| 发布日期：2013-05-29 08:37:22 信息来源：中国证券报 点击：296次 |
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中国证券报记者从权威人士获悉，个人住房房产税改革试点(简称“房产税试点”)扩围已确定“向增量开刀”的思路，下半年将是试点扩围的关键时点。继此前试点的上海(楼盘)和重庆(楼盘)之后，新一轮试点可能在较大范围内铺开，杭州(楼盘)很可能在扩围之列。
征收范围：确定针对增量房屋
国务院近日批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。2008年以来，国务院在批转发改委关于深化经济体制改革的相关文件中，均提及房地产(行情 专区)相关税收。综合(行情 专区)历年的表述可发现，从2010年起，文件明确使用“逐步推进房产税改革”的说法，而此前的表述多为“深化房地产税制改革”，未明确提及房产税。
业内人士表示，高层针对房产税的表态渐趋明确，说明房地产税制改革的思路逐渐明晰。尤其上海、重庆于2011年初启动房产税试点之后，推广该税种征收的大趋势日趋明朗。
《意见》虽未明确房产税试点的时间表，但市场普遍预期试点很可能在下半年扩围。
由于房产税是已有税种，不存在开征的法律障碍，但在房地产相关税种尚未整合的情况下，房产税的开征有凭空加税之嫌，导致一些业主的反对。
权威人士对中国证券报记者表示，出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。
目前，虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同，但“增量征收”将是普遍原则。湖南某地税务系统负责人向中国证券报记者表示，当地七、八成的城市家庭拥有两套及以上房屋，如果向存量房开征房产税，将遭遇居民的反对。
城市选择：或较大范围内铺开
对于新一轮房产税试点城市的选择，目前尚存诸多不确定因素。市场普遍预期，此前被频繁提及的杭州可能被纳入。
此前有消息称，“杭州版”房产税试点方案今年已上报至国务院待批复，杭州征收房产税的通知拟于4月26日发布并从5月1日起执行。但截至目前，杭州并未开展房产税试点。
“杭州版”房产税试点方案与上海类似，对增量房屋征收房产税，同时划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅以交易价格的4%。的税率征收，对非普通住宅以交易价格的8%。的税率征收。此外，湖南湘潭(楼盘)、湖北鄂州的房产税试点方案也已成形并于近期上报，可能在下半年一并试点。
在上海、重庆试点房产税之前，全国共有10个省(区、市)启动物业税“空转”试点，包括北京(楼盘)、辽宁、江苏、深圳(楼盘)、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津(楼盘)。有分析认为，新一轮房产税试点城市可能在以上地区中诞生。
权威人士向中国证券报记者表示，在房产税试点两年后，上海和重庆的效果并不明显。因此，下一轮试点将在较大范围内铺开，可能有更多城市纳入试点范围。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市+准备充分的二三线城市”为主。
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房产税若不向存量房开刀 可能会造成既得利益固化
日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。国家发改委有关负责人就此表示，“今年会有具体动作”。
对个人住房征收房产税，是近年来最受关注的税制改革之一。虽然如同雾里看花，但却吸引了各方目光。从楼市调控、地方财政和收入分配等诸多方面，外界对房产税试点寄予了多重期待。
房产税不应被视作
“房地产调节税”
2011年1月底，有关部门在上海、重庆启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%-1.2%。
从试点效果看，开征房产税增加了应税住房购买者的持有成本，一定程度上抑制了炒作心理，但对高房价并未如期待的那样起到“一剑封喉”作用。根据最新的官方统计数据，今年4月，上海新建商品住宅价格指数环比(比上月)、同比(比上年同期)分别上涨2.0%和10.2%，重庆则分别上涨1.1%和5.6%。
