| 发布日期：2015-06-29 08:49:30 信息来源：新京报 点击：378次 |
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过半省区市出台楼市新政 多城市已全面放开限购
近日，西安市出台“新九条”，推出包括购房落户等一系列楼市刺激新政。本报记者以及机构的梳理统计显示，从2014年下半年以来，全国已有过半省区市出台楼市新政。
多城市已全面放开限购
今年3月下旬，住建部、国土部出台促进房地产市场平稳健康发展的通知；随后央行、住建部、银监会出台房贷新政，二套房商贷最低首付降至四成；财政部、国家税务总局也发布通知，二手房满两年即免征营业税。
在这些新政前，不少省市区已出台楼市新政。除北上广深外，其他城市已全面放开限购。
新京报记者经过梳理发现，从2014年下半年起，截至目前，全国至少一半的省区市出台了针对房地产行业的省级文件或要求，包括天津、云南、甘肃、辽宁、黑龙江、四川、福建、江西、湖北、湖南、海南、内蒙古、新疆、河北、河南、宁夏以及安徽等。从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，促进房地产市场发展，刺激购房需求入市。同时，杭州、海口、长春、沈阳、贵阳及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件。
百城公积金松绑
除此之外，更多地区中，公积金贷款放松以及财政补贴购房成最主要的两大地方刺激楼市的手段。
中原地产研究部统计数据显示：从2014年开始，沈阳、长沙、郑州、包头等30多个城市先后出台购房补贴、契税补贴等一系列措施。如沈阳在冬季房交会期间，特别为购房者提供货币补贴：90平方米以下每平补30元，90-144平方米每平补贴50元，144平方米以上的每平补150元。宜宾户籍居民在市中心城区购买普通商品自住房的，可享受200元/平方米的补助。
2015年来，已有超过百个城市发布不同力度的公积金松绑政策，其中包括北京上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。
分析
楼市进入政策宽松期一线城市成交回暖
对于下一步房地产市场的走势，专家认为，楼市进入政策最宽松时期。不过一线城市、二线城市，和三四线城市的分化愈加明显。
中原地产研究部总监张大伟说，目前从整体看，房地产市场政策全面放松。
“从央行到地方的刺激层出不穷，这种情况下，房地产市场的成交量复苏非常明显。购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在我国这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力最大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。”张大伟说。
他认为，后续房地产刺激政策还会有多种可能性，地方政府的救市政策更是力度越来越大，这种情况下，购房者入市的积极性的确在提高。
北京市房协秘书长陈志表示，从当前的房地产市场以及70个大中城市的数据看，各地的房地产市场由于自身条件和情况，分化在加大。一线城市成交量回升，尤其是二手房回暖明显，楼市整体向好；二线城市的降幅也在收窄。但三四线城市缺乏支持房地产的动力，状况堪忧。
而张大伟也认为，一线城市在本轮市场复苏中将成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。
央行年内三度降息降准 分析称楼市复苏节奏或加快
距离上次降息仅一个半月，央行昨日再次放出“大招”，宣布自28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，以进一步降低企业的融资成本，支持实体经济发展，促进结构调整。这也是本年度央行今年第三次降息和降准政策，业内人士分析，本次“双降”将有利于购房成本的降低，提高购房者入市的积极性，提高楼市成交量，加快楼市复苏节奏。
央行年内第三次降息降准 100万房贷20年省3.39万元
昨日下午，中国人民银行宣布，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点；对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点；降低财务公司存款准备金率3个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。
同时，自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
