| 发布日期：2015-07-23 08:23:01 信息来源：21世纪经济报道 点击：303次 |
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7月22日，2015年第二季度中国家庭资产报告发布。中国家庭金融调查与研究中心在对全国约5000户家庭进行调查后，得出在2015年股市呈现大幅度变化的背景下，中国家庭的资产变动情况。
中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁对21世纪经济报道记者表示，在二季度末的A股暴跌过程中，其团队的调查数据发现，A股投资者的购房比例明显增高，“总体来看，股市资金撤出流向房市的迹象已经显现，或将成为助推房市发展的又一动力”。
负债炒股比例不高
调查结果显示，今年二季度，我国有8.8%的家庭参与了股市，持股家庭约为3700万户，其中93.8%为城镇家庭。家庭借钱炒股的比例不高，对股市发展仍然乐观，股票减持行为谨慎。
其中，持股家庭中仅有3.5%有融资融券行为，1.5%通过亲朋好友等民间融资渠道借款炒股，0.7%通过银行之类的正规融资渠道贷款炒股。总体来看，持股家庭负债炒股比例并不高，由此，甘犁认为散户强制“平仓”不是引发近期股市暴跌的幕后推手。
2014年以来，我国持股家庭的股市预期指数持续上升，并在2015年一季度达到最大值142(当指数值大于100时表示家庭总体看涨股市，小于100则总体看跌股市).
但二季度末，受股市暴跌对国内投资者情绪的消极影响，该指数下降至111。“但该指数仍然高于临界值100，表明股民对股市发展仍然相对乐观，因此近期出现散户抛售致股市崩盘的可能性较低”，甘犁称。
同时，二季度的股市对于中国家庭金融资产有较大的影响。调查显示，2014年一季度到2015年一季度，我国炒股家庭的盈利比例不断上升，但在2015年二季度首次出现下滑。6月19日股市暴跌前有73.8%的炒股家庭盈利，而6月19日到26日股市再次暴跌前， 该比例降为56.2%，6月26后， 该比例已降为40.5%。随着股市的进一步调整，炒股盈利家庭的比例将继续下降。
股市与房市跷跷板
调查结果显示，A股市场的走势再次与房市产生了背离关系。
甘犁称，从这波牛市行情开始，截至2015年一季度，持股家庭的房价预期指数均小于100，表明持股家庭看涨股价的同时对房价持看跌态度，“但到了2015年二季度，持股家庭的房价预期上升到了111.8，而股市预期指数下降至110，持股家庭转而看涨房价，股市与房市之间的跷跷板效应明显。”
家庭股票投资行为对房地产市场的影响不仅体现在房价预期上，也体现在其购房行为中。今年一季度持股家庭与未持股家庭购房比例相当，但是2015年二季度，炒股家庭的购房比例由一季度的2.3%大幅上升至3.7%，而未持股家庭的购房比例略有下降。总体来看，股市资金撤出流向房市的迹象已经显现，或将成为助推房市发展的又一动力。
另一方面，在一季度股市高盈利的示范效应下，股市投入增加的家庭占比较一季度上升近10个百分点，而随着“6.15”股市大跌以来，持股盈利家庭的占比在2015年第二季度首次出现下滑，部分家庭开始警觉市场风险，持股家庭减持意愿明显增强。
“有股票的家庭在二季度买房的现象是非常明显的”，甘犁称，他们的调查团队持续跟踪了全国5000户家庭的购房情况，“我们在一季度末调查的时候，受访家庭基本未出现购房的行为”，甘犁称，“而在6月15日至7月2日的第二季度调查中，已经有大量的家庭购买了新商品房，而这个时期恰好是股市开始暴跌的时间”。
楼市遇股市“抽血” 下半年增幅或收窄
利好政策纷至沓来推动楼市转暖，股民挣钱首先买房，而股市套牢又导致购房者突然现金缩水，刚刚过去的上半年，从多年调控中回暖的楼市经历了众多意外。昨天，多家机构发布了楼市半年报，从数据来看，上海房价涨幅创下10个月以来的新高，全国七成城市房价回升，而且销量首次正增长。但值得注意的是，受到股市下跌、财富缩水的影响，大批购房需求被弱化。
上海房价涨幅创新高
6月上海新建商品住宅同比上涨0.2%，创下10个月以来的新高。上海楼市此轮上涨表现出两方面的特点，中高端市场成交活跃，成交结构是导致房价上涨的一个因素，数据显示，2015年1-6月，上海单价5万元/平方米以上的商品住宅成交量为92.5万平方米，同比增104.2%。
在近期市场活跃的情况下，开发商在加推房源的同时，涨价现象十分普遍，6月份以来，从网上房地产预售证的最低报价来看，有8成以上的项目，新加推的房源最低报价较前一次取得预售证时的报价出现了上涨，平均涨幅达到10%以上。
上海中介行业重新洗牌
