| 发布日期：2013-05-20 08:46:39 信息来源：中国证券报 点击：304次 |
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预计主要针对增量征收
对市场影响或有限
消息人士19日向中国证券报记者透露，房产税试点扩容已提上日程。继上海、重庆试点房产税征收后，今年有望新增数个城市进行房产税试点。新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，预计主要针对增量征收。
2011年1月，房产税开始在上海、重庆先行先试。上海方案只针对增量，税率分0.4%和0.6%，并给予户籍居民家庭新购房人均60平方米的免征额；重庆方案则偏重高档住房，涉及存量与增量，税率为0.5%至1.2%。
2013年起，上海房产税适用税率分界线因与新建商品住宅平均销售价格联动有所提高，如果房屋单价超过27740元/平方米，则按0.6%征收房产税；若低于或等于27740元/平方米，则按0.4%的税率征收。2012年这一税率分界线为26896元/平方米。
重庆高档住房应税价格也在今年开始执行新标准，房产税应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高至12779元/平方米，是重庆主城9区2012年新建商品住房成交建筑面积均价6389元/平方米的两倍。
分析人士认为，在房地产(行情 专区)调控过程中过度的行政化调控只是权宜之计，应在改革深化过程中进行相应的淡化处理或逐步退出。房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设，将加快行政调控手段淡出。由于第二批试点城市数量有限，对市场影响可能不大。
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存量房开征房产税是大势所趋
“应向所有存量房征房产税。”日前举行的中美房地产金融高峰论坛上，中国房地产开发集团理事长孟晓苏这样表示。而近两个月地方财政相对中央财政的高增长，被认为主要是土地财政的贡献，有舆论认为以房产税取代土地财政或能规范地方相关收入。
专家告诉中国经济时报记者，对存量房征税各种准备已经比较充分，且随着营改增的扩大有其跟进的迫切性，但房产税跟土地财政并不构成直接对应关系。
存量房征税是发展趋势
在近日举行的中美房地产金融高峰论坛上，中国房地产开发集团理事长孟晓苏建议，可以用房产税解决小产权房问题。他认为，房产税的开征已箭在弦上，“应向所有存量房征收房产税，对于不同类型的房产，如房改房、保障房、商品房等可采取差别税率征收。”
向存量房征税是否合理，准备是否成熟呢？
“征税就该一视同仁，开征房产税，存量、增量都该征税。准备了十几年，技术上已经比较成熟，可行性没问题。在直辖市和省会城市实现房产信息联网的基础上，今年将推广地级市的联网，明年完成地级市联网后将在全国铺开。除了房产登记系统外，房企、房产证办理机构、房产中介机构的信息也可作为辅助信息。”东北财经大学财政税务学院教授李晶向中国经济时报记者表示。
据21世纪经济报道统计139家A股上市公司缴税额发现，自2007年至2012年底，139家上市房企共计缴税额达到6287.27亿元。从2007年缴税额仅为509.05亿元，一路猛增至2012年的2606.91亿元。2008年至2011年的年度缴税额分别为619.85亿元、1128.9亿元、1142.93亿元、1463.98亿元。房企缴税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关，但净利润总额一直低于缴税额，房企每赚1元钱，政府就要同时收取1.02元的税收。
李晶认为，税收调控不应侧重交易环节，而应转向保有环节，通过影响养房成本，负担将从消费环节过渡到保有环节，从而降低房价，免伤刚需。存量房和增量房都属于个人财产，除对生活必需部分的房产免税外，对多占房产等社会资源者征税是合理的。
有分析认为，抑制房价上涨有两个办法。一是要舍得割肉，在限地价的基础上迅速增加土地供应。二是申请房产税试点，但不能简单照搬沪渝版。
“如果房价调控从交易环节转向保有环节，通过养房成本与租金房价走高等相比较核算，房产保有者会决定是否持有存房。随着住房从福利分配走向市场成为商品，就必然进入税收范围，房产税政策目前落后于房地产市场的发展。”李晶说。
或有推行迫切性？
根据本月中旬财政部发布的数据，今年4月，全国公共财政收入11431亿元，比去年同月增加657亿元，增长6.1%。其中，中央财政收入5357亿元，同比下降2.2%；地方财政收入(本级)6074亿元，同比增长14.7%。财政收入中的税收收入10169亿元，同比增长7.9%。财政部分析，地方财政收入增长，主要是上个月房地产成交额大幅增加带动相关地方税收相应增加。数据显示，4月营业税1631亿元，同比增长12.8%。财政部表示，这主要是3月房地产市场成交额大幅增加带动房地产营业税相应增长。
