| 发布日期：2016-04-26 08:56:03 信息来源：证券日报 点击：433次 |
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北京向东，驱车两个多小时，进入河北省唐山市，一个3年前中心区住宅成交均价就摸到9000元/平方米，人均GDP居河北省首位的三线城市。可是如今，唐山房地产市场已多年滞涨，3年前均价卖到7000元/平方米的项目，而今多数还是这个价位。
“2007年，唐山市区的房价便达到了7000元/平方米，2008年楼市低迷，市区的均价一下子掉到了5000元/平方米，不过随着2008年年末政府推出4万亿元的经济刺激计划，让唐山的房价重启上涨模式，最疯狂的时候，凤凰新城普通的商品房价格已经过万，但随后由于整体经济环境改变，唐山这种资源型重工业城市的经济发展也陷入了困难，房价从2013年开始逐步回落。”有当地房企的相关人士对《证券日报》记者表示，“可以说，唐山目前的房价，已经回到了10年前”。
而近日，《证券日报》记者在走访唐山多个新建住宅楼盘时也发现，过去期房遍地的唐山楼市，由于近两年需求疲软，项目滞销，期房开始转为现房销售，可即便是现房，均价相较以前的期房也仅提升了100元/平方米-200元/平方米，甚至个别项目为加快清盘，降价吸引成交。
实际上，如果以全市的价格作为衡量，唐山的房价近几年呈现逐步下滑的态势，均价已由2013年年初的5600元/平方米，下滑至2015年年末的5400元/平方米。国家统计局公布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也显示,唐山市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降0.1%,同比下降1.4%。
值得注意的是，《证券日报》记者调查发现，位于高新区丰源道与卫国路交叉口东北角名为世纪学庭的楼盘，由数栋10层－26层高的建筑群组成，多数已经封顶，却并未公开开盘销售。此外，在本报记者实地探访的凤凰新城区域内，多个项目已有入住居民，但社区商业空置率则较高，有的店铺有牌子未开业，有的则干脆大门紧闭。
对此，唐山当地的房地产资深人士告诉《证券日报》记者，“随着近几年唐山经济的下行，商业地产相比住宅情况更加糟糕，一些此前卖到4万元/平方米—5万元/平方米，现在的日租金仅2元/平方米”。
而在二手房方面，由于大量新房滞销，唐山的二手房成交量并不活跃。以二手房中介最为集中的唐山市区为例，其2015年二手房成交量仅为44万平方米，相当于当年市区新房2个月的成交量，成交均价方面路北区为6500元/平方米，路南区为6000元/平方米，均低于市区新房的销售价格。
住宅项目大规模搁置
去化速度超10年
在唐山，2010年以来，新建住宅大多是超过2000户的大体量项目。在丰南区，荣盛发展(002146,股吧)一口气开发了三个住宅项目，数千户住宅社区聚集，如今基本都有入住居民，但据销售人员透露，未来还将推出新的住宅房源。而在市区的凤凰新城区域，电建地产开发的首郡、万科新里程等项目都已进入销售后期，开发商在积极清理现房存货，销售价格与首次开盘相比，差距并不大。
《证券日报》记者在唐山房产信息网查阅发现，这些动辄超过2000户的大体量项目一般原计划开发周期为3年以内，但如今看来，2012年开盘至今未清盘的项目遍地可寻。
以记者走访的世纪学庭为例，该项目位于唐山市高新技术开发区付家屯村。据公开资料显示，世纪学庭总建筑面积100万平方米，涵盖住宅、商业、写字楼、公寓及幼儿园、九年一贯制生活配套体系，包含住宅楼50栋，层数10层至26层，总户数6085户，是唐山非常有名的，以教育为卖点的大盘。
然而，这个百万平方米的大盘目前处于搁置状态。《证券日报》记者在项目现场发现，世纪学庭属于唐山远洋城商圈，目前大部分楼栋都已经封顶，有的外立面已经完成，远远望去，没有窗子的灰色巨型建筑一排排矗立着，宛若空城。
