售、拿地等指标全面下滑。其中，1-2月，全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额5972亿元，下降15.8%。
分析人士认为，上述数据低迷主要是因为节假日因素影响。去年四季度以来，不少地方房地产成交放量，透支大量需求。
“今年春节楼市是近几年来最惨淡的。”业内人士认为，尽管上市房企业绩尚可，但利润率继续下滑和总体供需形势逆转现状，使业界的市场信心降至低点。
进入3月，这种情况才有所改善。中原地产数据显示，3月，全国54个重点城市商品房周成交量出现稳步上升态势，已恢复到春节前水平。
中原地产首席分析师张大伟认为，随着假期结束及降息的刺激，3月下半月市场有望告别签约淡季。部分城市出现小阳春现象。预计重点城市的3月市场将出现明显环比大幅上涨，同比将有一定程度上涨。
政策利好未尽
3月以来，政策层面的利好消息也在不断释放。2015年政府工作报告中提出，“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。与去年表述不同的是，并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持”、“促进”的字眼。
今年经济增长压力较大的现实，也使房地产业在经济增长中的作用更加凸显。张大伟认为，两会期间监管层对楼市的积极表态，加之地方政府对土地财政依赖性仍然较高的现状，意味着房地产政策松绑可期。
多家机构分析人士认为，政策松绑通道已开启，无论是地方政府还是相关部委，有可能继续出台松绑楼市政策。
在大多数限购城市对“限购令”进行调整后，降低一线城市限购门槛呼声较高，具体体现在降低限购年限、允许外地户籍人口购买二套房等。据了解，后者曾作为政策建议被有关机构提交至监管部门。
业内人士建议，购买二套房最低首付比例可由当前的60%降至50%。分析人士预估，此项措施对市场影响较大，监管层可能会审慎推出。
在税收方面，为降低交易成本，二手房交易营业税免征年限可由5年调整至2年。“不满五年或非唯一二手房交易个税按差价20%征收”条款，也可能有所调整。
起底三四线城市楼市困境
据《21世纪经济报道》报道，舟山房地产仍处于螺旋式下滑通道。
“现实比你看到的更为残酷，”一位曾在舟山做过房地产项目的业内人士在电话那头感叹，“有的楼盘房子表面上看都已经盖好了，但里面还没有通水通电，业主根本无法住进去，跟烂尾楼没有区别。”
自2013年开始，舟山三林房产、中恒置业相继进入破产重整阶段。目前，当地最大房企舟山邦泰置业有限公司(简称邦泰置业)也传出资金困难的消息。
舟山楼市的背后，是三、四线城市房地产过剩，行业正在加速分化整合。
疯狂的信托杠杆
邦泰置业旗下位于舟山临城新区中心位置的中央御城项目，春节前推出每平方米降价2000-3000元的促销活动之后，目前销售中心十分安静。据销售人员反映，项目有300套左右房子抵押给银行，还没有解封，要到6月份才能开始销售。项目工地则处于半停工状态。
邦泰置业起步于舟山，自1998年至今，先后开发了浙江舟山的新城花园、新城时代、东海豪庭、邦泰城、上海剑桥府邸等项目。
舟山大部分房企都采用信托融资杠杆来帮助资金流转，邦泰置业亦不例外。21世纪经济报道记者翻阅资料发现，这家在2013年公司资产达到20多亿元的房企，几乎每一个项目都发行了信托产品。据不完全统计，自2007年以来，邦泰置业陆续发行了“联信邦泰城信托”，“浙金信托·汇业13号邦泰置业中央御城项目贷款集合资金信托计划”一、二期，“浙金信托·汇业15号安泰置业股权投资项目集合资金信托计划”，“邦泰大厦及凤凰城2期信托贷款集合资金信托计划”，“长城新盛·邦泰外滩一号特定资产收益权集合资金信托计划”，“邦泰外滩1号特定资产收益权信托”，“泰新稳盈-剑桥府邸南区安置房资管计划”等至少8个信托，募资总额超过13亿元。信托总额占据公司总资产的一半，加上银行抵押贷款等，导致邦泰置业的负债率迅速攀升。
从多个信托产品可见，邦泰置业还不断利用子公司的重组来进行债务重组。例如上述《长城信托·邦泰外滩一号集合资金信托计划》，就是用于“邦泰置业关联公司债务重组及外滩一号项目后续工程建设及装修”。
一名业内人士分析认为，邦泰置业通过旗下多家子公司，包括安舟置业、安泰置业、宏泰置业、恒富置业等通过股权或项目相互进行担保、抵押，形成了一张密集的错综复杂的融资网，只要其中一环出现问题，将会涉及整个集团。