虽然财政收入放缓，但财政支出仍保持较高增长。数据显示，4月全国公共财政支出9308亿元，比去年同月增加1422亿元，增长18%。
中央财经大学财经战略研究院院长王雍君表示，房地产税收和非税收入一直在地方财政中占有较大比重，近几年楼市调控的背景下，已经显示出了增速放缓的态势，对地方财政的短期影响较大。长远来看，房地产税制如能进行比较大的改革，向国际房地产税制的标准进行调整，形成真正的房地产税制，地方政府才可以过财政收入关。更有舆论直接表示应该用房地产税取代地方土地财政。
李晶认为，房产税与土地财政并非直接相关、区别明显，房产税推行的根本动因在房产的市场化，“替代”的说法是不科学的。针对中央地方财政收入增速差异明显，李晶表示，中央、地方财政无需以同样比例发展，由于两者任务、条件、收入渠道并不相同，出现增速差异是正常的。
原国家税务总局副局长许善达近日表示，通过征收个人住宅房产税来替代土地财政的建议不切实际。一个经济体的税制结构，是不可以随意设计的，税制结构与经济发展水平有着内在关系。
不过李晶坦言，目前营改增的推进一定程度增加了房产税推进的紧迫性。由于暂行的中央对地方返还增值税的形式缺乏长期适用性，房产税的推进就有了平衡地方税源的迫切作用。
财政部数据显示，2013年4月，国内增值税2186亿元，同比增加189亿元，增长9.5%。而今年整个一季度，房产税完成337.11亿元，仅占税收总收入比重的1.2%。
各地细则满月房价涨势趋缓 上涨预期未根本解除
随着各地“国五条”细则渐入“满月”，全国房价涨势有所趋缓
但房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期
楼市延续已久的高涨势头终于“慢”了下来。
国家统计局 18日发布4月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新房价格环比上涨的城市为67个，比3月份减少1个；二手房环比上涨的城市66个，与3月份持平。而同比上涨的城市，新房和二手房分别为68个和64个，比3月份均有所增加。
随着各地“国五条”细则渐入“满月”，全国房价涨势有所趋缓，但4月份全国70个大中城市中房价上涨的城市仍比较多，房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，4月份房价涨势趋缓。一方面，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数保持基本稳定。另一方面，多数城市房价环比涨幅明显缩小。在67个新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅比3月份缩小的城市有36个，最高涨幅从3月份的3.2%回落到2.1%。
值得注意的是，一线城市涨幅仍居前，北京(楼盘) 与上海(楼盘) 4月新房价格指数同比涨幅继续扩大至10.3%和8.5%，广州(楼盘) 和深圳(楼盘) 则高达13.5%和11.3%。
不过，一线城市的环比涨幅均有所缩窄，北京、上海、广州、深圳环比涨幅分别比3月份回落0.9、1.2、0.4和1.0个百分点，调控效果有所显现。
此前“国五条”中有关严格执行二手房交易按转让所得征收20%个税的规定，一度刺激大量需求入市，随着各地细则落地实施，二手房市场趋于平静，成交量明显回落。
以20%交易税执行最为彻底的北京为例，来自链家地产监测数据显示，5月以来二手房连续十多天成交低于300套，创下2009年以来的新低。
链家地产市场研究部张旭表示，从目前的市场氛围来看，市场将在5月持续深度观望，成交量将保持低位运行。如果6月成交量继续保持当前的低水平，房价则会出现进一步下调的可能性。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，5月上旬二手房价的回落，并不代表房价将迎来拐点，只能说2012年初以来房价接连上涨的势头有所减缓，在实际购房需求萎缩的情况下，房价逐渐由上涨期进入稳定期。
刘建伟也强调，“尽管4月份70个大中城市房价上涨势头有所缓和，但受前期房价上涨惯性作用的影响，房价上涨的城市个数还比较多，房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。”
房企一周拿地超过133亿 “国五条”面临严峻考验
