| 发布日期：2013-05-30 08:51:29 信息来源：经济参考报 点击：327次 |
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继日前北京市紧急暂停丰台区花乡夏家胡同地块出让之后，29日，湖南省也宣布今后将对“高价地”频发地区的相关责任人进行约谈，以合理调控地价、稳定土地市场。
《经济参考报》记者获悉，针对“高价”地块，国土部已经重点监测管控土地市场异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度，以稳定房地产(行情 专区)用地供应抑制异常地价。
5月以来，北京、上海、广州、深圳等地的土地市场“盛宴不断”。房企一反常态拿地异常积极，几家标杆企业甚至多次出手。高总价、高溢价的地块接连出现，多地的“地王”纪录也被刷新。
5月22日，北京城建(行情 股吧 买卖点)以总价11.5亿元，溢价率高达102%的价格竞得北京大兴一宗多功能用地；同日保利联合首开以总价12.82亿元、1.05万平方米公租房条件夺得大兴另一宗地块，溢价率为49%。
5月14日，佳兆业以4.05亿元拿下深圳今年首宗商办用地。15日，佳兆业集团控股有限公司的子公司以15.05亿元竞得上海浦东新区另一宗地块，溢价率99.28%。17日，佳兆业又在杭州余杭区竞得一宗住宅用地，成交总价为10.1亿元，溢价率86.5%。
除此之外，近日雅居乐3.6亿元购入云南腾冲、广东佛山三水65万平方米土地；金科股份(行情 股吧 买卖点)5.19亿元获江苏如皋三宗地；保利地产(行情 股吧 买卖点)还购得北京通州运河核心区两块地。
上海日前推出的6宗世博系列地块，吸引了包括多家央企在内的十几家房企互相角逐。广州5月初推出的白云同宝路住宅地块、番禺万博商业地块等，同样受到了大型房企的追捧。其中，番禺万博商业地块先后有万科、保利、中铁、佳兆业、碧桂园等9家企业竞价，最终由中铁以136.57%的溢价率竞得。
业内分析认为，房企销售较好，资金充裕，因此在一线城市优质地块入市时，出现集中“抢地”情况。
亚豪机构副总经理任启鑫说，上轮调控中大量房企通过“以价换量”的方式回笼了大量资金，“钱多地少”使得房企对土地市场的兴趣开始回升。而进入今年以来，虽然受到“限价”等新一轮房地产市场调控政策的影响，但是房企对于北京等一线城市未来房地产市场的走势普遍看好，因此纷纷开始出手拿地，增加储备。
根据CRIC房地产研究中心监测的4、5月份全国土地成交排名可以看出，近期，各大房企频繁拿地主要集中在北、上、广等一线城市以及其他重点城市。“高溢价”、“数百次举牌”等现象，也可以反映出房企积极拿地补仓的心态。
“万科一季度共新增476万平方米的土地储备，拿地建面绝对值在典型企业中位居第一，而2012年同期万科没有一幅新增地块。”CRIC研究中心分析师朱一鸣告诉《经济参考报》记者，此外，保利、金地两家企业的拿地规模仅次于万科，新增土储建面也在200万方以上。“随着2013年市场环境的改善，企业的存货量的下降，预计企业未来投资意愿还将逐渐增强”。
广州经纬行研究中心张文艳认为，大型房企当前拿地补仓、加快布局全国的意愿强烈，以期在下一轮竞争中立于不败之地，部分房企更以海外融资来满足扩张资金需求。
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福润天成46亿拿下上海总价地王 市场人士看涨地价
虽然住宅成交陷入低迷，但土地市场却迎来了一个实实在在的“红五月”。
5月29日上午，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元的总价成功竞得上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，折合楼板价29229元/平方米，溢价率56.96%，在刷新了4月10日唐镇宅地37.75亿元的总价记录后，也成为年内上海新总价地王。
不过，对于北京福润天成这家房企，业内还是较为陌生，此前该公司曾参与了北京通州台湖镇、大兴旧宫几宗地块的竞拍，虽然多次举牌，但最终还是选择了放弃。
而有业内人士指出，北京福润天成房地产开发有限公司其实是华美地产的子公司，华美地产则在北京通州开发了数个K2系列楼盘，本次也是华美地产首次进入上海地区。
年内总价地王
资料显示，华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，位于原上海第十钢铁(行情 专区)厂及上海人民广播电台旧址，紧邻轨交3、4、10号线虹桥路站，地理位置极佳。出让面积达4.04万平方米，起始总价29.3066亿元，起始楼板价为18622元/平方米，土地用途为文体、商办用地。
