| 发布日期：2013-05-20 08:48:22 信息来源：新华网 点击：339次 |
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国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。与去年同月相比，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。虽然价格上涨的城市个数与上月相比变化不大，但70个城市新建商品住房的平均价格指数相比上月出现了回落，这是7个月来此项数据的首次回调，意味着房价持续上涨的趋势得到了初步抑制。
平均价格涨势7个月来首次放缓
数据显示，4月70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.95，比上个月减少0.14，虽然已经是连续11个月环比上涨，但上涨幅度出现了7个月来的首次下降。二手住宅平均价格指数同样是连续11个月上涨，涨幅出现小幅回落。在业内人士看来，这或意味着房价持续上涨的趋势得到了初步抑制。
链家地产市场研究部研究员张旭表示，自去年6月份以来，全国新建商品住宅价格进入持续上涨通道已近一年。尤其在去年四季度到今年一季度期间，环比涨幅连续呈现正增长状态，涨价趋势迅猛，也由此催生了3月底的一轮收紧性的政策调控。4月份是“国五条”及其细则落地后的第一个月，价格环比涨幅即转为回落，从数据上看，政策对价格上涨的抑制无疑具有一定成效。
在张旭看来，从房价上涨、持平、下降的城市数量及其价格变动情况看，全国重点城市价格上涨局面稍有缓和，预计五六月将经历一个较为平稳的过渡期。至于下半年的价格变化，还要看新政策执行的效果是否能够持续。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，尽管平均价格指数的环比涨幅出现了小幅下滑，但从市场基本面看，房价依然处于惯性上涨中，由于“国五条”各地落地的执行细则力度不一，淡化了之前市场对政策调控的担忧。“由于各地楼市发展程度不同，价格水平不一，各地政府在政策执行力度上存在差异，而这也将决定各城市房地产(行情 专区)市场的表现。”
销售数据下降 投资依然强劲
与全国房价平均价格指数在4月份出现环比涨幅缩小的情况对应，全国商品住宅销售面积也在4月份出现了大幅回落。不过结合房地产投资数据来看，全行业仍旧处于上升的惯性当中。
数据显示，4月份，全国商品住宅销售面积比3月明显回落，环比销售面积和销售额分别下降了15.7%和13.1%。
张旭表示，与往年同期比较，一般4月与前后两个月相比会是一个相对低值，这主要是受到供应与需求释放节奏的影响。今年4月，“国五条”及其细则落地以后，关于供应环节的限价政策严格，在一定程度上影响了新项目的正常入市，一方面使本月销售面积出现下滑，另一方面待售面积出现负增长。
4月，房地产开发景气指数为97.35，比3月小幅回落0.21点。从趋势上看，自去年9月份到今年2月，国房景气指数保持持续上升走势。但2月底“国五条”以及地方细则的陆续出台，造成景气指数连续2个月下行。但与限购造成的房地产行业长时间下滑相比，预计这次下行不会持续较长时间，从需求以及整体信贷环境上看，对房企影响并不大。
与大幅下降的销售数据和小幅减速的房价数据相比，前4个月，全国房地产投资依旧强劲，达到19180亿元，同比增加20.1%，比上个月上涨0.9个百分点。房地产投资虽没有出现显著增长，但也没有因近期政策收紧而出现明显回落。
“这主要是受两个因素影响：一是近年来房地产调控成为常态，非理性投资降低；二是限购以后市场需求以刚需为主，释放量虽然较大但总量和节奏都较为稳定。”张旭说。
行业仍呈上升趋势 房价上涨预期依旧
4月，受“国五条”细则落地影响，单月销售、房地产景气指数等的数据受到较为明显的影响，基本走势由上升转为下降。而房地产投资、开发和拿地、房地产到位资金等体现长期趋势的数据指标仍然处于上升趋势。