上海多家二手房中介负责人告诉记者，目前对购房影响最大的是限购、限贷等，房产税对交易行为的影响并不明显。
行政手段强于税收和市场手段，是目前调控的一个基本特征。说到底，房价取决于供求和预期，房产税本身并非“剑指”高房价。美国、日本等都征房产税，但依然经历过房价的暴涨和泡沫的破裂。
房产税涉及公民的重要财产权，不能为了某种短期需要而仓促推出。将房产税视为“房地产调节税”，或可能为改革提供舆论利好，但如果不能引导社会形成正确认知，一旦无法达到调控效果，将不仅损害公民的合法产权，也易伤害公共政策的严肃性，并引发民意反弹，对房产税改革反而带来不利影响。
房产税短时间内
绝难代替土地金
从全球范围来看，房产税是许多国家地方政府的重要税源；而且，只要是实施分税制的国家，房产税大多都由地方政府“独享”。比如，在美国，物业税约占地方政府财政收入的30%；在英国，住房财产税是地方政府重要的收入来源，其历史可追溯到1601年伊丽莎白时期的贫困救济法案中的家庭税。
对于房产税，不少人抱以另一种期待：希望其能逐渐取代“土地财政”。但眼下这显然还只是一种愿望。
近年来，不少城市对土地出让金收入依赖度居高不下，个别年份，比如2010年，一些城市的卖地收入甚至远远超过财政收入。但房产税收了多少？重庆曾披露“试点启动后10个月内主城区征税金额超过9000万元”，上海至去年认定的应税住房约为3万套，其征税金额也不是一个大数字。
因此，“房产税代替地方土地金”的思路，可以在长远目标中进行设计，但绝不是短时间可达到的。(编注：由国家发改委发展规划司司长徐林、央行金融研究所研究员周诚君等执笔撰写的《土地制度改革与新型城镇化》征求意见稿提出三个改变供地方式的方案：一是改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地；二是地方政府的卖地收入归中央；三是政府退出征地过程，实现建设用地供给的市场化，“初期可以考虑允许不同地区选择不同方案进行试点。”财新网援引课题组成员、央行货币政策二司司长李波的话说，目前对改革的有些问题还没有清晰答案，不如在中央确立底线、原则的前提下，鼓励地方创新，“让地方去试”，这三种方式都有可能提供解决思路。)
专家还建议，开征房产税同时，要把住房交易环节的税负降下来，应“征减结合”甚至“以征促减”，不要增加社会负担。
如果长期回避存量
可能固化既得利益
房产税是二次分配手段。今年2月下发的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》要求，完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围。
从收入分配和社会公平视角看房产税，有两个问题无法回避。
其一，针对增量还是存量？针对增量，固然能减少改革阻力、便于试点和扩容起步；但如果长期回避存量，则可能造成既得利益固化。一些人认为，如果改善居住条件的正当诉求要交税、拥有多套房的富人却不征，这是在制造新的税收不公平。尤其是对大量空置住宅，更不能任其长期低成本甚至“无成本”地占用土地资源。
如果向存量房“开刀”，将实实在在触动多个阶层的利益，如何把握力度与节奏，需要智慧和勇气。
其二，新增税收用于何处？国际经验表明，当社会财富积累到一定程度，营业税、增值税等间接税应该缩减、控制，而所得税、房产税等直接税可以逐步开征。但现在社会对新增税种有抵触，一个原因是税收使用不够透明，离真正的公共财政还有差距。有人甚至担心房产税成为“苛捐杂税”，会助长“吃饭财政”。
试点阶段，房产税主要用于保障房建设。应该说这是临时性的制度安排。一些专家建议，扩容以后，必须要就其如何“取之于民、用之于民”作出长远的制度设计。
扩大房产税“今年有具体动作”
广州房价领涨5个月，存在成为试点的可能
近日，国务院批准并对外公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。发改委有关负责人也指出，现在正考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。专家指出，中央和发改委此时提到房产税，有一定的支持道理，今年七、八月份试点扩大的可能性很大。而截至4月，广州房价已连续5个月涨幅排名第一，如果政府坚持通过房产税来压制房价的思路，广州和深圳都有可能成为试点。
房产税今年会扩容？
据称地方出方案，国务院拍板
