| 发布日期：2013-01-16 09:28:49 信息来源：21世纪经济报道 点击：547次 |
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“地王”常被视为土地市场热度的重要信号，并被认为是房价推手之一，一直被广泛关注。
1月15日，中国土地勘测规划院地价所所长赵松在国土部中国土地勘测规划院举办的“2012年全年及第四季度全国主要城市地价监测成果发布会”上表示，2012年以来市场反映强烈的所谓“地王”地块，仅有两宗，其余均不符合标准。
2012年究竟有多少地王诞生？国土部给出了答案：两块。
昨日 (1月15)，国土资源部就《2012全年及第四季度重点城市地价监测成果发布》举行新闻发布会。国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松在发布会上表示，2012年仅有两宗地块成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值，可以称为“地王”，其余地块均不符合判定标准。
赵松预计，2013年全国城市地价总体水平将小幅温和上涨。其中，商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下，总体平稳，局部或敏感波动。
地价低位盘整真地王仅两块/
“在2011年土地、房地产市场明显降温，地价增幅逐季放缓的基础上，2012年全年地价整体水平未现大幅波动，在冷中趋稳的主基调中，年末略有回升。”赵松表示，对房地产、住宅用地而言，全年总体呈现量跌价稳的态势，各季度地价环比增速低位盘整。
2012年末，在全国105个主要监测城市中，住宅地价同比涨幅在5个百分点之内的城市个数超过80%，其中27个城市住宅地价低于去年同期水平。
与此同时，去年全年异常交易地块数量及溢价水平也处于调控以来的低值，与土地供应前低后高的规律基本一致，全年异常交易随各地推出的土地量增长而有所增加，但仍低于往年。截至2012年12月31日，全年上报异常交易地块275宗，比去年的609宗大幅下降；溢价率方面，2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。
尽管如此，去年下半年特别是四季度，很多机构纷纷发布报告称，上海、深圳、南京、长沙以及苏州等地的地王纪录被刷新。
对此赵松特别指出，“地王”和“溢价率”常被视作表征土地市场热度的重要信号，但由于准确全面掌握信息有一定困难，加上缺乏必要的解读，市场也出现了因误读、误解而助推情绪波动的现象。根据分析，2012年仅有两宗成交单价超越2007年以来所在城市历史高值的地块，可以被称为“地王”，其余地块均不符合判定标准。
中原地产研究总监张大伟也持相同观点，他告诉《每日经济新闻》记者，目前的土地成交单价并未失去理性，虽然部分区域创造了新高，但相比2010年地王潮中出现的地王，当时动辄出现楼面价超过在售物业价格的现象，而截至目前，全国各地去年出现的所谓地王，其价格叠加合理的开发成本后，很少有超过在售物业价格的。
他举例说，去年出让的南京滨江G50地块虽然被冠以“地王”称号，但其楼面价只有7754元/平方米，而且仅有一家出价，虽然可以代表土地市场的回暖，但归类于地王有些牵强。
商住倒挂改观结构回归常态/
2012年在土地市场深入调控的背景下，地价结构也出现了明显变化。
去年末全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。与去年同期相比，商、住、工各用途地价涨幅分别为3.34%、2.26%、2.70%。其中，商业、住宅地价同比涨幅均处于近十年来的低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计涨幅在三类用地中最低，这也是近两轮市场波动中首次出现的状况。
对此赵松解释称，从2009年以来的商住倒挂，住宅地价涨幅超过商服，到今年的接近工业地价涨幅，地价呈现结构性调整。
链家市场研究部研究员张旭告诉《每日经济新闻》记者，这主要是由于市场环境的不同造成的。土地市场成交趋势除受到供应节奏影响外，很大程度上也取决于市场预期及销售情况。2009年正是房企非理性拿地、大规模扩张的时期。而到了2012年，调控环境未变，房企拿地仍然谨慎，目前这种地价结构属于回归正常状态，肯定好过此前房企疯狂拿地之时。