例如“浙金信托·汇业15号安泰置业股权投资项目集合资金信托计划”，是用以支付土地款。信托计划发行3.6亿元，其中3.26亿元用于安泰置业2013年花了4.3亿元购买的临城LKa-2-2 地块。这份信托到期时间为今年6月份。
由于楼市成交不畅，房企信托无法按时兑付的案例时有出现。此前的2月17日，长城新盛信托公司官网发布公告，因融资方自身经营等原因，长城信托运作的“长城新盛·财富3号宁波新金和股权收益权投资集合资金信托计划一期”(以下简称“长城新金和一期”)的484万元股权收益权回购款，无法及时全部支付。
半价促销
邦泰置业面前，还有一份即将在今年5月份到期的《长城信托·邦泰外滩一号集合资金信托计划》。这份信托计划发行规模为2.68亿元，投资起点100万元起，预期年收益率可达10.5%。其中有1亿元为一年期，1.68亿元为2年期。这份于2014年5月发行的信托，将在今年5月份到达一个刚性兑付周期。
长城信托相关人士透露，邦泰旗下各项信托信息披露没有任何异常，尽管如此，投资者还是嗅到了危险的味道。今年1月份，外滩一号花园项目便开始将尾货降价促销，从去年的1.5万多元/平方米直接降至8000多元/平方米，近乎腰斩。“但必须要一次性付款才能给到这个价格，按揭的话就要1.2万元/平方米左右”，销售中心工作人员对前来咨询的买家说。
邦泰降价早有端倪。去年10月份开始，位于临城新区南海中学南侧的剑桥府邸就开始陆续有特价房推出，从原来的1万元/平方米左右降至8000元/平方米左右。从舟山透明售房网可见，邦泰置业旗下外滩一号花园尚有64套房源处于抵押状态，即便能在短期内卖完，这64套货值超过1000万元，仍然难以覆盖信托计划的本息兑付。
邦泰位于临城新区的多个项目没有看到动工迹象。在剑桥府邸南面，邦泰于2013年拿的“地王”，围墙上的广告语写着“南海中学旁邦泰府邸”，围墙里面的工地静悄悄；位于临城新区中心的中央御城二期，也看不到施工常有的热闹情景。
在邦泰之前，舟山已有三林房产、中恒置业进入破产重组。日前，舟山市中级人民法院已经展开了对中恒置业的破产清算，并与债权人召开两次大会商讨清算方案。
从峰值跌落
据舟山透明售房网信息显示，2015年以来，舟山临城新区商品房销售逐月下降，一月份销售237套，二月份销售151套，3月份至今仅售出82套。
21世纪经济报道记者走访舟山临城新区发现，最近三年舟山新房价格持续阴跌，有的购房者3年前购买的新房，平均每套亏损20万元左右。一手销情不好倒逼二手房降价，有些二手房从去年的峰值以来，单价降了2000元/平方米，有的房源挂牌价直降20万。
舟山临城新区是舟山市政府所在地，该区的房地产投资在2013年下半年至2014年上半年到达峰值。邦泰置业多次大手笔获取临城新区宅地，且大部分是高位入市。
2013年5月27日，邦泰旗下舟山恒富置业有限公司以8.3亿元竞得舟山中心西侧LKa-3-1宅地，折合楼面价6562元/平方米，溢价率达48.2%，赶超其于2011年10月以6016元/平方米楼板价竞得的临城LKa-2-1宅地价格；2013年9月，邦泰置业旗下舟山宏泰置业有限公司以4.3亿元拿下舟山市临城新区LKa-2-2 地块。此外，知名房企如绿城、三盛宏业、广宇地产也相继进驻该区域。
上海农工商房地产在2014年初以10.52亿拿下临城LKa-3-23地块(舟山中学东侧)，楼板价5110元/平方米，与邦泰此前所拿的地块相比，地价已经开始回落。
除了信托庞大的兑付压力之外，项目的销售情况将直接决定邦泰的资金链情况。“如果销售不力，此前靠信托支付的地价款将面临问题。”一名接近邦泰置业的人士表示。
近两年，大型房企并不看好三四线城市。绿地集团早于2012年开始就将战线从三四线城市撤离。富力地产(2777.HK)董事长李思廉在2014年报发布会上直言，目前房地产供过于求的情况主要集中在三四线城市，如有十分合适的土地收购项目，富力也只限于考虑北京和广州等一线城市。
上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，在一系列政策利好出台后，整个房地产市场将明显回暖，但在回暖的程度上则明显不同。一二线城市公共服务和各种资源都比较好，有大量的“卖点”，仍在吸引大量人口进入，而且一二线城市的改善性需求比较大，房地产的投资价值也比较大，因此接下来一二线核心城市将有望迎来明显的反弹。
据第一财经日报报道，在中央释放支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费的信号后，地方新一轮的楼市刺激行动也随之密集展开。