5月24日，中国政府网发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，这份由发改委拟定并获国务院同意的文件明确指出，要扩大个人住房房产税改革试点范围，并指定由财政部、税务总局会同住房城乡建设部等负责。发改委经济体制综合改革司有关负责人就此表示：“现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。”
“今年七、八月份试点扩大的可能性很大，去年时任国务院总理温家宝提出适时扩大房产税试点，但没有启动这项工作，这意味着今年可能性大大提升了。”中山大学岭南学院财政税务系主任林江说，“中央和发改委在这个时候提到房产税的问题，有一定的支持道理。”
中国房地产数据研究院执行院长陈晟今年2月份曾对媒体表示，据其了解，有6至8个城市在做试点储备。有财税系统人士也透露，房产税试点和地方主政领导的思路有关，一般来说方案由地方拿出，最终由国务院拍板。
对于是否已经有新增试点城市纳入决策范围或已上报方案，昨日有媒体报道，地方上报的方案属于加密文件，会直接送给包括国税总局在内的相关司局或者领导。
哪些城市或“中招”？
房价高涨幅快的或成试点
两年多来，关于新增试点城市的传闻不断撩拨着公众的神经。前有湖南、湖北、广东等地的多个城市，后有南京、杭州和深圳等城市相继“被猜想”。
有分析认为，在一线有了上海，二线有了重庆之后，下一轮房产税的试点可能是在三线和四线城市。预计今明两年，会在长沙、珠海或湘潭等城市进行试点。
“如果中央政府真的把房产税当做地方政府的真正税源，不改动现有的分税制框架，还要增加地方政府的财力，那征收房产税跟房价高不高没什么关系，可能选择二三线城市。”林江认为。
不同的声音认为，房产税扩大试点的范围主要方向是“一、二线房价较高的城市”。而据国家统计局4月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，北京等一线城市依然领涨全国，其中广州房价已连续5个月涨幅排名第一。另外，新建商品住宅价格方面，广州和沈阳以2.1%的环比涨幅位居第一。
“如果中央还是坚持通过房产税来压制房价，那就会从房价比较高的、过去一段时间涨得比较厉害的一线城市开始，包括广东的广州和深圳都有可能。因此如果房价继续涨，按照中央过去的思路，广州的可能性很大。”林江分析。
采取哪种征收方式？
针对增量征收的可能性更大
此前，房产税已经在上海和重庆试点两年有余，其中，上海采用的是增量征收模式，重庆是高端住宅存量征收模式。房产税扩容，是从增量入手，还是把存量房也纳入征收范围，对市场以及市民的财产收入影响差异巨大。
未来房产税试点扩围将会采取何种方案？“针对增量的可能性比较大，政府层面不希望征收房产税造成太大的冲击。在增量上征收，既符合征税目的，又不至于冲击太大，一旦对存量房征收，影响面就太广了。”林江表示。
不过针对增量征收引发了不少质疑：“如果改善居住条件的正当诉求要交税，拥有多套房的富人却不用交税，这是在制造新的税收不公平。”
试点城市效果如何？
刚需支撑房产税或推高房价
2011年1月底，上海、重庆两地启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%-1.2%。
从试点效果看，开征房产税增加了应税住房购买者的持有成本，一定程度上抑制了炒作心理，但最新的官方统计数据显示，今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨2.0%和10.2%，重庆则分别上涨1.1%和5.6%。
“如果是为了打击房价，并没有充足的证据证明，房价和房产税有很大的关系，尤其是在上海和重庆的两个试点，并没有取得使房价下跌的成效。”林江说，“房产税推出的初始阶段，对房价有压抑作用。由于房产税政策配合其他限购、限贷、限价等手段，对市场造成一个心理调整期，会影响购房的积极性。但城镇化建设的推进使房价得到刚性支撑，尤其是北、上、广、深等大城市，其土地资源供应是有限的，在刚需既定的情况下，已经交了房产税，或预期要交房产税的出售者，会将已交或预期要交的房产税叠加到房价上去，使房价更高。”
■房产税
上海版本
暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。
重庆版本
对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。
