| 发布日期：2013-02-26 09:34:12 信息来源：第一财经日报 点击：499次 |
 |
房地产调控新“国五条”出台后，一年一度的全国住房用地供应计划正在加速制订，有望近期出炉。一名国土资源部人士介绍，该部已要求各地国土部门必须于今年3月底之前上报今年住宅用地供应计划，由国土部汇总后向外界公布。
土地供应关系未来房源供应，甚至会影响到社会对未来房价的预期，因此，该份供地计划素为业界重视。
据悉，这一计划有望在4月对外公开，这和此前几年相比有所提前。2012年度计划到当年5月中旬才公开。上述人士表示，在国务院的新“国五条”出台后，中央要求加快这一工作的进度，此前几年地方相关部门时有拖沓，不能在规定的时限内制订该地区的供地计划，进而导致全国总体计划往后拖延。
供地计划连续三年未完成
2月20日，国务院召开常务会议，此次会议发布了五项有关房地产调控的具体措施，因此外界也称之为新“国五条”。与2011年的“国八条”相比，新“国五条”重在强调中央政策的延续性和地方政府的执行力，在具体政策上并无太多新政。
上述人士表示，新“国五条”的出台，说明中央强调执行力，国土部在房地产供地问题上，也将更加强调地方的执行力。
新“国五条”要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
国土部副部长胡存智22日在“全国房地产用地管理和调控工作汇报会”上称，要努力保持土地供应总量基本稳定，保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排。
依照国土部的分类，保障房用地属于“约束性”指标，地方政府必须完成，而商品房用地属于“预期性”指标，这些计划供应的土地能否最终成交，要看整个市场行情及开发商的拿地意愿，对地方政府并无硬性考核要求。
由于房地产调控的延续，过去三年的土地供应计划均未完成。2010年全国住房供地计划为18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，落实率为67.9%。2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷，落实率仅为62.3%，且在商品住房用地方面，无一个城市完成供地计划。
到了2012年，国土部编制的住宅用地供应计划总量为17.26万公顷，其中商品住房用地超过12.24万公顷。不过，由于2012年上半年土地市场行情不佳，国土部主动将该计划下调至15.93万公顷。
即便如此，2012年该计划也未能完成。一份国土部的内部资料显示，2012年全国供应房地产用地16.03万公顷，同比减少4.2%。住房用地供应11.08万公顷，同比减少11.5%。
楼市“异动城市”受监管
在连续三年供地计划不能完成的背景下，是否还需要地方增加土地供应？此外，土地供应并非等同于土地成交，地方政府推出的地块多与寡，如果不能被开发企业购得，也将与楼市供应关联不大。
官方数据显示，2012年全国住宅用地成交量仅占推出量的59.3%。从土地推出量和成交量比例来看，住宅用地成交量并不高。
此外，即使全国供地计划指标增加，但中国的房地产市场具备很强的区域性，比如贵阳等地增加了住宅用地供应，甚至土地成交也大量增加，但这不会直接帮助那些想在北京、上海等一线城市购房的人群。
国土部一份材料(行情 专区)也显示，我国住宅用地供应在不同城市存在一定程度分化的特点。从国家统计局发布房价指数的70个城市看，2012年，住宅用地供应高于前五年平均水平的城市占57%，低于前五年平均水平的占43%。其中，二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量的风险。
上述人士透露，今年的供地计划编制工作将更加突出差异性，分类对待，假如该地区房源供应已经较为充足，也可不对供地的增量做要求。而土地和房源供应都较为紧张的地区，则需要增加土地供应，稳住供应量。
显然，后者将是国土部重点关注的对象。
据介绍，国土部已在去年11月份开始制订“市场异动城市”的应对方案，所谓“异动”主要是指：在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。
上述人士称，异动城市的土地市场会受到更严格的监管，会要求它们加快供地，调整供地的方式和节奏，保持住宅用地供应和地价信号平稳，促进形成良好的市场预期。
截至目前，已有城市被列入“异动”名单，但上述人士未透露更多信息。
“国五条”将如何引导房地产市场
从2006年至今，数轮房地产宏观调控发下的文件无数，“国五条”不同之处在于，这是十八大后首个系统性楼市调控政策，各部委及地方政府如何执行，直接决定市场对房地产未来走向的判断。
从短期来看，房地产股的政策风险仍将存在。虽然有机构在20日“国五条”出台后表示，市场流传的诸多版本并未在“国五条”中出现，地产股有望很快反转。但市场面并非如此，昨天，地产股指数继续阴跌，拖累大盘冲高回落。而根据笔者当时的判断，仅从“国五条”本身来看，就已经体现了四大特点，即级别高于预期、时间早于预期、范围广于预期、力度强于预期。
据了解，此前相关政府部门表示，旨在抑制部分城市房价过快上涨的调控新政将在部分一线城市中展开，而“国五条”的出台，明显已经将调控层面提高，涉及的城市范围扩大。内容也由市场流转的二套房购房门槛提高、二手房交易税费增加，扩展到强化和扩大限购，扩大房产税试点等多个领域。
另外，未来一段时间将是细则密集出台期，上至中央各部委，下至地方政府，还将陆续就“国五条”进行研讨。各地公布房价调控目标，就是一个已经明确的硬指标。而根据我们的了解，这个细则出台期很快就将到来，首当其冲的就是国家层面的调控细则。
不过，长期来看，我们认为，地产股业绩基本面尚无大的风险。其理由有二：首先，尽管“国五条”针对的全国市场，但部分细则制定的权限将下放地方。一些楼市尚未明显回暖的区域，不会被强制性要求更严格的限购。接近政府部门的人士透露，目前决策层已经形成共识，楼市不能一刀切，该压的压，该扶的扶。因此，在尚处正常回暖期城市有大量土地储备和在售项目的房地产公司，或许2013年业绩将受益匪浅。其二，房地产业对经济的拉动意义对缓冲楼市调控起到至关重要的作用，这一点，同样是社会共识。
既要稳增长，又要解决好住房的民生问题，这是考验房地产调控智慧的大课题，一直以来却鲜见良性的平衡。其中，说法多倾向于民生，现实多倾向于增长。这一次，是否有可能有所改变？
“房价大幅下降绝不是调控者的意图，楼市达到稳定增长就是目标。”多位受访的房地产业内人士称。但即便是这个目标，似乎也难见实现。房地产企业以逐利为目标，供不应求的情况下，房企调价无法避免。而在上海、北京等地核心城区寸土寸金的供给局面下，新房大幅增加供给的可能性已经不大，因此一线城市主城区房价下行也几无可能。
在此情况下，只有一种做法可以稳定住不断上涨的CBD房价，那就是从政策层面刺激投资性存量房源入市销售。其中，房产税如果能涉及存量房源将效果明显，官员财产公示或许也是反推供给的有效手段。但实际上，市场已经证明，这又是调控储备政策中最大的“难产”者。
国土部率先回应“国五条” 谁说本轮楼市调控没新意
楼市调控“国五条”出台已经五天，相关细则依然静悄悄，目前惟一可见的呼应来自国土资源部(国土部).
