| 发布日期：2015-05-28 08:47:22 信息来源：中国新闻网 点击：387次 |
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部分楼盘酝酿涨价业 内称或引发购房者抵触心理
近期，楼市在多项利好因素拉动下正逐渐回暖。数据显示，五月份截止到目前，一、二线城市住宅签约量上涨明显，库存压力得到一定程度的缓解。不过，当前楼市转暖的好景或许不会维持长久，市场成交量上涨的背后，开发商也试探着涨价。
据中国指数研究院发布的数据显示，上周(5月18日-24日)，其监测的十大重点城市共有56个项目开盘，开盘项目整体价格平均上涨4.31%，价格继续呈现小幅回升。其中，44个老推新项目中有一半出现价格上涨，此外的12个纯新盘项目，价格也整体呈现上涨或持平趋势。
由此看来，多地开发商已经逐步推行涨价策略。此时，开发商涨价的底气何来？
“从供求关系看，目前很多大城市的去库存周期持续收窄，去库存压力得到有效释放，所以房价上涨具备市场动力基础。从资金层面看，按揭贷款的利率下调，使得购房成本降低。”上海易居房地产研究院研究院严跃进对中新网房产频道表示。
尤其需要注意的是，在降息降准等多项利好政策拉动下，无论是购房者还是开发商，对市场的预期已经发生了变化。可以看到，很多楼盘已经缩减甚至取消了优惠措施，而购房者也加快了看房选房的节奏。
在北京，已经有开发商在酝酿下一步的涨价计划。昨天，证券日报援引一家有国企背景的房企销售负责人观点称，“北京市场今年下半年涨价将会明显一些。我们也正在研究重新定价和提价的方案。”
房企预涨价的例子是否为个案仍值得继续关注。其实，四月份一线城市及重点二线城市房价已经开始出现环比上涨。不过，房价的逐渐上涨并非普遍现象。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读4月份房价数据时称，4月份部分城市房价环比略有上涨，但是房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，绝大部分三线城市房价仍然下降。
同时，在一二线城市库存压力仅略有缓解，三四线城市库存积压仍严重的背景下，开发商涨价时机是不是有点早？对此，严跃进认为：“心急吃不了热豆腐，如果贸然涨价，可能会引发购房者的抵触心理，甚至进一步加剧库存压力。”
一线城市楼市提早回暖 深圳房价涨幅领涨全国
楼市回暖 北上广深火热成交能否持续
“3·30新政”等利好政策持续发酵，以及部分A股投资者将获利资金转投楼市，一线城市楼市提早“入夏”，其中深圳房价涨幅领涨全国。可是，房企的好日子来了吗？股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强？哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊？《每日经济新闻》记者对此展开了调查。
国家统计局发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。
房地产市场的逐步回暖，已经成为业界最热门的话题。如同2007年一样，A股市场的牛市会不会带来房地产的牛市？正日益成为业界关注的热门话题。
楼市回暖传导至地价
楼市的火爆，正在传导至土地市场。各城市之间，从房企对于土地的青睐度，可以折射到房价上。
中原地产研究部统计数据显示，截至5月18日，一线城市住宅用地虽然成交7宗，但其中有5宗上海的动迁安置房，其他两宗地分别为广州与北京的各一宗远郊土地。从目前看，北京与上海等城市待售土地均非常少。
在一线城市减少土地供应的情况下，房企逐渐将争夺土地的战场放到二线城市。截至5月18日，二线城市合计成交住宅类土地81宗，平均溢价率达到了16.83%的年内新高，平均成交楼面价也达到了1836元每平方米。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“3·30新政”对楼市的影响主要体现在一二线城市，这种情况下，房企对一二线土地市场的争夺出现了白热化，特别是一线城市，土地价格明显处于高位，房企竞争激烈。从未来预期看，房地产市场的刺激政策还会继续出现，而一二线的土地供给却越来越少。这种情况必然会影响未来土地市场的价格。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至，但从实际效果来看并未触及根本，北上广深需求增长依然受到限购制约，三四线城市新增主动需求依然难以为继，因此绝大部分城市商品住宅价格水平依然处于较低位水平。
投资要看存销比
库存量和存销比一直是影响房价的重要因素。
截至2015年4月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。