中指院报告显示，2012年，十大代表性房企在全国129个主要城市拿地396宗，规划建筑面积共计9032万平方米，拿地数量继续下降至近3年最低。
相比之下，商业地产则未受到调控的明显冲击，发展较为平稳。仲量联行最新发布的报告显示，北京甲级写字楼市场租金已经连续12个季度实现上涨，2012年租金增幅为17.1%，香港和上海同期也分别实现了3.6%和2.2%的租金涨幅。
阳光100副总裁范小冲认为，中国房地产已经进入 “白银时代”，无序竞争时期已经结束，未来地产发展方向将向商业地产、旅游地产以及城市综合体等转移，比拼的是专业开发能力。
市场依然理性今年或温和上涨/
回顾2012年土地市场，前低后高的趋势异常明显，特别是四季度在许多城市出现供需两旺景象。这也被看作地市新一轮回暖的标志。
不过赵松认为，高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值，显示当前土地市场依然处于相对平稳期，不存在因市场预期较好导致的非理性追涨。
赵松表示，世界经济温和复苏，国内宏观经济指标持续企稳回升，房地产市场投资开发和销售恢复性增长，各项指标的持续向好，支撑了2012年第四季度地价涨幅平稳中略有回升。中央继续强调坚持房地产市场调控政策不动摇，相关部委和地方政府政策跟进，投资投机性需求将进一步得到遏制。
国土部判断，综合国内外因素影响，预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。其中，商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下，总体平稳，局部敏感波动。
对于2013年的土地、房地产市场形势，赵松表示，要加强差异化管理，密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市，完善土地利用的约束监管机制，确保稳定房地产用地供应、抑制异常地价的相关措施落到实处。
张大伟认为，目前部分城市对土地出让都制定了某些政策，要求在超过溢价率限制后竞争配套保障房等，从对市场的实际影响来看，这样从数据上的确避免了创造历史新高的可能性，但实际上剔除保障房等因素之后，其价格对市场的影响依然存在。
黄金湾投资集团董事长申威告诉记者，实际上，官方并没有任何文件明确过“地王”的定义，更多情况下，“地王”只是对土地市场的一个形象化的称呼，用以表现地价较高。
不过，在上述发布会上，国土部首次明确了“地王”标准，即“成交单价超越2007年以来所在城市的历史最高值。”
楼面地价创2007年以来新高
“之所以以2007年为节点”，申威介绍，2007年开始实施的《物权法》首次将“招拍挂”出让方式由国家政策上升到法律规定，并进一步扩大了公开出让土地的范围，自此，协议出让的土地供应方式逐渐收窄、招拍挂成为土地供应方式的主流。
“价高者得是招拍挂制度下的主要目标，而‘地王’地块也就随之衍生”，申威介绍，“地王”的定义更多的是一种民间称呼，官方并无明确定义。
北京中原地产市场总监张大伟介绍，，市场对于“地王”的解读主要基于三个方面，一个是楼面地价或者总价创区域新高；一个是溢价率超过100%或者是“面粉贵过面包”，出现楼面地价超过区域物业在售价格等。
鉴于此标准，张大伟表述，2012年包括北京、上海、广州、南京、苏州、成都等多个地块“被地王”，并成为影响市场预期的一个重要原因。
然而据国土部统计，成交单价超越了2007年以来所在城市最高值的地块只有两宗，中国土地勘测规划院的一位人士就透露，被认定为“地王”的两宗地，一是北京万柳地块；二是恒大地产以楼面地价32967.6元/平方米成功取得广州珠江新城地块。
不过，张大伟认为，以单价创历史新高定义地王似乎并不科学，以万柳地块为例，“区域优势明显，虽然楼面价都在3万以上，但区域物业售价都在6万以上，相比2010年出现的地王潮，动辄楼面价格超过在售物业价格，该地块的实际价格和溢价率并不高。”
另外，同昌盛业董事总经理唐耀认为，北京三环内地块越来越少，从土地的稀缺性和价值来说，价格创历史新高是必然，也是符合市场规律的。不过，张大伟亦认为，明确“地王”定义对于稳定市场预期意义重大，毕竟地王是土地市场的反映，也会影响周围区域市场以及购房者的预期。
严防“地王”
虽然“地王”的数量并不多，不过，张大伟认为，去年尤其是三季度以后，高单价、高总价、高溢价率的地块次第出现的频率并不少。
一方面是因为成交回暖，开发商资金链缓解并看好后期市场；另一方面，上半年部分地方政府的供地数量较少，也开始在下半年供一些位置比较好的优质地块，从而抬高了地价。