实际上，自去年下半年，楼市已迎来多次信贷政策的调整。央行曾在去年9月底颁布“930新政”，涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”，3月30日颁布“330新政”，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。去年11月22日、今年3月1日和5月11日三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，今年2月5日和4月20日两次下调金融机构人民币存款准备金率。
那么本次“双降”将为购房者带来多大的实惠呢？据亚豪机构市场总监郭毅计算，以贷款100万元，分20年还清为例，本轮降息后，总购房成本可减少33924元，月供减少141元；而按自去年11月22日降息后计算，贷款总成本共减少了15.9万元，月供累计减少663元。
观点：“双降”利好楼市购房者入市积极性提高
近期出台的一系列信贷利好政策也切实推动了楼市的发展，使得今年上半年楼市逐渐走出低迷，70个大中城市房价总体走势转而向上。来自国家统计局的数据，70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨，五月份环比上涨了0.7%，出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。由于一线城市的拉动作用，房价整体呈现出了回暖态势。但城市间的分化也越来越明显，北上广深四个一线城市涨幅较大，二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降。
而本次降准降息对于楼市又有什么影响呢？中原地产首席分析师张大伟分析，“双降”可能使银行增加贷款额度，首套房利率折扣将明显增加，目前一线城市的首套房贷款折扣主流在9折左右，未来有出现85折或8折的可能性。
“对于开发企业来说，资金是行业的血脉，而银行贷款又是资金的主要来源，降准降息有利于房企降低融资成本”，在郭毅看来，定向降准及降息之后，大型品牌房企更易获得银行的信贷支持，房地产行业离强者恒强的寡头时代又迈进了一步。
“购房成本的降低，购房者入市的积极性也会相应增加，推涨楼市的成交量，加快楼市复苏进程”，针对房地产市场的后市走向，张大伟认为，对于供需结构相对紧张的一二线城市，预计6月房地产市场将持续升温。但他同时指出，目前全国房地产基本面已经不同，一二线和三四线城市在出现明显分化的情况下，“双降”在三四线城市的刺激作用将不太明显，房价上涨的可能性不大。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则指出，虽然货币政策将促进楼市的回暖，但房地产市场本身的持续稳定发展不能寄希望于货币政策的持续宽松，而是行业内部的创新，比如房地产信托投资基金REITs等间接投资方式的展开，针对改善型客户置业升级需求的整体解决方案和对应的服务，房地产O2O创新的试水和推进等。
环北京楼市听风上涨：购房者称燕郊涨得有点猛
本周二，位于河北大厂的一个售楼处，看房人不少。近期，燕郊、大厂、香河、固安等地，看房者增多、整体价格上涨已经成为普遍现象。
“对于环北京区域的楼市来说，一些消息、传言往往要比真实的供需关系更能决定区域市场的走向。”日前，一位深耕环北京区域的开发商如是说。
事实上，很多业界人士对此深有同感。“听风”，折射出的正是环北京楼市的一大特点，即各种政策、消息、概念左右着市场的起伏。
一年多前，京津冀协同发展的提出，带动了整个环京区域非理性上涨。如今，《京津冀协同发展规划纲要》即将出台，经历了一年沉浮的环京楼市表现又是如何？
《纲要》将出台，楼盘猛涨价
近半个月来，《京津冀协同发展规划纲要》即将出台的消息在热传，于是，在河北环京的周边县市，楼市也开始进入新一轮的上涨期，其中尤以京东、京南市场表现最为明显。
最近两周，记者陆续走访燕郊、大厂、香河、固安等地楼市时发现，看房者增多、整体价格上涨已经成为这几个区域的普遍现象。
“《京津冀协同发展规划纲要》要出台的消息，对区域房价的拉升作用是比较明显的。”位于天津武清、邻近河北香河的卓达三溪塘项目营销总监李弢表示，“未来北京周边地区的产业将发展起来，会增加很多区域的购房需求。”
据了解，河北燕郊、固安是被认为吸纳北京外溢人口最多的两个区域，近期涨幅明显。目前，燕郊的住宅均价已逼近万元，部分地处城北成熟地段的楼盘，如天洋城、富地广场等甚至已经达到了13000元/平方米的高位。较长一段时期保持不温不火的香河，大部分普通住宅售价也已达7000元/平方米左右，个别较为成熟的项目，如鸿坤·罗纳河谷，二手房销价已突破万元大关，达到12000元/平方米。而在京南固安，普通商品房房价也在这两个月内连续上涨，达到了7000元-8500元/平方米。
价格快速上涨的环北京楼市，已超过了部分意向客群的承受能力。在燕郊看房的一位购房者对记者说：“燕郊的房子卖到1万元/平方米左右我还能接受，卖到14000元/平方米就有点太高了。规划利好传得再好，也得看到现在配套还没起来呢。”