4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.4，这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年3月份，该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。可以预计的是，在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善性购房需求的积极释放，将促使后期存销比具备下滑动力。
从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高，超过了35个月。
对于烟台的库存高企，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，山东把城市规划得过大了，比如一个城市的人口规划有400万人，但规划过大的城市面积加起来，与实际人口的占地相比，要大很多。这样的话，各城市才能有更多的建设用地指标，才能更多地去销售土地，增加财政收入。如果再叠加前几年过速的土地指标使用，就使现在的库存量比较大。
李铁岗认为，进入白银时代，投资、投机性需求在减少；而刚需和人口的增长有很大关系，不可能突然增加。再叠加前两年一些住房需求早早释放，因此造成目前库存环节压力比较大。“在供给增大，需求没有上涨的情况下，价格自然就会下行。每个城市都感觉能吸引外面的人。在总量大的情况下，城市的区域吸附能力小。”
而天津作为二线城市，去化速度相对较慢。虽然天津的去化周期已从2015年3月份的28.6个月下降到27.5个月，但去库存压力仍然较大。
在天津中原投资顾问部总监高飞看来，天津的购买力还是比较低，很难像北京、深圳一样炒作，房价应该是稳定的，和人均收入及人口的数量有直接关系。天津市没有太多的外地人，因为天津大多是工厂、制造业等，不像北京、上海有大量的服务业和金融总部，所以房价很难有一个好的预期。
上述机构的研报称，总体来讲，烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为7.4个月，预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。
虽然大多数城市的房地产不可能出现牛市，但是在以深圳为代表的一部分房地产市场还是有望在下半年走牛。
地产行业举起改革大旗 三角度挖掘后市领涨龙头股
随着“改革牛”的不断推进，地产领域的全面深化改革进程不仅直接影响到行业的发展空间，同时也直接关系着公司股票的估值水平，因此，地产行业的改革进程尤为受到市场关注。分析人士表示，地产作为资金密集型的传统周期性行业，上市公司这一重要的融资平台对其经营起到格外巨大的作用，有利于公司未来进一步融资、规模扩张。
在诸多预期下，地产行业尤其是行业中的央企改革尤为受到市场关注，而近期行业诸多巨头也已经率先进行改革。其中华侨城A引入了民间资本，同时发布了股权激励计划；招商地产因重大资产重组事项停牌；以及中国交建在收购绿城后，大有进一步整合旗下地产资产的态势等等，而相关上市公司亦受到市场的广泛关注。
昨日午后，伴随着大盘的井喷，地产板块亦集体异动，据《证券日报》市场研究中心数据显示，昨日房地产板块中的华丽家族、金宇车城、浦东金桥、苏宁环球、陆家嘴、空港股份、万方发展、中房地产、世纪星源、数源科技、浙江东日等个股均实现涨停，而行业龙头“招保万金”中，除招商地产停牌外，万科A、保利地产、金地集团也分别实现4.99%、1.32%、0.83%的涨幅。
资金流向上，万科A(95424.29万元)、陆家嘴(25066.67万元)、新黄浦(17464.66万元)、浦东金桥(16721.84万元)、苏宁环球(10996.55万元)、北辰实业(10044.07万元)等个股当日实现了超亿元的大单资金净流入，此外，包含万方发展、天房发展、中体产业、中粮地产、华丽家族等在内的26只地产股也受到了超千万元资金关注。
投资机会方面，分析人士表示建议关注三类地产股。首先，国企、央企改革概念股。随着近期相关政策的不断落地，改革有望呈现燎原之势，相关概念股值得特别关注。具体来看，5月18日国务院办公厅批转发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，首次提及完善的国企改革“1+15”体系。而国资委近日印发的《国务院国资委2015年度指导监督地方国资工作计划》提出25条具体指导意见，也指明了地方国企改革的方向。相关概念股主要推荐，央企改革优质标的中粮地产，行业混改龙头华侨城A，存在强强联合预期的中房地产等。
第二，受益基本面回暖的行业龙头，据最新数据显示，5月上旬，全国主要54个城市住宅累计签约71485套，环比上涨11.6%。其中，一线城市环比上涨7.3%，二线城市上涨16.5%，三线城市出现下滑。北、上、广、深再次成为焦点。多次降准、降息释放了流动性，减轻了购房成本，这也直接推动房地产基本面的回暖。相关个股主要有，保利地产、万科A等。