“整体来看，短期市场层面的预期会受到影响，但长期来看，房地产行业继续上升的趋势仍然不变。”张旭表示。
“67个城市房价依然环比上涨，虽然涨幅微缓，但整体市场上的恐涨预期未变。”在张大伟看来，目前由于大部分城市“国五条”落地细则与执行力度不够，对房价的持续回调显然会产生影响。“如果按照目前大部分城市的调控力度，虽然房价大涨的可能性降低，但期待房价能够明显回调的难度仍然大。”
在业内人士看来，4月房地产数据的变化，更多是销售情况随政策的干预而出现的阶段性波动，然而，对于后市起到根本性影响的仍是需求的回归，包括当前宏观经济环境影响下购房投资意愿的升温。另外，房企库存绝对量的减少一定程度上会促使开发速度加快，土地市场升温。未来一段时间，对房地产行业影响较大的除了目前一系列高压政策能否持续推进外，供地量和供地节奏也是影响市场的关键因素。
“慢”下来的房价涨势意味着什么？
国家统计局18日公布的最新房价数据显示，4月份，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数保持基本稳定，多数城市房价环比涨幅明显缩小，楼市延续已久的高涨势头终于“慢”了下来。
“慢”，一方面体现在新建商品住宅价格环比上涨的城市个数比3月份减少了1个，环比下降的城市个数比3月份增加了1个；另一方面体现在多数城市房价环比涨幅明显收窄。
从新建商品住宅来看，67个价格环比上涨的城市中，涨幅比3月份缩小的城市有36个，最高涨幅从3月份的3.2%回落到2.1%；北京、上海、广州、深圳等一线城市的新建商品住宅价格环比涨幅分别比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0个百分点。
从二手房来看，66个价格环比上涨的城市中，涨幅比3月份缩小的城市有33个，最高涨幅从3月份的3.1%回落到2.0%。
“慢”下来的房价涨势，意味着调控效应初步显现。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说：“调控效果从4月份开始表现出来，首先是成交量的下降，房价首次出现环比增幅下滑，据我们统计，3月份房价平均增幅1.09%，4月份回落到0.95%。尽管房价还在涨，但涨幅已经回落，涨的势头得到抑制。”
清华大学土木水利学院副院长刘洪玉说：“依我对住房市场的观察，投机性购房在新的调控政策下得到进一步抑制，各地政府普遍增加了普通商品住宅用地的供应、维持了保障性住房建设的力度。政府和社会各界也普遍加强了对土地、金融、税收和住房等方面长效机制的研究探索和实践。相信这些工作都将有利于促进房地产市场的平稳健康发展。”
与环比数据释放出积极信号相比，4月份新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数比3月份略有增加。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，主要原因是由于去年4月份超过60%的城市房价环比下降，以致今年4月同比指数的对比基数相对低一些造成的。
房地产市场脚步“慢”下来，对于后势有何影响？刘洪玉说：“由于4月份新建商品住宅和二手房市场上的交易量均较前2个月有明显减少，将导致未来几个月的住房价格涨幅进一步趋缓。”
不过应该看到，尽管4月份70个大中城市房价上涨势头有所缓和，但受前期房价上涨惯性作用的影响，房价上涨的城市个数还比较多，房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。
杨红旭表示：“因为房地产市场是周期性波动的，还是需要短期调控。一方面要增加供应，一方面要抑制不合理需求。”
值得注意的是，房地产市场与宏观经济密切相关。当前宏观经济环境下，实现楼市调控与稳增长之间的平衡意义重大。杨红旭说：“房地产开发投资、土地购置面积、商品房销售面积等指标与宏观经济关系紧密，从目前来看，这些指标正处于复苏阶段。实现楼市调控与稳增长之间的平衡的确面临严峻挑战。”
刘洪玉表示：“在抑制住房投机需求的同时，要支持和鼓励使用需求，就能保持房地产业的经济规模，对宏观经济稳定增长做出贡献。”
