| 发布日期：2016-11-25 08:36:06 信息来源：和讯网 点击：1276次 |
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近日，瑞银特约首席经济学家汪涛称，预计未来两年房地产市场将再次面临调整，建设量和相关投资增速都可能继续下滑，决策层将加码财政政策支持以应对下行增长压力，但同时决策层还希望防范高杠杆和资产泡沫带来的金融风险，这意味着每当经济增长企稳时，政策重点可能会重回防风险，因此，预估信贷增长应会保持相对稳健，以支撑准财政支出及整体经济增长。
居民透支购房需求 房价预期走弱
在经历了两年的调整和政策不断放松之后，今年房地产销售增长大幅反弹、建设活动温和复苏。受益于居民购买力提升、按揭贷款利率下降和可得性改善、以及相关政策支持，今年1-10月全国房地产销售同比大增27%。新开工也从2014-15年两位数的深度下跌转为同比增长8%。销售强劲、而新开工和建设活动好转相对滞后，因此各线城市库存均明显下降，支撑房价上涨。房地产投资同比增速扭转了此前的放缓势头，今年前10个月同比增长了6.6%。瑞银建设活动指数显示2014年以来首次转正。
不过，今年强劲的房地产销售透支了部分未来需求、且房地产调控措施不断出台，这意味着未来房地产活动很可能走弱。从基本面来看，我国住房自有率高、且城镇化速度在放缓，应无法支撑销售如此强劲的增长。但居民提前透支部分购房需求，主要是担心未来房价过高、或把握税费和贷款成本较低的时间窗口。今年三季度房价快速上升的趋势蔓延开来，有数个城市同比房价涨幅超50%。决策层多次表达对新一轮房地产泡沫的担忧，随后自9月底开始20多个地方政府陆续出台了房地产调控措施，包括重启或收紧限购令、提高首付比例、暂停房贷利率优惠、收紧对开发商利用影子信贷的监管、收紧土地出让金管理的相关措施、要求地方政府增加土地供给等。
基于以上分析，汪涛预计到今年年底和明年房地产销售会更明显地放缓，2017年增速放缓至0-2%。房地产建设和投资滞后于销售反弹、增速也较为温和，短期内其增长势头或可再持续一段时间。再加上去年同期基数较低，四季度房地产投资应可以保持温和的同比增长，支撑整体GDP。但随着2017年房地产销售增速明显下滑，届时建设和投资也将放缓。
汪涛认为，本轮房地产市场调整幅度应比2014-15年更温和。决策层并不希望房地产市场大幅调整、拖累增长，因此到目前为止的房地产调控措施整体较为温和、且因城施策；房地产库存水平已较两年前全面下降；今年房地产建设和投资的回暖缓慢且温和，因此之后的下跌幅度应不会超过2014-15年。此外，过去两三年，多个房地产相关工业行业都出现了深度调整和明显去库存，这也应有助于限制这些行业的下跌空间。
2018年，随着城镇化放缓、投资性需求下跌，且住房需求被提前透支的影响更明显，预计房地产市场将继续缓慢调整。虽然居民仍有空间加杠杆，而且也有可能会重新将金融资产调配至房地产，但这将很大程度上取决于居民对房价的预期，而房价预期已经开始转弱。
财政支持有望加码 部分抵消房地产拖累
鉴于决策层仍会致力于实现经济增长目标，汪涛预计2017-18年政府将加码财政支持力度，以应对经济下行压力。如果2018年及之后的房地产市场调整幅度比预期更大，那么财政政策支持力度可能会进一步增强、房地产调控政策可能会再度放松，不过之后GDP增速大幅下滑的风险也会增加。这是因为总体杠杆率和居民部门杠杆率都会攀升、明显高于2014年，但政府财政政策空间减少、继续加码基建投资的空间也更为有限。
中国目前仍有相当大的财政空间稳增长。中国的财政刺激大多来自准财政渠道。瑞银估算中国的增广财政赤字（包括地方政府融资平台、地方政府土地出让净收入、地方公共项目相关的政策性银行信贷）规模已超过GDP的10%。但是，当前政府整体债务水平依然可控，且多种准财政渠道的运用使得部分融资体现在企业和政策性银行的资产负债表上，而不是各类政府债务。虽然部分准财政渠道融资在未来可能最终变为政府债务，政府在必要时仍有较大规模的国有资产可供处置以偿付债务。预计2017-18年一般财政赤字率将增加0.5%，不过增广财政赤字的增幅可能更大。
其中，PPP作为准财政渠道的重要性越来越强。得益于专项建设债发行和人民银行抵押补充贷款（PSL）规模扩大的资金支持，政策性银行和PPP模式将在提供准财政融资方面发挥更加重要的作用。今年以来PPP模式加速落地，截至9月底，已公布的全国PPP项目库总投资规模为12.5万亿（较2016年年初增长50%以上），处于“执行阶段”的PPP项目计划总投资规模达1.6万亿。瑞银估算今年前三季度PPP项目执行对应的固定资产投资规模为7000-8000亿元，且未来两年对应的固定资产投资规模可能会明显上升（2017年处于“执行阶段”的PPP项目计划总投资规模可能达3-4万亿，对应的固定资产投资规模1.5-2万亿元）。但是，须注意PPP模式更多是对传统政府主导或地方政府投资平台主导的基建投资的替代、而非新增刺激。
中国还需要更多的基建投资，但未来几年基建类相关的额外财政刺激扩张力度（增广财政赤字年度变化）可能很难再超过2%。我国城市公共交通、城际轨道交通、城市公用事业和市政工程（如地下管廊等）、新能源、环境保护和治理等依然有相当大的发展空间。目前我国有100多个城市人口在100万以上、52个城市人口超过200万，其中仅有25个城市拥有地铁或轨道交通运营。当然，中小城市可能并没有必要兴建地铁和综合城市交通网络，并且鉴于基建投资体量已经较大，再额外寻找如此大规模的可供投资的基建项目可能会日益困难。因此，未来几年基建类相关的额外财政刺激扩张力度可能很难再超过2%。 |
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