第三，受益区域战略的地方龙头，如受益京津冀一体化的首开股份、金隅地产以及受益自贸区概念的陆家嘴、浦东金桥、深振业A等。
中交建整合旗下房地产业务 中房地产中交地产启动合并
“中交房地产有限公司正在准备改名为中交房地产集团有限公司，这样房地产集团会变成中交建一级子公司。”5月21日，一位中国交通建设集团(以下简称“中交建”)内部人士向中国房地产报记者透露，5月22日已经开会讨论下一步战略。
3天前，中交建刚刚通过买入原绿城中国(3900.HK)执行董事罗钊明控制的“Tandellen Group Limited”持有绿城股份1亿股，通过增持成为绿城最大股东。
据绿城中国内部人士透露，中交建还准备继续通过要约收购的方式，获取绿城股东手中更多的股权，以不断扩大在绿城的持股份额和话语权。
当前，中交建在收购绿城后，正在考虑进行战略重组，整合中交建旗下的房地产业务。
“中交内部的对标企业是中建系。”上述中交建人士表示，公司希望进一步做强房地产，尤其是海外地产。
外部收购与内部整合
5月18日，绿城中国发布公告，称中交建通过全资子公司中交房地产有限公司(以下简称“中交地产”)以每股11.46港元的价格增持绿城4.627%股份，交易结束后，中交建晋升为绿城最大股东，持股28.912%。
据绿城中国内部人士透露，中交建还准备继续通过要约收购的方式，获取绿城股东手中更多的股权，不断扩大持股份额和话语权。
推进与绿城的融合是一个循序渐进的过程，对于中交建来说，当前理顺中交系内部的地产业务也是急迫之事。
据知情人士消息，中房地产和中交地产的合并已开始行动，中交建的思路是让中交地产通过A股上市平台来控制整个地产板块。
从中房地产近期频频发布的公告来看，内部整合已经从讨论阶段进入落地阶段。
4月22日，中房地产发布公告，原董事长沈东进递交辞职报告。5月22日公告，原中国交建房地产事业部副总经理吴文德接任沈东进任职中房地产。这是一则重要的人事变动，据知情人士透露，沈东进目前已调往中交建。
事实上，在一年前，吴文德才辞去中房地产董事职务及在董事会专门委员会所担任的职务，当时吴文德是被调到中交建房地产事业部任副总经理，相当于从二级子公司升任一级子公司领导。现在重回中房地产，显然和中交建的地产大局紧密相关。
另外，在收购绿城并获得控制权之后，中交建旗下出现了中房地产(000736.SZ)和绿城中国两个地产上市平台。
这意味着中交建必须给监管部门一个说法：如何避免同业竞争以及避免股东利益受损。
“现在存在一个业务整合和划分的问题，资产一次性装入有难度，整合通常是分步走。”睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬对中国房地产报表示，当前两个上市平台双轨并行更利于整合。对绿城中国来说，先实现管理整合，再到人员整合，最后是相关的资产整合。
“绿城中国可以作为H股地产平台，A股中房地产可以作为壳资源，把物业服务装进来，解决同业竞争的问题。”郝炬建议。
对于中交建地产板块的业务重组，也有业内人士给出了建议：重组第一步，整合中交地产+中房集团+联合置业，实现A股上市平台“中房地产”的调整；第二步，将中交投资旗下地产项目+一航局旗下地产子公司+二航局旗下地产子公司+四航局旗下地产子公司等中国交建子公司地产项目整合到中交房地产有限公司内；第三步，在H股利用绿城平台，改为中交绿城，实现中国交建地产板块在A股和H股同时上市；第四步，将中国交建拥有的储备土地全部整合到中交房地产有限公司。
对于这一方案，上述中交建人士没有回应。
对标中建系
中交建的最大特色是国企背景。近年来，中交建提出“五商”战略，要把公司打造成全球知名的工程承包商、城市综合体开发运营商、特色房地产商、基础设施综合投资商、海洋重型装备与港口机械制造及系统集成总承包商。房地产，即是中交建近年来着力发展的主业之一。
“中交建将强势介入房地产，我们的对标企业是中建系地产。”上述中交建内部人士对中国房地产报记者表示。
中交建与中国建筑确实有很多相似之处，几乎成长于同一年代，业务布局均涉及基建、房地产，在“一带一路”的战略中各有布局，对于房地产业务均是大力支持。
不过，长期以来，中交系地产籍籍无名。中交集团董事长刘起涛在去年与绿城的签约仪式上也曾表示，“这次合作的互补性非常强，中交的传统业务有很多第一，但房地产领域，我们是比较弱势的。”
中交建总经济师兼中交国际(香港)董事长刘文生在接受媒体采访时并不讳言自身的不足，称中交建原有地产业务并不比民企效益更好、品质更佳、质量更好。
这样的发展态势与各自的组织结构、商业模式及品牌战略、营销方式等有着千丝万缕的关系。
析架构
5月18日，经过2年的重组，中国建筑将中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入到了中海地产，这一决定使中海地产资产迅速提升，外界号称一个巨无霸企业诞生。
此前中国建筑旗下有中海地产、中海宏洋以及中国建筑旗下其他的地产企业(包括中建股份地产事业部、中建地产、中建国际等).