任志强再放炮犀利调侃国五条 专家称二线房价都会涨
东郊持剑论道，青梅煮酒英雄。5月13日举办的“国五条”后的成都楼市机会高峰论坛中，任志强、杜猛、袁松亭、黄昕恺、吴丰等国内大腕专家和成都本土房产界大咖齐聚蓉城，为国五条后的成都楼市问诊把脉，探讨其将面临的冲击及机遇，为本土地产的发展奉上一场饕餮盛宴。
论坛进行时，被称业内“预言帝”的任大炮再做预言：“我并不想做先知，但按照锐理给出的数据和图形走势看，成都房价会在平稳中继续上行！涨幅仍需待政府相关政策的出台。”
犀利调侃蓉“国五条”
随着成都“国五条”实施细则的落地，成都的房地产市场受影响大小、未来热冷、交易增减、房价涨跌均成为热门话题。无论作为主讲，还是与嘉宾互动，任志强都不改犀利本色。对“国五条”实施细则在地方层面的全面弱化，以及成都一句话细则，他调侃道：“真是天高皇帝远”。
不过，总体而言，“市场经济基础就是竞争，”国五条“出台并不会对房地产市场造成洗牌，房地产企业总体压力不大，从过往10年的政策经验，可以看到房地产市场不但没有萧条，房地产泡沫也没有破灭。”目前一线城市当中二手房交易量已经和一手房接近，最终结果二手房交易量成为市场主力，一手房会在城市化达到70%以后会慢慢下降，中国达到这个目标距离还很远。因此“从世界各国来看，我们不可能因为某一个政策出现中断城市化发展过程，所以”国五条“没有办法扭转这样一个必然发展趋势。”
任志强接着说：“本来看不见手会根据市场需求和价格变化进行变化，但是中国有一个特色就是利用看得见，闲不住的手进行价值管制，但不管你用任何方法调控，只要不是增加供给，就一定是不好的制度，这种制度导致结果一定是供应少于需求。”
否定财富论坛会抬高房价
在谈到成都地产时，任志强表示要分类别来看，“从土地情况看在我的印象中去年全国土地供应数量增幅是负的24%，但成都等6个城市属于土地在全国负增长情况下的正增长。如果后面增加的土地是扩张的，超过了人口增长需要的话，我倒不太担心成都的，我们的住宅可能还不太满足市场的需求。”
但与此同时，任志强表示，根据成都第三产业占GDP的比重情况，成都商业地产，包括写字楼的新建面积增速应该高于第三产业的增长速度。此外，对于大型购物中心，即所谓CBD中心，需要计算当地单位GDP(每平方公里建筑面积中产生的GDP)。全国最高单位GDP是北京(楼盘)金融街(行情 股吧 买卖点)[简介最新动态]，一年每平方公里大概4千万亿，相当于中国整个财政税收5%。按照这样来算中国很难在一平方公里创造这样的价值，很难在一平方公里范围内做这么大一个产业。所以，不仅仅是成都一地的商业地产过量，而是整个中国的商业地产进度都有不用程度的超越。
“人们的购物习惯决定了商业地产的未来。如果成都人是喜欢去逛商场，大型综合(行情 专区)体可能就发展很好。如果年轻一代年轻人更多把消费时间花费在网上，大型综合体不可能发展得很好。所以现在很多大型综合体都做成体验式的商场。”任志强建议。
面对“财富论坛会给成都房价带来新的高点”的预期，任志强予以彻底否定，“从中国来说所有财富论坛一定是让这个城市贬值的，因为把所有都让路于一个会议，然后旅游呀什么都被限制。”
专家视野
房地产仍有10年黄金期
对于成都房价不会下降的预言，北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛表示：“成都房价降不了，所有二线城市的房价都不可能降，只要有人口、土地红利的地方，房价都会上涨。”成都现在常住人口1200万人以上，人口红利会继续推动房价上涨。与同级别城市比较，成都房价仍然处于较低水平。
四川(楼盘)大学不动产市场研究所所长吴丰表示，中国房地产可能未来仍然有10年左右黄金发展期，但是这个已经是黄金下半段。中国二线城市以成都为代表占60%的城市化率，介于从成长到成熟的阶段，必然会出现分化，而在走下坡路的城市中间不排除房地产会走下坡路趋势。 |
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