但总的来说，赵松表示，2012年，全年异常交易地块数量及溢价水平处于调控以来的低值，不过，赵松亦称，预计地价将在2013年小幅温和上涨。
对此，国土部部长徐绍史在全国国土资源工作会议上部署2013年的工作时要求，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，坚决防止小户型等普通商品住宅供应不足，地价、房价“滚雪球”式互助上涨等。
国土部土地利用司司长廖永林此前也要求各地防止土地市场的异常波动，保持地价信号平稳，减少对市场的误导和干扰，对于有可能创新高的地块，需立即制定对策，采取措施，稳供抑价。
记者调查发现，北京自“竞地块，配建保障房”防“地王”后，或有更多的招标的方式出让，以限制地价飙高。
国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松在昨日举行的《2012全年及第四季度重点城市地价监测成果发布》新闻发布会上透露，尽管媒体和机构纷纷爆炒去年地王频现，但从国土部跟踪的结果看，去年地价走势平稳，同比各项增速均处于近十年来的低位，真正符合地王标准的只有两宗，其中北京万柳地块上榜。但她同时也表示，今年全年城市地价总水平将小幅温和上涨，其中，商服住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下，局部会现敏感波动。
去年地价增速处十年来低位
国土部昨日公布的数据显示，随着楼市调控的深入，全国地价整体水平没有呈现出大幅波动，在冷中趋稳的主基调下去年末略有回升；对住宅用地而言，全年总体呈量减价稳态势，各地地价环比增速低位盘整。
具体而言，2012年末全国主要监测城市地价总体水平是3129元/平方米，其中商服、住宅、工业地价分别达到5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米，与上年同期相比，商、住、工各用途地价增速分别达到3.34%、2.26%和2.7%，商业和住宅用地地价同比均处于近十年来的低位，仅略高于2008年。而全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低，这也是近两轮市场波动中的首次出现。
“从2009年以来的商住倒挂以及住宅地价增速超过商服，到去年的接近工业地价增幅，应该说地价呈现了结构性的调整。”赵松分析表示。
真正“地王”只有两块
尽管从全年来看，地价增速并不高，但去年三季度以来，伴随着商品房市场翘尾因素的影响，土地市场出现明显回暖，“地王”、“高溢价”等词汇频频见诸报端，也引发市场对由地价热度向房价传导的担忧。
“其实各地监测的情况从客观结论表明，2012年以来市场反映比较强烈的地王地块仅有两宗，成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值，可以被称为地王 ，其他地块都不符合判定标准。”赵松告诉记者，土地勘测规划院对2012年6月以来媒体重点关注的“地王”地块进行调查时发现，仅有广州天河区珠江新城一宗商业金融业用地和北京市海淀区万柳地区一宗居住用地符合其“地王”定义，名副其实；而其他十余个受“热炒”地块均不能被称为“地王”。
在赵松看来，目前媒体、机构等所持的多重标准致使“伪地王”频现，影响房地产市场预期。报告将“地王”定义为，在一定区域范围内，宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价，或楼面单价超过历史同类用途宗地最高成交楼面单价则可称该区域的“总价地王”或“单价地王”。
今年房地产形势关注城镇化
“今年全年城市地价总水平将小幅温和上涨，其中，商服住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下，局部会现敏感波动。 ”赵松透露，未来一年官方重点关注的领域包括城镇化推进中的政策需求与供给，研究适应经济结构调整和房地产调控的新举措；货币环境对经济的综合影响，谨防流动性宽松对房地产市场调控力度的削弱；密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市，完善土地利用的约束监管机制。(
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