对于中国建筑此举业内人士表示，作为一个整体的房地产业务平台，中海地产受益于央企房地产企业的“混改”，集团将以一个握紧的拳头在内地及海外市场冲杀。
反观中交建，目前其旗下的房地产平台包括中交地产、中房集团、联合置业，加上此次增持的绿城，以房地产为主营业务的平台就达到4个，这还不包括旗下的56个房地产局级单位，地产业务平台过于分散。为此，从企业内部的架构，中交建首先需要经历一次中建地产式的业务整合。根据目前市场的分析，中交建在央企房地产企业“混改”中选择的道路与中建地产相似——目前，中交建A股上市平台中房地产已经开始整合母公司旗下其他的地产平台。
“在组织架构方面，中建系擅长资源整合，对于内部资源进行了系统梳理，后续可以成为地产板块的巨无霸公司。而对于中交建来说，此次和绿城进行股权并购后，能否握紧一个拳头做地产还是有很大风险，或者说要看宋卫平愿不愿意给中交建‘打工’，否则后续协调成本较高。”财经评论员严跃进表示。
在转型力度上，中建系已经较快地从建筑商转变为城市运营商，地产和建筑板块的业务协同效应较好，而对于中交建来说，仍在注重基础设施等建设和投资领域，所以会存在大量闲置的土地资源亟待去化。
这是内部业务结构的改造，对于长期师承香港房地产企业的中海地产，在与和黄、长实、九龙仓的合建过程中，逐步建立了一套完整的业务“护城河”：优秀品牌建设、系统化成本控制以及节奏化拿地模式。
在品牌建设方面，在严跃进看来，中交建旗下的地产板块并没有太多的市场影响力，而中建系下的中海地产以及中建地产等知名度较高，在行业内属于佼佼者。
拼业绩
作为港资房地产企业之一，中海地产的成本管控一直为外界称道。仅从2014年房企销售业绩来看，中海地产1200亿港元的营业额虽然在规模上不及绿地、万科等龙头房企，不过23.5%的净利润率让其他房企望尘莫及。
作为对比，中交建旗下地产业务2014年销售总额为80多亿元，利润仅为2亿元，对标同为央企的中国建筑，毋庸置疑中交建需要进行一次从内至外的“向前看齐”。
在产品打造方面，中国建筑核心地产平台中海地产项目所处均是城市优质地段，产品定位多为改善型和高端住宅。但中海也不拒绝刚需产品，为了控制风险、平衡利润和现金流周转它们也在进入这一领域。
中交建通过并购绿城中国可以弥补高端产品短板，但其实力与中海地产仍有差距。并购而来的中房地产目前重住宅、保障房建设，强调特色地产；中交地产则结合集团基建优势，以交通基础设施与房地产开发捆绑运作为主营方向。中交地产目前已开发的项目包括住宅、商业、综合体等类型，并没有形成明显的特色。
比策略
在营销方面，虽然中海地产营销手段并不夺人眼球，由于土地位置好，因此无需像万科等房企需要格外注重营销推广，更多是类似港资开发商策略，依靠地段优势，主打中海的产品体验和改善产品品质。绿城中国尴尬的产品营销能力同样没有给中交建带来产品高周转的希望。在这一点上，中交建亦需要努力颇多。
在土地获取方面，中交建有其他企业无法超越的优势。数据显示其目前的土地储备已经达到1.7亿平方米，超过此前排名第一的恒大3000万平方米。不过，土地储备需要数量更看质量，相对平衡的区域土地储备加之节奏化拿地方式，在配合公司资金链条和成本的管控上尤为重要。
举个简单例子，中海地产每隔5年左右就会在集团重点选择3个城市，作为下一阶段重点突破和收益回报的主战场，依靠重点城市高回报高收益来增长规模，而不是盲目增加城市。
中交建对标中建系地产业务模式尽管目光准确，但所要付出的努力也要更多。
不过，尽管有种种问题牵绊，作为中交建五大战略业务板块之一的房地产业务，中交建势在必得。
“两个公司各有特点，我认为‘一带一路’将成为中交建赶超中建系地产的看点。”睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬说，“一带一路”最核心的是基础设施和交通设施建设，中交集团在路桥建设上会有优势。
这也成为中交建希望海外发力的重要原因之一，当然“走出去”也并不会那么容易。5月21日，中交建海外事业部内部人士在接受中国房地产报采访时表示，一度被叫停的斯里兰卡项目经地方政府允许，目前在做前期的工程加固维护，更多的进展可能要等到延期至第四季度的斯里兰卡议会选择完成。 |
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