| 发布日期：2015-03-31 08:32:03 信息来源：和讯网 点击：352次 |
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3月30日，央行、住建部、银监会通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。
民生证券研究院执行院长管清友表示，对于房地产市场，该政策可以短期缓解压力，但长期压力不减。
管清友表示，鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，无法扭转中长期趋势。 930房贷新政和1122降息之后，房贷的“价”（房贷利率）虽然开始下降，但“量”依然 偏紧。
一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。
管清友认为，这次调整的措施主要有两方面。首先，鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。其次，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
就房地产市场而言，鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+ 高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。
第一，刚需人口 已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效 应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将 系统性下降。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003 年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。
综合 来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来 将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。 从宏观经济来看，房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主 要下行压力之一。
房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前 看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。
管清友由此推断，中央必将继续加大稳增长力度，由公共部门接住私人部门下落的刀。
下一步政策重点： 1）地产政策还可能进一步松动。我们在春节之后的第一篇报告《羊年之初的四个政策风口》中最早提示地 产政策将有所松动，二套房房贷调整已经兑现，下一步税费标准的松动也不会太远，甚至有可能放松首套 房信贷，不过北京上海放开限购的可能性较低。 2）货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约 了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行。
从时点上看，4月概率大。一是财政缴款、外 占下滑需要对冲，二是城投债到期高峰临近，三是4月是两会之后政策变动的高峰期，4月25日政治局会议 之前可能提前行动。 2）基建投资继续加码。以一带一路为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建投 资热潮。
区域上，福建是核心，新疆、广西有可能成为关键区，陕西、江苏、甘肃、内蒙、云南等为辐射 区。项目上，基础设施的互联互通最为优先。预计通向东南亚的基础设施建设将率先启动，巴基斯坦瓜达 尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或称为“一带一路”首批战略港口。中国中铁、中国铁建和中国交建三大基础设施建设与海外项目施工企业最为受益。 |
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