据中广网昨日报道，2月22日，国土部副部长胡存智在北京召开的全国房地产用地管理和调控工作汇报会上指出，“要准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。”
国土部一位知情人士告诉早报记者，2月22日举行的会议，主要是响应2月20日国务院常务会议有关房地产调控的表态。
国土部强调“市场配置”
保持正常地价形成机制
根据会上胡存智的表态，国土资源部门作为房地产市场调控的主要参与者，“要树立房地产调控的共同责任意识”，各级国土资源部门应多向同级党委、政府汇报，同时主动与发改、规划建设、财税、金融、工商等部门建立联系，建立房地产调控信息共享机制，寻求共识，相互配合，形成政策合力。
具体到2013年的房地产调控，胡存智着重提到了“努力保持土地供应总量基本稳定”的五项措施：
一要保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排；
二要快速释放存量，要加大工作力度，促其尽快形成住房上市；
三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的《闲置土地处置办法》，加大工作力度；
四要运用多种手段，均衡供地；
五要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。
事实上，早有论者指出，2月20日的国务院常务会议看似没有太多新意，但在会后新闻稿的表述中出现了前所未有的内容：“我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。”
正是基于上述认识，“国五条”前所未有地强调供给，明确了住房用地供应和中小套型普通商品住房项目供地的硬性指标：“增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。”
国土部的表态：
研究调控配套政策
换而言之，市场调控意识得以强化，政府职能转变可期。
胡存智在全国房地产用地管理和调控工作汇报会上亦提到，2013年房地产调控要“增强针对性，突出差异性”。在为此提出的8项措施中，“编好计划，指导好供应，引导好预期”位列第一；“提高市场调控和运作水平”位列第三；“切实抓好保障房用地供应”位列第四。
排名第二位的是，“明确异动城市，提高调控的针对性和精准性”。“深入研究房地产调控的配套政策”，则列第七位。
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，现在的核心问题是看政府会继续调控，还是加强调控。其中，最关键的在于两点，财政、税收和信贷政策是否会加码政策，地方政府是否会跟进，“两会之前，这两天(加码政策)不出就很难出。两会之后，不排除出加码政策的可能性，但宏观经济低迷，且政策一出会引起股市大跌，需要权衡。”
李战军认为，即使不出国五条，房价大幅上涨或者下跌的基础都不存在，房价反弹完全在可控范围内。其实，2012年各省市都有房价控制目标，虽未公开披露，但是有上报给住建部，大多数城市的房价涨幅都低于其城市可支配收入增幅，和当地GDP增幅大抵相当。另外，从1月70个大中城市房价数据来看，新房同比下降的城市有16个，二手房同比价格下降的城市有34个，诸如海南、浙江等省市价格下跌已有一段时间。
他透露，上海最近小范围做了内部讨论，有关房地产形势和应对措施，但是还没有形成实施性的方案，也未提及房产税扩容。
李战军认为，若上海出细则，有三点值得讨论：第一，外来务工人员如何纳入住房保障范围；第二，继续落实房价控制目标；第三，房产税扩容，存量房是否纳入征税范围。(编注：据中国经营报报道，在国务院常务会议作出“扩大个人住房房产税改革试点范围”的决定后，财政部、住建部已经着手开展“房产税试点扩围”候选城市的筛选工作。如果该项工作进展顺利，“两会”之前，对于房产税试点扩围将形成初步思路。目前，包括湖南、湖北、安徽等在内的多个省份，已经在此次国务院常务会议前，陆续将本省房产税试点的“技术性方案”或课题研究报告上报至财政部。其中，湖南、湖北进行的“技术方案研究”已涉及到房产税试点后，与城镇土地使用税归并征收的问题。报道称，当前最为敏感且尚不明朗的问题在于，是否在本次扩围中，直接加入北京等房屋权属复杂的特大型城市。)(
|
|
 |
|
|
|