对面的销售中心颇有豪宅气质，门口大片空地仅停着几辆车。记者走进售楼中心，发现大厅也是空的，无接待人员。遍寻之下，一位工作人员从办公室走出来，她告诉记者，项目还没开盘。“什么时候开盘还没有定。”该人士称，销售价格也待定，至于产权年限还剩多少，其干脆表示不知道。
同时，记者查阅公开资料获悉，高新区是唐山经济发展最稳定、质量最高的区域，已于2010年11月份经国务院批准升级为国家级高新区，周边高校林立，教育资源丰富。世纪学庭正位于该区域内，按照其开发计划，预计2011年上半年开工建设，2012年底竣工。
值得注意的是，2012年11月份，一则报道指出，世纪学庭楼体平均建至5层左右，预计2013年初开盘。但记者在唐山市房产信息网并未查询到该盘的预售证信息。
据悉，世纪学庭的开发商为唐山市福家房地产开发有限公司，该公司为博志集团投资。博志集团是唐山非常有名的开发商，手握多个项目。但如今的博志集团也是唐山市坊间传闻中烂尾风险系数较高的开发商。
有消息人士向本报记者透露，受唐山房地产市场和上述大盘拖累，博志集团在唐山尚有占地面积上千平方米土地尚未开发，现金难以回流，资金链紧张。
事实上，世纪学庭开发数年搁置并不是唐山楼市的个例。“在唐山买房，位置、户型、质量之外，最重要的是要看开发商，是不是有烂尾风险。”某项目销售人员向本报记者直言，“有的开发商资金链断裂，开发的项目都烂尾了，唐山有不少这样的项目”。
另有消息人士向本报记者透露，世纪学庭曾一度销售过，但证件不全，一直办不下来手续，其土地已经质押出去。不过，本报记者目前尚未证实该消息是否属实。
然而，抛开小开发商开发的项目烂尾风险系数较高外，大开发商的日子其实也并不好过。《证券日报》记者调查发现，唐山聚集了很多全国性开发商。万科、绿城、新华联(000620,股吧)、电建地产等多家房企均在此布局。
据记者观察，这些房企多为上市公司，业绩指标考核明确，注重高周转，一般开发一个住宅项目周期基本可以控制在3年以内清盘，当然，个别大体量项目和豪宅除外。但在唐山，曾一度火热的市场近两年已难以延续，即使借助品牌房企的影响力，其销售速度也已经慢了下来，过去曾期房遍地的唐山楼市，现在可谓现房遍地。
有报道称，中国指数研究院分析师刘雪瑞今年2月份在其回乡见闻报告中指出，唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米，而同期年均销售面积仅263万平方米，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年之久。
不过，据《证券日报》记者了解，年均263万平方米的销售面积，是2015年唐山市区的数据，整个唐山市2015年住宅和商业的销售面积超过700万平方米。
而截至2015年年末，唐山全市住宅和商业的可售面积（获得预售证的项目）约1500万平方米，市区为400多万平方米。2015年，唐山全市和市区的月均销售面积则分别为50多万平方米和22万平方米，以可售面积计算，唐山全市住宅和商业项目的去化速度分别为30个月和18个月。
“这只是计算可售面积的去化速度，如果算上已经规划出让的，按照现在的这样的销售速度，完全消化目前唐山市场的库存，肯定要超过10年。”有不愿具名的当地房企人士称，“近5年、6年的时间，唐山市区每年的销售面积都在250万平方米上下，全市则在700万元平方米左右，变化不大。问题就出在供应上，2008年河北省提出‘三年大变样’战略规划，即三年建设，三年发展，一年一大步，三年大变样。唐山自此开始了经营性用地的大规模开发，一下子让唐山的房地产市场从供不应求，变成了供大于求，伴随着当时全国楼市的低迷，唐山市区的房价一下子由7000元/平方米降至5000元/平方米”。