房产税改革绕不过三道难题
日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。发展改革委有关负责人就此表示“今年会有具体动作”。
对个人住房征收房产税，是近年来最受关注的税制改革之一。虽然如同雾里看花，但却吸引了各方目光。从楼市调控、地方财政和收入分配等诸多方面，人们对房产税试点寄予了多重期待。
逆转高涨房价？
2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%-1.2%。
从试点效果看，开征房产税增加了应税住房购买者的持有成本，一定程度上抑制了炒作心理，但对高房价并未如期待的那样起到“一剑封喉”作用。根据最新的官方统计数据，今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨2.0%和10.2%，重庆则分别上涨1.1%和5.6%。
上海多家二手房中介负责人告诉记者，目前对购房影响最大的是限购、限贷等，房产税对交易行为的影响尚不明显。行政手段强于税收和市场手段，是目前调控的一个基本特征。说到底，房价取决于供求和预期，房产税本身并非“剑指”高房价。美国、日本等都征房产税，但依然经历过房价的暴涨和泡沫的破裂。
房产税涉及公民的重要财产权，不能为了某种短期需要而仓促推出。将房产税视为“房地产调节税”，或可能为改革提供舆论利好，但如果不能引导社会形成正确认知，一旦无法达到明显的调控效果，将不仅损害公民的合法产权，也易伤害公共政策的严肃性，并引发民意反弹，对房产税改革反而带来不利影响。
地方财政重要税源？
从世界范围来看，房产税是许多国家地方政府的重要税源；且只要是实施分税制的国家，房产税大多都由地方政府“独享”。比如，在美国，物业税约占地方政府财政收入的30%；在英国，住房财产税是地方政府重要的收入来源，其历史可追溯到1601年伊丽莎白时期的贫困救济法案中的家庭税。
对于房产税，不少人抱以另一种期待：希望其能逐渐取代“土地财政”。但眼下这显然还只是一种愿望。
近年来，不少城市对土地出让金收入依赖度居高不下，个别年份，比如2010年，一些城市的卖地收入甚至远远超过财政收入。但房产税收了多少呢？重庆曾披露“试点启动后10个月内主城区征税金额超过9000万元”，上海至去年认定的应税住房约为3万套，其征税金额也不是一个大数字。
因此，“房产税代替地方土地金”的思路，可以在长远目标中进行设计，但绝不是短时间可达到的。
从长远的税源角度看，我国新开发的房产会越来越少，房屋保有量却越来越大，征税从交易环节转向持有环节是大势所趋。随着房产税的扩容和深化，新的税源将逐渐形成规模。但我国应考虑土地国有、流转税比例大等国情，逐步探索房产税改革，尤其要遏制片面的“征税冲动”。
专家还建议，开征房产税同时，要切实把住房交易环节的税负降下来，应“征减结合”甚至“以征促减”，不要增加社会负担。
促进收入分配公平？
房产税是二次分配手段。今年2月下发的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》要求，完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围。
从收入分配和社会公平视角看房产税，有两个问题无法回避。其一，针对增量还是存量？针对增量，固然能减少改革阻力、便于试点和扩容顺利起步；但如果长期回避存量，则可能造成既得利益固化。一些人认为，如果改善居住条件的正当诉求要交税、拥有多套房的富人却不征，这是在制造新的税收不公平。尤其是对大量空置住宅，更不能任其长期低成本甚至“无成本”地占用土地资源。
如果向存量房“开刀”，将实实在在触动多个阶层的利益，但如何把握力度与节奏，需要智慧和勇气。
其二，新增税收用于何处？国际经验表明，当社会财富积累到一定程度，营业税、增值税等间接税应该缩减、控制，而所得税、房产税等直接税可以逐步开征。但现在社会对新增税种有抵触，一个重要原因是税收使用不够透明，离真正的公共财政还有差距。有人甚至担心房产税成为“苛捐杂税”，会助长“吃饭财政”。
试点阶段，房产税主要用于保障房建设。应该说这是临时性的制度安排。一些专家建议，扩容以后，必须要就其如何“取之于民、用之于民”作出长远的制度设计。 |
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