各地出招托底楼市
宁波市政府近日召开的第59次常务会议中，审议并原则通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》，提出了两种创新方式：一是发放住房补贴，实行货币保障；二是收购市场房源，筹集保障性住房。从去年年初开始，宁波市区商品房市场就一直背负着超过600万平方米的库存压力。
福州市今年1月底出台《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，由各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。
除了福州、宁波，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等地也正在实施此类试点。
中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》记者称，回购商品房可以给市场起到一个托底的作用。“存量房有两种，一是开发商的库存，一是投资者手中的存量，回购商品房可以给市场释放积极的作用。此外，如果不另建保障房，而是回购商品房作保障房，也可以明显缓和目前的供需结构失衡。”
济南住房公积金管理中心3月16日规定，对改善居住条件购买自住商品房的家庭，放宽了公积金贷款政策。
张大伟说，两会之后，各地都在落实中央关于支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费，新的救市政策随之展开。从后续市场来看政策面会继续宽松，各地因城施策表现比较明显，因此接下来部分地方的楼市也很可能迎来反弹。
上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报，去年很多地方的土地出让计划没有完成，在地方债发行尚未完全放开的情况下，地方对土地财政的依赖比较大，在土地财政的压力下，地方政府救市的力度也会进一步加大。
因城施策
3月15日的两会记者会上，国务院总理李克强给房地产市场定调，即强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。
市场预期，接下来地方政府将可能出台更多的税费减免、购房补贴等救市政策。张大伟说，即便是一线城市，未来也可能出台一些降低购房资格办理难度的政策，比如针对部分房源、购房客户的松绑限购政策，这其中广州、深圳的可能性更大。
严跃进认为，因城施策，也意味着接下来地方出台楼市调控政策的差异性会比较大。比如宁波，会着眼于去库存出台一些政策；像福建，可能会结合自贸区的建设，出台支持台商购房的政策；而像北京、上海则继续实施限购，这也是一种调控。
不过，这并不意味着地方政府的调控可以“任性”。严跃进说，强化地方政府合理调控房地产市场的责任，意味着接下来将加强对地方政府调控的考核，比如市场是否出现波动、是否出现空城、鬼城，土地市场出让是否公开透明，这都可以纳入考核机制。
在各地密集救市后，未来的市场表现如何？在业界看来，接下来不同区域将可能进一步分化。江西南部某县一家开发商负责人黄先生告诉记者，当地今年1月出台购买首套住房给予100%的购房契税补贴，一套50万的房子大概可以省掉2万的契税费用，不过这对当地市场的影响“微乎其微”。
厦门均和房地产评估咨询公司董事长王崎也告诉本报，今年在诸多政策利好的叠加影响下，一二线核心城市的核心区域市场表现会更好。因为相比三四线城市的明显过剩，像厦门这样的一二线核心城市不缺需求，资金也会进一步向这些城市集中。
张大伟预计，到4月份，二套房首付很可能将回归到五成。二套房首付降低，对市场的影响主要是在一二线城市，因为这些城市的改善需求总量较大，而且对借助信贷的需求较高。
严跃进认为，在一系列政策利好出台后，整个房地产市场将明显回暖，但在回暖的程度上则明显不同。一二线城市公共服务和各种资源都比较好，有大量的“卖点”，仍在吸引大量人口进入，而且一二线城市的改善性需求比较大，房地产的投资价值也比较大，因此接下来一二线核心城市将有望迎来明显的反弹。
如何读懂中国楼市的“政策语言”
在短短半年内，楼市已经经历了三次政策提振，政策出台的密集程度与力度，远超市场预期，从2014年末至今，从松绑限贷到央行降息，再到2015年两会的政府工作报告重提支持居民改善性住房需求。