进入5月以来，各地产商进入拿地高峰期，据《每日经济新闻》记者不完全统计，上周内至少13家地产公司有拿地动作，土地成交总价格超过133亿元。其中，佳兆业上周在土地上投入近30亿元，美联集团、天房发展(行情 股吧 买卖点)、绿地集团和中铁建工耗资均超过10亿元，中铁建工更以12亿元总价艰难压下同场竞拍的万科、佳兆业等，夺得广州番禺区南村镇万博商业区地块，以折合14194元/平方米的楼面价 ，136.6%的溢价率，成为番禺商业“地王”，这也是广州短短20天内的第二宗“地王”。
未来一段时间内，上海、杭州、济南、合肥、连云港(行情 股吧 买卖点)等地都有大批量地块在5月陆续进入招拍挂环节，各地或将迎来今年的拿地高潮。业内人士认为，从当前火爆的拿地形势来看，“国五条”对房价的调控作用将面临最严峻考验。
佳兆业一二线城市砸下30亿
今年融资已达80亿元的佳兆业显得财大气粗，继月初在广州夺下两块地皮后，上周继续在一线城市厮杀，一口气掷进30亿元在深圳、上海、杭州再拿三块地。
上周二(5月14日)，佳兆业首先以4.05亿元拿下深圳今年首宗商办用地；一天之后，旗下控股子公司以15.05亿元夺得上海浦东新区花木镇46街坊16/2丘办公楼地块，溢价率高达99.28%。《每日经济新闻》记者查询搜房网显示，该地皮周边楼盘均价普遍在2万~3.6万元不等，而佳兆业此次拍卖的楼板价已达到3.02万元/平方米，甚至超过周边部分楼盘房价。
对此，美联物业研究中心主任何倩茹表示，一般楼面地价占到房价的30%~50%之间，佳兆业此次拿地成本确实很高，高地价项目会在一定程度上拉低集团整体利润率。目前佳兆业在一线城市土地存量很少，确实需要补充，但作为民营企业，拿地相对来说比较困难，一线城市情况更是如此，更多都是通过竞争的方式去拿地，高价拿地也是无奈之举。何倩茹补充，考虑到上海地块是办公楼用途，未来的售价会高于普通住宅，所以这个楼面价不算高得离谱。
5月17日，佳兆业又出现在杭州五常13号荆余线南侧地块拍卖现场，经过3小时漫长的竞拍，其全资子公司浙江伍丰置业有限公司最终以总价10.1亿元竞得，折合楼面价7068元/平方米，溢价高达86.5%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前土地市场热点主要还是一二线城市，品牌房企重返一二城市，凸显房企布局战略与一二线城市投资价值，同时，拿地动作较多的基本为品牌房企，拿地地块基本为优质地块，证明从土地市场开始，优势资源开始向品牌房企集中。
一线城市“地王”频出
广州夺地的战况也格外激烈。5月16日下午，为争夺广州番禺区南村镇万博商业区的地块，中铁建工、佳兆业、万科互不相让，在约120轮漫长的竞价后，央企中铁建设最终以12亿元总价艰难拿下地块四，溢价率高达136.6%。该地块最终成交的楼面地价达到14194元/平方米，相比去年相邻的地块4834元/平方米的拍卖价番了三倍，成为番禺商业“地王”。
而此前的5月6日，广州拍卖出让3宗土地中，同宝路8号和10号地块同样刷新了该区域地价最高价，地块最终地价为18.6774亿元，由佳兆业在经过近200轮的竞价后拿下，若去除配建6.68万平方米的保障房面积，地块折合楼面地价高达25597元/平方米。
与一线城市相比，二三线城市土地拍卖则平淡一些，5月17日，福建省龙岩市国土资源局举行国有建设用地使用权拍卖会，本次竞拍最终由联美集团旗下的龙岩美伦房地产开发有限公司拿下五宗地，其中四幅地均以底价拍得，唯一溢价的地块 “2013拍-17”最终以4亿元竞得，折合楼面价1858元/平方米，溢价率为27.75%。
除此之外，上周拿地的企业还有很多。天房发展砸下17.4亿元获取天津河西区两宗地块，地块面积共计11.4万平方米；上海绿地(集团)有限公司则通过联手赵汉忠的方式，以底价竞得上海闸北区319街坊87丘地块，成交价为13.79亿元，折合楼板价8600元/平方米；今年3、4月份已在上海两次拿地的阳光城(行情 股吧 买卖点)则转向福建长乐，耗资8.85亿元拿下6.45万平方米的住宅用地。
对于一线、二三线拿地热情的差异，何倩茹认为主要是因为一线城市的市场化程度很高，出让土地数量有限，一旦推出新地块，各大房产商便蜂拥而至，价格因此飙升。二线城市土地供应量大、可供开发的选择多，另外由于楼盘存货多，二三线城市房地产风险远远高于一线城市，故房产商对非一线城市的态度会更谨慎。
“国五条”细则落地一个月后，房地产商对预期并没有过多担忧，圈地热情持续高涨。公开数据显示，今年4月全国21个城市经营性用地出让成交楼面均价为2982元/平方米，环比上涨31%，同比上涨高达84%。其中，据中原地产统计数据显示，北京前4个月土地出让金已经达到了547.75亿，同比涨幅高达306%。
何倩茹认为，业内对于 “国五条”对房价调控作用的预期并不高，只希望房价能涨得慢一点。但从今年目前的拿地形势和不断拍出的地王看来，除北京以外，“国五条”的对房价调控的影响力十分有限。 |
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