以路南区政府旁的茂华唐山中心项目为例，目前住宅部分，售价较此前进行了下调，由7000元/平方米降至6000元/平方米。
商业空置率高
开发商贴钱促销
在走访唐山楼市过程中，《证券日报》记者发现，除了住宅销售多年滞涨，部分项目尾盘降价销售之外，其社区商业、办公业态空置率也非常高。
在凤凰新城中，记者发现，铂悦山项目配套商业铂悦派招商中心大门紧锁。记者辗转找到铂悦山销售中心后，一位销售员告诉记者，开发商并不持有运营商业，几乎都是销售的。不过，记者看到，虽然楼盘已经建好，但其商铺目前大多仍处于空置状态。
而同属这一区域的凤之梦大型商业综合体项目，也是静悄悄一片。据公开资料显示，凤之梦建筑面积8万多平方米，2012年底开盘，目前销售均价2.3万元／平方米。
“老城区的商业现在都不是很好，别说新建的这部分了。”有当地业内人士称。记者也发现，虽然凤凰新城区域楼盘众多，大多数项目也有居民入主，但只有部分建设年份稍早的小区商铺出租率较高，且整个凤凰新城，房地产中介可谓凤毛麟角，与北京、上海（楼盘）等一线城市房地产中介遍地的情形相比，可谓大相径庭。
而据记者了解，由于近几年唐山整体经济增速放缓，商业地产尤其是商铺，经营可谓十分惨淡。某知名开发商的综合体项目，此前曾卖出5万元/平方米的价格，但目前的日租金低的只有2元/平方米，租金回报率仅1.44%。“这家开发商好位置的商铺是自持，日租金最高能达到4元/平方米，卖出去的都是比较偏的商铺，所以租金也比较低。不过，写字楼租金相比于商铺要好一些。”有当地业内人士称。
面对这一情况，也有开发商不惜拿出真金白银进行促销。在丰南区的荣盛未来城项目，其销售人员告诉记者，只要购入未来城的商铺，开发商将保证客户10年内都至少有8%的年租金回报率。
公开资料显示，位于唐山丰南区北部的荣盛未来城，总建筑面积41万平方米，是一个以中国第三大室内主题游乐场为主要亮点的商业综合体，目前的售价在1万元/平方米—3万元/平方米。记者在其销售现场看到，虽然地处丰南区，但由于开发商保证了客户的投资回报率，且将项目分割成20平方米—30平方米的小单位出售，因此其销售现场的客户数量远超市区的几个项目。“把商铺切割成小块，降低购买门槛，开发商再统一招商管理，并给予兜底的投资回报，确实对这个项目的销售起到了促进作用。”有当地房企员工表示，“大多数客户其实就是看中了开发商承诺的8%回报率，但我们估计开发商肯定是要自己贴一部分钱的，只靠丰南本地，根本支撑不了这么大的商业，不过这样做，其至少能在短期内便回笼一大部分资金”。
而对于目前唐山楼市滞涨的现状，唐山当地的房地产资深人士认为，根源还是供大于求，同时本地经济增速的放缓也是重要因素之一，虽然国家和当地政府频频加施“药量”，但效果却并不十分理想。“作为一个典型的三线城市，唐山外来人口有限，需求并没有大幅增长的可能性。几年前一线城市限购，不少大型开发商看好唐山这种GDP和人口总量都不错的三线城市，蜂拥而至希望分得一杯羹，加上彼时政府也调整了土地出让规模，使得唐山开始了持续多年的大规模开发，最终导致当地住宅和商业项目远远超过了市场上的需求，从而出现了价格滞涨，上百万平方米大盘搁置的情况。另一方面，作为占全国钢铁总产能十分之一的重工业城市，唐山虽然是2008年4万亿元经济刺激政策最受益的一批城市，但随着目前整体经济的下行，反噬的作用力也是非常大的，例如从2013年开始，随着钢铁、矿山等主导行业效益持续下滑，唐山下属的迁安全市经济增长乏力，地区生产总值、财税收入等多项指标增幅下降，实际上近几年整个唐山的钢铁、煤炭、水泥等支柱产业均陷入了困境，拖累唐山经济断崖式下滑，这种情况下，唐山房地产行业自然也好不到哪里去。包括唐山在内的一批国内三、四线城市，去库存压力在一段时间里都会是有增无减”。 |
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