| 发布日期：2015-04-17 08:33:48 信息来源：中国国土资源报 点击：379次 |
 |
国土部土地利用管理司负责人解读房地产用地调控政策
国土部土地利用管理司负责人今日解读房地产用地新政。新一轮房地产分类调控大幕已经拉开。怎样看待当前房地产调控形势？本轮调控政策有何特点？如何判断房屋和土地的供求是否过剩？是否允许在特定前提下调整土地用途、规划条件？新政举措是否存在政策风险？
市场进入新周期 调控呈现新特点
◎住宅用地的供需态势已发生变化，房地产调控要让市场做主
◎加大结构调整力度，首次将住房供应结构与土地供应结构联动调整
记者：如何看待当前的房地产调控形势？
负责人：房地产市场进入了新的发展周期。经过近十年来的高速发展，全国层面住房供不应求的局面已经得到缓解，住宅用地的供需态势已经由需求的单边快速增长向供需双向回调过渡。一方面，部分地区房地产市场存在结构性、区域性供求矛盾，需要进一步加大土地供应力度；另一方面，部分二三线城市房地产用地供应已经超出了城市经济社会发展的需要，去库存压力较大，带来一定风险，需要分类调控、因地施策。
当前，房地产市场运行必须加快去行政化，回归市场经济活动规律本身。房地产市场管控要由过去的以行政手段为主向突出市场和强化监管方向转变，创造市场机制发挥作用的政策环境。
记者：本轮调控政策有哪些特点？
负责人：今年房地产市场调控思路很清晰：主要突出优化供应结构，明确支持自住和改善性住房需求，维护市场稳定。这突出体现在三方面：
一是强调要分类调控、因地施策。突出政策调整的针对性、差异化，根据不同地区土地市场发展、发育程度和房地产市场供求态势，采取不同的调控政策应对，特别是从供应计划的编制入手，有增有减，合理确定新增住宅用地规模，政策的有效性、针对性进一步加强。
二是强调结构调整。首次将住房供应结构、土地供应结构联动调整，并明确可以将商品住房调整为保障房，将商品住宅用地调整为保障性住房用地、养老服务业等用地，结构调整的政策支持力度进一步加大，有助于稳定供求关系，促进民生保障和经济结构转型。
三是落实地方政策在维护房地产市场稳定方面的主体责任，注重发挥部门协同和上下联动，有效发挥地方政府在调控市场的主动性、积极性。
稳定均衡 避免大起大落 灵活搭配 弥补市场不足
◎地方政府应根据各类市场指标判定当地市场供求情况，及时调整土地供应规模
◎把握稳定、均衡供应的总基调，不搞“饥饿供应”，避免突击供地；主动贴近市场需求，灵活、搭配供应土地
记者：各地在调整土地供应规模时，如何认定房屋和土地的供求过剩或者不足？标准是什么？如何落实？
负责人：对于“房屋和土地的供求是否过剩”的判断，房地产行业内部有不同层面的评判标准，如：很多研究机构将存量待售商品房去化周期15个月作为判断市场的警戒线，土地市场方面一般也将供地后3年作为合理的开发建设周期。我们现有的土地市场监测与监管系统也可以判断各地已供住宅用地的开发利用情况，对于超过合同约定开工时间一年以上未开工，且未开工住宅用地规模超过5年年均供应量的市、县，应该从严控制新增建设用地规模。2014年，国土资源部曾根据房价、地价、商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，将城市划分为五类(房价地价上涨快、上涨较快、平稳上涨、持平、下跌)，指导调整住宅用地供应和稳定市场价格信号等工作。地方各级政府也应根据各类市场指标，判定当地房地产市场供求情况。部将在去年工作基础上，调整相关指标进行分析，加强对地方的督促指导。
记者：《通知》要求在土地供应时要“稳定、均衡供应，灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应”，具体怎样理解？
负责人：供求关系稳定是市场平稳的基础和根本，“稳定供应、均衡供应”就是要为供求关系稳定构建一个良好基础，即把握好土地供应总量和节奏变化。具体来说，要求地方在实施土地供应的过程中，要充分考虑土地供应规模变化对未来市场发展预期的影响，尤其是负面影响，注意保持年度间数量方面的稳定，不搞“饥饿供应”，在季度间也要尽量做好均衡，避免类似年底突击供地的现象，从而避免市场成交大起大落。
“灵活确定地块面积，不同地块面积和用途的搭配供应”，体现的是供应要主动贴近市场需求，促进市场健康运行。地块规模过大，超过房地产企业开发能力，不仅容易造成住房有效供应延后，阻碍市场供求关系改善，还容易导致囤地、炒地、闲置浪费等诸多问题。在城市不同位置区域，可能存在宗地条件差异极大的地块，在城市发展过程中，部分位置较差地块，从产业发展或基础配套的角度存在迫切开发的需求，却无人问津，部分位置较好的地块，由于开发潜力较大，容易造成开发企业盲目乐观，不免形成“过度竞争”，搭配供应可以很好弥补纯市场选择下的市场发展弊端和不足。现阶段，土地开发过程中社区医院、幼儿园、养老用房等配套设施的代建，在某种意义上，也属于一定程度上的搭配供应。
改变用途不可“任性” 信息公开防止违规
◎未开发房地产用地调整土地用途、规划条件必须满足两个前提，且转型方向明确
◎未开工房地产项目“商转公”，应按新用途重新核定土地价款
记者：土地出让后改变用途、调整规划的做法，在以往是严格控制的，这次“开口子”会不会有风险？
负责人：《通知》明确指出，调整土地用途、规划条件，必须满足两个前提：一是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大”，二是“已出让的未开发房地产用地”，允许转型的方向很明确，就是“国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目”。一般来说，住宅用途的地价较高，但供过于求会形成宗地地价减值，转向其他用途原用地者可能会有损失，这就需要地方政府部门周密筹划，政府与土地使用者按市场实际出发，努力实现双赢，促进地块开发。
此举可能引发的风险，引起了社会的关注，可以理解。我们认为，防范风险要靠规范管理，只要各地在实际操作过程中，坚持土地市场已有的一系列好的做法，如集体决策、决策过程公开、决策结果公开等，主动接受社会的监督，就能够有效防止违规操作。