上半年，上海中介再度掀起扩张潮，中介竞争趋于白热化。上周，沪上两家房产中介高调宣布其门店扩张进度，互联网中介爱屋吉屋已经跻身前三。值得注意的是，今年上半年，老牌中介美联物业、21世纪不动产等大幅萎缩，成为率先在互联网时代退出竞争的大型中介。
德佑链家地产宣布，公司已经拥有了超过800家门店，成为沪上中介龙头。沪上房产经纪行业新锐Q房网也宣布180店同开，而这家企业入驻上海仅仅只有一年的时间，公司的目标是到今年年底线下门店数达到300家。从成交规模来看，目前德佑链家、中原地产、爱屋吉屋分别列上海二手房市场前三位。今年上半年，在纽交所上市5年后，首家境外上市的中国房产经纪公司——21世纪中国不动产因市值太低被迫退市。退市时，总市值停留在1011.28万美元，而2010年1月28日在纽交所挂牌时，这家公司市值高达4亿美元。而另一家曾经叱咤上海楼市的美联物业也已经全面撤离上海，从其官网来看，已经结束了上海业务。
去年以来，由于受到58安居客、爱屋吉屋、搜房等互联网平台的冲击，传统房产中介行业从佣金、成本到模式受到全面挤压，关于“需不需要门店”的争论更是引发行业大讨论。不过，上半年以来，上海房地产经纪行业门店大幅增长，绝大多数行业内传统企业仍然要大量开店。
楼市回暖遭股市抽血
易居房地产研究院发布的《2015年6月全国房地产市场报告》指出，今年上半年，商品房销售量同比增长3.9%，今年以来首次回到正增长区间，价格同比增幅继续上升。二手住宅方面，70大中城市中，已有超过7成的城市房价开始企稳回升。一线城市中，深圳的涨幅最为明显，达6.9%，并且同比涨幅17.3%，涨幅遥遥领先。
从6月二手住宅的涨幅来看，四大一线城市中，除了深圳之外，其他三个城市的环比涨幅都有不同程度的收窄。沪上多家中介反映，7月份以来，由于股市等原因，上门客和带看量都有30%左右的减少，房价上涨的动力明显不足。德佑链家研究部分析人士指出，伴随着政策效应的持续减弱，市场的热度也在逐渐回归理性，房价涨幅不如5月来的猛烈，在市场逐渐回归理性的状态下，房东频繁涨价的现象有所缓和，加上不少购房者受到股市的牵连，都有暂缓购房的计划，心态诚意的房东在价格上也有一定让步，预计7月份二手住宅的涨幅将会进一步收窄。
股市大跌波及楼市：不少人抽走定金或卖房补股市
股市大跌波及楼市：财富的虚实转移游戏
7月9日，一篇《我在这轮股灾中亲历被强平》的文章在微信中广泛流传，一位未具名的850万本金投资者利用1:1杠杆融资，股市暴跌之下，其账户于7月8日被强制平仓。该人士称，其本来筹集了100万保证金准备交的，但最终还是被平仓。
100万来自何方并不明确。但市场同类现象中，却有不少抽走买房的订金去补股市“窟窿”的案例，也有二手房业主抛售房产，去“输血”股市。
股市跌了，可以转移到楼市去避险吗？答案也许是否定的。与2008年股市与楼市的“跷跷板效应”不同的是，2015年的股市与楼市出现“同步共振”现象：上半年房价暴涨的深圳楼市，进入7月开始放缓；北京、上海、深圳的一些依赖高净值人群的豪宅，也开始变得难卖。
深圳房价“熄火”
与6月以来股市暴跌同步，暴涨三个月的深圳楼市也开始降温。
伴随去年9·30新政之后股市的暴涨，楼市也步入兴奋。在深圳，部分区域3月以来的房价暴涨50%以上；在北京，一些人拿出股市盈利购买豪宅。
然而自6月15日以来，股市暴跌，上证综指从5178点高位直接坠落到3500点之下，下跌幅度超过30%，两市总市值蒸发超过20万亿元。
7月初，深圳龙华、龙岗、南山等区域，逐渐放出一些特殊的房源：“业主股市亏损急卖笋盘”，通常比市场价低数十万左右。
深圳中原地产总经理郑叔伦透露，最近有中介人员反映，有因股市暴跌而亏掉“首付”的购房者，也有因股市暴跌需要卖房套现的卖房者出现，导致部分区域的部分房源报价下降。
从中原报价指数中能够更直观看到市场的变化。上周，中原报价指数为63.6%，较前一周大幅下降8.3个百分点，业主报价提升速度减弱。其中坂田区域、南山南区等区域盘源报价明显回落。
另根据深圳中原经理指数显示，上周地铺经理指数较上周大幅下降4.4%，其中看跌经理人上升至6.7%，看平经理人占比上升至51%，看升经理人占比与上周相比减少5.8个百分点，占比42%。
对于股市和楼市的关系，业内流行的看法是“跷跷板”理论。楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌。
但在这轮股市中，短期内的暴涨和暴跌，打破了上述循环。而且，本轮股市拥有强烈的杠杆特征，暴跌后，导致许多机构和个人投资者爆仓，融资盘强平的压力导致许多场外资金(原本的购房资金)可能会集中冲入股市，进行融资追加保证。
这种联动效应在深圳更为明显。中金公司指出，深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万，深圳城市中股民占比至少在60%以上，股市财富效应导致城市短期购买力显著变化，是深圳此轮房价暴涨的主要原因。