业界提醒市场存在透支风险
“现在消息非常乱，但是各个项目都在借机炒作，比如抓住协同发展不放。但是非理性的市场对于消费者来说，将会是一个灾难。”一位不愿具名的房企开发商表示。他还建议：购房者不要只听消息、传言，更多的是要理性地考虑自身需求与承受能力。“对于区域发展、区域房价来说，更有意义的是产业发展。如果有产业能够落地，那对于区域的拉动是很明显的。”
“《京津冀协同发展规划纲要》获批，使得北京周边区域楼市从长期来看是有一定增长空间的。”伟业我爱我家分析师宋辉分析。但他进一步表示，目前环京区域的产业配套和经济水平依然有限﹐楼市整体需求量不高﹐但房价却在近几年明显上涨，一定程度上存在着透支市场预期的风险。
“对楼市的升温我们也很矛盾。作为开发商，我们当然希望卖价越高越好，但是房价涨起来对我们也不是完全有利。”李弢表示，在公共配套没有起来的前提下，单纯地拉高房价对开发商是没有好处的，因为随之而来的地价上涨将会让开发商“很受伤”。
■ 热区探访
◎燕郊
售楼街又热单价蹿过万
与通州仅一河之隔的燕郊，楼市的变化往往更容易上蹿下跳，热得快冷得也快。如今的燕郊楼市已经达到一个临界点，正如一位最近几年在区域内卖房的销售人员所说的：“如果燕郊能涨到1.5万/平方米，也能跌回1.2万/平方米。”
本周二，记者以购房者的身份走访了燕郊楼盘。清晨，燕郊售楼一条街就很热闹，各个售楼处雇佣的临时销售人员不停地给过往的车辆和人员发传单、招呼看房。
来到一个售楼处，销售人员介绍：“富地广场的住宅还有房源，均价在13500元/平方米左右。”这个价格与半个月前记者探访时不相上下。现场只有两组购房者在咨询价格，并未发现前一天销售电话中说的“选房的人特别多，再不来就没有好房源了”。
刚走出售楼处大门，便围上来三五个拿着宣传单的人，七嘴八舌介绍附近楼盘情况，还要带记者到楼盘售楼处登记信息，提高他们的“业绩”。
记者跟随一名中年男子来到嘉都的售楼处。据项目销售人员介绍：“燕郊现在卖到13000元-14000元/平方米的项目有不少，比如天洋城，富地等。唯一不过万的就是嘉都，项目与顺义接壤，均价9000元/平方米左右。”一位现场购房者说：“最近燕郊涨得有点猛了，位置不太好或者单价超过1万元我就不考虑了。”
◎香河
新盘人气旺产业待升级
由于同北京城区距离较远、缺乏交通配套，位于北京与天津之间的香河楼市在近些年来一直不温不火，并没有像燕郊一样形成密集的外溢人口聚集区域。然而，在今年端午节期间，记者在香河市场却看到与印象中截然不同的景象。
在103国道香河段，不少拿着宣传单的销售人员站在国道两侧挥舞着宣传单拦车揽客。当记者停下车试图咨询时，从四周更是同时围上了多位销售，试图向记者推销各自的楼盘。
“我们项目目前一期为花园洋房，已经售罄，二手房价格在12000元/平方米左右，在售的二期高层则在7000元-8000元/平方米之间。您如果考虑的话请尽快做决定，因为这些房源现在出手非常快。”在鸿坤·罗纳河谷，一名销售人员向记者介绍。
在鸿坤·罗纳河谷东边、以普通刚需为主的香汐项目，其房价也达到了7000元/平方米，销售现场人来人往。据销售人员告诉记者，仅开盘当日就已经售出了70余套房，这一成绩在香河是非常少见的。
除此之外，记者在香河区域内走访时也发现，区域内不少楼盘在向购房者推售时依然是以京津冀一体化这一概念来吸引客户，寄希望于通过区域未来可能落地的交通、商业等利好能够让客户做买房决定。按照目前规划，香河将来在商业配套、产业布局方面会有新的进展，产业升级也将会带来区域价值的提升。
“我们在这儿买房就图环境清静、房价便宜，离北京也不算远。”一位在罗纳河谷购房的女士告诉记者，他们将通州的房子腾给儿子、儿媳居住，自己到香河买了一套更大一点的房子，这样既改善了生活质量，又没有太多经济压力，周末儿女还比较方便过来看看。
◎大厂
普宅单价八千下一个燕郊？
在燕郊东南方向的大厂，也是许多置业者的选择之一。记者从燕郊乘坐看房班车来到大厂。在潮白家园四期售楼处，记者看到现场比燕郊热闹得多，门口停放着许多挂着山东、内蒙古、天津、北京等地车牌的私家车。
据销售人员介绍：目前项目均价在8500元/平方米左右，户型都是90平方米以下的。一位购房者说，他是从北京过来的，准备结婚，但没有北京的购房资格，“本来打算在燕郊买房，但实地看了一圈发现燕郊房价过万了，承受不起，只能往大厂这边来看看，虽然这边比之前也涨了不少，相对燕郊也远一些，但总价应该在预算之内”。
午后，记者来到销售人员说的“价位更低”的大运河孔雀城温莎郡。该项目虽然属于香河，但位于大厂和香河的交界处。销售人员表示：“房源比较充足。住宅均有赠送面积，均价在5500元-6000元/平方米之间。洋房价格在6500-7000元/平方米之间。”一位看房人与记者攀谈起来，他说：“走京哈高速从香河出口出来没多远就到，比较看好这个区域的前景，现在唯一不足的是周边配套不足。”