由于自2009-2014年间没有出现过支持改善性需求的提法，因此这份政府工作报告对房地产市场的表述，被认为接近放松力度最大的2009年。读懂政策语言，能更好地让投资者判断未来将出台的政策到底会让楼市走向何方。
自2001年房地产首次出现在政府工作报告中，房地产政策从最初的“培育”到随后“鼓励”“改革”，再到“高度警惕”“从严调控”，直至2014年提出“分类调控”，2015年则提出“支持”“促进”。由此，从房地产在每年政府工作报告中的表述，也可窥见房地产行业发展的历程。
在2014年的两会上，中央提出对房地产“分类调控”的指导思想，暗示库存较高的城市可自行决定是否放松调控，随后几个月，二三线城市地方政府根据当地实际情况陆续放开了限购，而一线城市虽然仍坚持限购不松绑，但限贷松绑对于买一卖一的改善型买家来说也不无裨益。但是，去年地方政府虽在救市上不遗余力，围绕取消限购、税费补贴等方面大做文章，效果却并不明显。截至目前，全国主要城市的库存量依然徘徊在高位。
虽然在今年李克强总理所作的《政府工作报告》中，关于房地产的部分只有寥寥几笔，却不难从中一窥政府拟对房地产市场进行托底的意图。
在这份报告中，与房地产领域相关的包括“稳定住房消费”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”、“收购存量房改保障房”、“推进信贷资产证券化”、“住房公积金改革”、“新土改”、“实行特大镇扩权增能试点”等七大关键词。
在稳定住房消费的总基调下，是从坚持分类指导政策、支持居民自主及改善性需求。这其中，公积金改革应该会归于支持居民自主需求的范畴。
按照媒体报道，住建部政策研究中心副主任王珏林透露“通常是两会后，由相关部委来具体落实政策。”“预计接下来相关部委将会落实，对已有的政策做出相应调整，包括降低二套房贷首付比例至五成，下调二套房贷款利率等，以及对改善性需求重新定义。”而央行副行长潘功胜也在两会期间公开回应，央行已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计，以及对影响进行评估。很快，3月16日济南就出台二套房贷公积金贷款首付可以低至两成的政策，中央国家机关住房资金管理中心也宣布，首套房贷，个人账户余额只有1万最高都可以贷款50万，比之前最高只能贷款20万元的规定大为放松。
从去年的做法来看，很可能库存压力较高的三四线城市地方政府会进一步推出倾斜性政策尽快去库存。而在产品结构上来看，对于中低端自住产品，除了采取公积金贷款调整、信贷调整，也可能会有税费上的调整。对于中高端改善型产品，目前虽暂未见到明显的政策导向。不过总理在3月15日的记者会上曾经在回答金融时报记者时表示，“欢迎外国人在中国买房”，这个信号很可能预示着国家对房地产的管控会继续放松，除了一线城市限购松动外，也可能向海外购房者开放市场。按照房地产业内人士的判断，很可能会通过交易环节的税费提升(如台湾的豪宅税是15%、新加坡海外买家房产购置税为18%)，以市场机制取代原有的行政式限购调控，比如说，一线城市的限购政策“开一扇窗户”，可能会先从中高端的改善型产品开始。
至于推进信贷资产证券化的提法，是首次见于中央政府的政府工作报告，虽然它与房地产的关联并不大，但它的推进可以解决银行盘活期限长、收益低的资产，解决目前资产负债表中期限错配的问题，比如优惠利率的首套房个人住房抵押贷款如果证券化，就可以解决银行不想贷但按政策又不得不贷的问题。
而“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”、“新土改”、“实行特大镇扩权增能试点”则是与新型城镇化相关的范畴，与从前房地产拉动GDP相比，“农民就近城镇化”的新型城镇化，很可能会成为最大内需所在。至于存量房改保障房，则可以解决部分城市库存高企的窘境，这既属于“分类调控”中三四线城市可以据此推出倾斜性政策去库存的手段，另一方面也可以加快推进城镇化。
2014年国务院提要求推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。住建部也表示，努力实现2015年基本完成林区、垦区棚户区改造任务，2017年基本完成独立工矿区棚户区改造任务。事实上，棚改房已成为近几年拉动投资、改善民生的重点工作。2014年4月央行提供1万亿元PSL(抵押补充贷款)给国家开发银行用以发放棚改贷款，分三年发放。 |
|
 |
|
|
|