然而股市暴跌，导致“股民们”的财富急剧缩水。深圳中原认为，如果救市不力，将有可能引爆两融盘，造成市场崩溃，影响银行体系，使资金面更为紧缩。“当前应该紧密跟踪资本市场的变动情况，如果股市继续暴挫，恐怕楼市也难以独善其身。”
豪宅的烦恼
深圳楼市降温的同时，京沪深豪宅的日子也有点不好过。
一方面是供应高企，北京和深圳光单价10万以上的豪宅，就各有1000多套，而按照以前的年均销售速度，每年只能卖出不到100套；另一方面，是股市的双重影响，股市暴涨，客户拿钱进股市投资；暴跌时，一些客户则会选择退订，将钱转进股市，以避免平仓。
北京顶豪项目龙湖西宸原著流传着一个故事：在A股5000多点的时候，一位客户把计划继续加仓的钱，用来买房子送给太太做生日礼物，从而避免了巨额损失。
西宸原著开盘前，就面临一个和股市“争”客户的问题。北京龙湖称，在设计多种股市可能模拟模型后，得出一个关键结论和策略：A股年内不会超过6000点。因此必须在股市上涨阶段开盘，这是造富阶段，肯定比下跌阶段好。
西宸原著在6月12日取得预售证后，很快开盘。6月30日，龙湖宣布，共销售30套、10个亿，销售均价约为16万元。这中间半个多月，经历了股市的最初下跌阶段，所幸并未影响到客户的买房行为。
但其他此后推出和将要推出的豪宅就没这么幸运了。原因是，西宸原著单盘半年销售占到近三年来北京市场3000万量级年均销售总套数约20%，年均销售额七分之一强。留给其他项目的空间不多了。
另外，随着股市暴跌，几位北京的豪宅操盘手透露，最近确实有前期订购客户，为避免股市平仓，撤走了订金。
一位大型开发商人士说，今年股市对楼市的影响，很大一部分是体现在高端市场和豪宅产品上。最近，上海和深圳也出现了豪宅退订、退房现象，也明显与股市有关。
去年以来，国内高净值人群和中产阶级在资产配置方面明显趋向于股票投资。友邦保险最近发布的数据显示，高达73%的中产阶级倾向于投资股票、债券或基金，这一比例在北亚所有市场中居于首位。
然而，这场股灾当中受损最大的恰恰是中产阶级。统计数据显示，从今年6月15日以来，A股投资者平均每户损失高达42.07万元。中产阶级一般普遍利用融资融券、配资等杠杆交易手段，其亏损在股灾的爆发中被明显放大。
“在股市中赚钱成功跑路的投资者，会买了在股市中被爆仓的投资者抛售的房产(笋盘)。财富重新分配成功。”深圳中原有关人士说。
下半年楼市不乐观？
上半年，在股市和流动性充裕的刺激下，多地楼市创新高。中国指数研究院监测的50个代表城市住宅上半年月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。
但进入7月，情况正在发生微妙的变化。郑叔伦表示，股市如果继续下跌，楼市整体的流动性将收紧。
事实上，由于上半年的暴涨，深圳多家银行已经收紧了房贷。21世纪经济报道记者获悉，深圳建设银行、中国银行先后将首套房首付比例从3成上调到4成，首套房贷利率也由基准调高到上浮5%~10%。其他银行也存在跟进的可能。
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，7月楼市前景不乐观。
他指出，股市和房市都需要进行价值重估。当前调整是对A股价值的重新评估。同样，对当前房地产也需要进行一次价值重估，基本面并没有改变，整体供大于求的情况并没有发生根本性的逆转，而是因为政策、股市等诸多方面原因，让楼市在今年二季度走了一个漂亮的上升浪，当最迫切的购房需求和最强大的购买力过去之后，再对市场进行一次客观评价，也是完全必要的。
短期来看，股市、房市的空头力量大于多头。股市即使是当前点数，和去年起步时2112.13点相比，也有70%的上涨。
对楼市来说，之前市场呈现量价齐涨的态势，特别是北京、上海和深圳等地。其中，深圳价格涨幅最大，四五月份整体上升20%以上。
值得警惕的是，6月以来深圳的价格已经出现了一定的滞涨。也就是说楼市的多头力量也有所衰弱，由此及彼，楼市的短期购买力衰弱是大概率事件，不能太过于乐观。
就7月而言，受二季度楼市回暖的影响，部分楼盘提价，而提价之后销售速度则迅速下降，又对7月楼市产生了负面影响。此外，6月由于半年报的原因，诸多大型房企都拼得很凶，也部分透支了7月的销量。在这种情况下，7月成交量要继续维持非常困难，下跌几乎是必然的情况。
长远来看，前述深圳开发商人士认为，目前股市的流动性风险还未过去，如果演变为金融危机，对楼市的影响就更大了。不过随着政府出手大力救市，这种风险正在化解。 |
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