在回燕郊的班车上，司机师傅也和记者聊起了这里的楼市。“感觉这些年来燕郊、大厂买房的，20%是北京来的，30%是外地来的；剩下的50%，一半是炒房团，一半是凑热闹来的。”该司机这样说。
◎廊坊
房价平稳泰禾进驻
相对于环京几个县市，廊坊市区的楼市在这一轮京津冀协同发展纲要即将出台带来的热潮表现中就显得不那么明显。
比如，去年3月底开盘热销的恒大名都，直到今年4月底，价格依然维持在去年开盘均价6200元/平方米这一基线上，没有明显波动。记者本周以购房者的身份致电该项目售楼处，销售人员告诉记者，项目的销售均价在最近有小幅上涨，目前的均价大概在6600元/平方米左右。而位于廊坊广阳区的某个大盘，从去年至今其销售均价就一直在7000元/平方米上下徘徊。
不过，目前已经有多个品牌房企进驻廊坊市区。比如早在2011年时，首开地产就在廊坊市区拿地，恒大、华夏幸福也在廊坊区域经营多年。此外记者还获悉，泰禾地产也于5月中旬同廊坊当地一家大型房企组成了合资公司，开发万庄新城项目。
“京津冀地区是泰禾的战略布局重点，而地处京津两大城市之间的廊坊，可同时承接两大城市经济辐射，我们看好廊坊。”泰禾集团相关负责人如是说。
◎固安
打地铁概念周涨两百？
记者赶到固安时已经是端午小长假最后一天的下午两点，固安空港家园、和美紫晶花园等楼盘均在售楼处旁打出了地铁4号线直通固安或者类似标语。据了解，虽然目前尚无确切消息证实地铁4号线南延，不过这一营销手段却有效地吸引了不少客户前来看房。
同时，记者注意到，同位于京东的香河、燕郊不同，地处京南的固安，购房者显得更加理性。比起规划中的交通、医疗、教育等利好，他们更加关心已经落地和能够落地的规划。
“从你们这个项目到地铁天宫院站坐车要多久？开车到大广高速需要几分钟？买你们的项目能不能提供北京八中分校的入学资格？”在一项目售楼处内，记者听到一名购房者向销售人员提出了一连串的问题，而这些问题在同处固安的其他项目售楼处中，也是不断被购房者提及的。
对此，有业内人士认为，目前关于京津冀协同发展规划的内容多为猜测，大多是开发商或利益相关者散布和传播的。在这一背景下，楼市对于传言的敏感反应存在透支市场预期的风险。同时，有了去年楼市“虚火”迅速退去的教训，今年的消费者无论是投资还是自住需求，都会更加理性一些。
尽管如此，受到京津冀一体协同发展纲要即将出台的影响，固安房价在最近几个月还是出现了明显的波动。“我们这个项目从五一开始，来访的人就增长了很多，平均下来每周都会上涨200元/平方米。”和美紫晶花园一名销售人员告诉记者，目前在固安卖得最好的还是100平方米上下的三居户型，来此购房的人群也是以在北京工作的人群居多。
楼市只是表面繁荣 实则并没那么热
虽然近期大家听闻的皆是楼市价格上涨的消息，国家统计局公布的“2015年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”更显示，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅环比普涨，深圳涨幅最高，为6.7%，广州涨幅第三，为1.4%。不过，仔细研究一下数据可以发现，除了深圳房价超过去年同期水平外，其他楼价上涨城市基本没有达到去年同期楼价水平。而从端午小长假的开盘情况来看，楼市并没有想象中那么热。展望后市，在房价基数已经处于高位的情况下，对楼市购买力的考验还是相当大的，价格上涨和成交量大涨也并非那么容易。
天河新盘富力·万科云启端午节当天开盘，从楼盘本身素质来看，无论地段交通、户型设计、装修配置还是开发商品牌都不错，该盘开出来的价格没有预期高，但仍比周边在售楼盘略高，不过销售状况却不能用火热来形容。开盘当天，记者中午到达楼盘现场时，购房人流已经散去，不少楼层的单位都有选择。在市场营造出形势一片大好的氛围下，这个素质不错的楼盘为何难以取得辉煌的业绩？究其原因，还是因为价格。
虽然过去的一年，楼市处于调整期，房价不涨反降，但是由于经过10年黄金期，房价基数已经处于历史高位，购房成本已经相当高了。目前市场成交的主要购买力是“刚需”买家和“刚需改善客”，尤其是市场供应以三房以上的大户型居多，对改善型买家的渴求更大，以目前中心区一套三房来看，价格至少在250万元左右，虽然近期一系列政策放松了首付比例，降低了贷款利率，但总房价高企仍是最大的购房压力，而且改善型买家年龄多以三四十岁或以上为主，不少人贷款年限不能超过25年，虽能拿出首付款，但月供常常达到万元以上，对不少人而言还是压力不小。
同时，由于房价高企，投资房产获利比以往更难，投资客选择其他渠道投资的意愿更高，以自住客支撑的楼市价格只能以稳为主。由此可见，无论是不断放松的政策，还是市场营造出回暖的气氛，若降低购房成本方面没有大的变化的话，楼市向上的脚步迈起来都不会太轻松。 |
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