记者：政策规定，可购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租赁住房。从商品房到保障房，土地是不是应该从有偿出让转为无偿划拨？土地性质要不要转回去？地价款如何核算和退还？
负责人：实际上，这个问题通知也有具体要求，将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的，市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。重新核定土地价款，应该按照新用途，经专业地价评估确定价款。符合划拨用地条件的，可以重新办理划拨用地手续，核发划拨用地决定书。地价款按照公平公正公开的原则，由政府与用地方协商解决。
行业研报
房地产：刺激政策催生房地产投资机会 推荐7股
楼市衰退是当前宏观经济减速的重要因素，经济过度失速的风险倒逼政策由限制转向刺激，对楼市销售的作用将会较为明显。地产板块受政策刺激将有望成为下一个热点板块，其股价上涨将经历短期政策刺激效应到中长期销售业绩提升效应。我们维持房地产板块“强于大市”投资评级。
事件：
中央决策层面连出两项楼市强刺激政策： (1)央行、住建部和银监会三部委联合发出通知，二套房贷首付比例最低降到四成， “对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%”；“缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。 ”(2)财政部与国税总局： “个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 ”
点评：
1、政策刺激强大，超出市场普遍预期。 尽管此前市场对房地产政策放松已有预期，但是此次四部委联合对首付和营业税做出大幅度调整，超出了市场的预期。 (1)就首付比例来说，13年楼市火爆时候二套房贷政策调整为首付从6成上浮到7成，而此次下调为4成，下调幅度大，超出此前普遍5成预期。 (2)此次刺激的需求不再是首套住房，而是144平米以下的改善性需求。 2014年9月30日，央行发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市但主要针对的是卖——买需求。如果对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。 (3)营业税免征条件有此前的5年减少为2年，此前市场对此少有预期。
2、刺激政策出台意在稳定楼市，从而稳定社会总需求。 最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大，最新的房地产行业数据显示，房地产投资下滑趋势依旧明显，库存压力依旧巨大，尤其是二三线城市，楼市衰退的压力很大，政策需要做出响应，二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场，希望籍此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求的企稳回升。
3、短期对楼市销售刺激效应将会较为明显。 鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，而且，目前楼市需求的能否得到满足很大程度上取决于首付比例，将二套房首付比例降至4成，将会极大增强需求的实际购买力。目前正值楼市小阳春销售小旺季，此次的强刺激将会对楼市产生需求产生强力的刺激作用。
4、不排除后续刺激继续出台。 (1)地方政府刺激楼市冲动强烈。信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。以后将各地政府出台地方版刺激政策将会起此彼伏。 (2)如果政策对楼市成交刺激效果不明显，不排除更强的刺激政策出台，比如进一步优惠房贷利率，购房税费补贴等，目前，政府的工具箱里的备用工具还很多。
5、坚定看好房地产板块的投资机会。 我们此前一直看好地产板块投资机会，其主要逻辑在于楼市的滞销将倒逼政策松绑，甚至转向刺激，目前政策走势基本验证了这一判断。 (1)此次政策调整看出中央对于房地产行业不能衰退的政策底线。尽管新一届政府对于经济体系的战略是转型升级，但从这一次政策刺激可以看出目前政府对于楼市的政策底线：房地产尽管不再被定义为支柱产业，但是，房地产不能倒，甚至不能过分衰退。 (2)政策底线决定了股市的风口和房地产板块的投资机会。从去年牛市启动以来，政府的政策导向决定了股市的风口，最近的互联网+和一带一路战略等风口炒作十分明显，现在政府已经通过政策表明了其对房地产行业的底线，这也就决定了房地产板块很可能成为下一个风口。 (3)此次楼市刺激政策有可能成为风格转换的催化剂。考虑到目前中小市值股票普遍的高估值、高仓位，我们认为今天公布的地产政策将有助于改善市场对于地产及相关周期性板块的预期，将加速市场向低估值蓝筹风格转换。 (4)房地产板块成为A股市场难得滞涨和低估值蓝筹。今年以来，尤其是最近两周，互联网和一带一路等板块累计涨幅巨大，估值已经十分昂贵，而地产板块则显得十分沉寂和落寞，但是其低估值也就显得异常具有吸引力。以行业龙头为例，目前地产板块的15年动态市盈率只有7-10倍的极低水平，其估值上涨只欠政策刺激。 (5)房地产板块的投资机会将会由短期政策刺激效应转向中长期的业绩增长效应。强刺激政策无疑会刺激楼市销售，短期内，地产板块估值的上涨是政策刺激效应，但从中期看，其上涨将会有销售业绩做为坚实的支撑。(6)投资评级：坚定看好房地产板块的投资机会，维持行业“强于大市”的投资评级。 (7)投资标的：行业龙头+区域热点，重点关注：万科、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展、华夏幸福、滨江集团。
6、风险提示：(1)市场销售不及预期；(2)估值的系统性风险。 |
|
 |
|
|
|