而该地块一经挂出便吸引了不少房企的关注，最终北京福润天成经过32轮的激烈竞拍击败九龙仓、和记黄埔、古北集团、新长宁集团拿下该地块。
同日进入现场竞拍环节的闸北区411街坊26丘地块，则被上海华谊集团房地产有限公司以36658万元的底价获取，折合楼板价17000元/平方米。随着这两宗地块的成功出让，上海政府一日内便揽入了近50亿元的土地出让金。
而在不久前的5月9日，上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交，其中一幅地块更是以40079元/平方米的楼面价格刷新了上海三年以来的楼面地价新高。
据统计，5月份以来，上海已出让土地24幅，出让面积37.17万平方米，出让金总额达148.08亿元。
市场人士看涨土地价格
除了上海，北京5月份的土地市场也是颇为热闹。仅5月20日和22日两天的时间，北京便成交了5宗地块，总价超过50亿元。其中通州区台湖镇B-23地块F3其它类多功能用地在经过62轮竞拍后，由北京世纪鸿以8.25亿元拿下，溢价率达高达230%。而保利首开联合拿下的大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块，也成为了区域内的单价地王。
此外，5月3日，长沙金融生态区的一幅商住地块，经过42轮竞拍由湖南富兴集团下属子公司长沙市金地房地产开发有限公司以35.79亿元竞得，折合楼面地价4913元/平方米，溢价率44.3%，成为了长沙年内新总价地王。
5月23日，佳兆业地产又以约8亿元、配建19600平方米保障房的价格竞得广州白云区沙太路梅花园地块，刨除配建面积后，楼面地价约2.4万元/平方米。
同日，在击败恒大等诸多知名开发商后，越秀地产旗下的广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元、配建42000平方米保障房的价格，竞得海珠区一临江地块，剔除保障房后的楼面地价高达3.5万元/平方米。
对此，业内人士普遍认为，由于仅北京落实了“国五条”细则的相关措施，开发商对于后市的预期也越来越乐观，再加上今年的销售业绩不错资金较为宽裕，大手笔拿地也在情理之中。
中原地产研究部总监张大伟也表示，北京、上海、广州等一线城市近期均出现了区域土地价格新高。整体楼市在国五条落地力度低于预期的情况下，购房者、开发商对市场的判断再次出现明显的一致看涨现象，市场存在再次失控的风险。
“国五条”满百日 新政似拳打棉花
编者按：自2月20日“国五条”出台至今，正好百日。百日新政效果如何？总体看，房价上涨的预期没有改变，因此有人称之为“空调”。在楼市博弈愈演愈烈之际，“国五条”将何去何从？未来楼市调控是否需要改弦易辙？
自2月20日“国五条”出台至今，已满百天，尽管房价环比涨幅有所收窄，但是房价上涨的趋势并没有改变，这与政策之初的预期相差甚远。
对于“国五条”的执行效果，住建部专家与国有大型房企高管在接受证券时报记者采访时均不愿置评，而赞同调控效果不理想的业内专家也认为还应进一步观察再说，可见调控仍处于敏感时期。
新政几成“空调”
由“国五条”及其细则引发的本轮调控，当时被认为是自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。特别是细则中对二手房从严征收20%个税政策，被誉为本轮调控的“杀手锏”并被寄予厚望。
然而在“杀手锏”的震慑下，整个3月都处在抢搭政策“末班车”的恐慌中。各地二手房过户大厅人满为患，有地方甚至出现了“离婚潮”，多个城市二手住宅交易量井喷。与此同时，担心税费增加的恐慌心理也挤压部分需求涌入新房市场，部分楼盘收紧或取消了原有的优惠政策，价格继续上扬。3月份70个大中城市，有68个城市房价环比上涨，创限购以来新高。
就在市场对各地细则充满期待之时，率先出台的广东版细则让人有些失望，随后陆续出台的北京、上海、重庆等三十余个城市的地方细则，除北京明确“20%个税”实施时间外，绝大多数城市只是重申了“国五条”细则的要求，有的地方干脆未提及。
“调控效果不太理想的原因是，20%个税在决策前没有广泛征求意见，决策后政府有关部门的细则没跟上，又没按国五条本身的要求解读清楚，没能正确引导预期，反而引起市场恐慌，结果适得其反、事与愿违。政府有关部门需要总结经验。”中国房地产业协会副会长朱中一说。
朱中一认为，税收政策是国家制定的，2006年国税总局的文件中，哪些仍执行哪些不执行，国家有关部门未向社会明确，因此一些地方执行中观望敷衍。“新政策应解读清楚，避免恐慌，国务院有关部门要通力配合，及时出台细则。”朱中一再次强调。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲则认为，各地不执行的主要原因是“土地财政”，因担心执行后市场受到影响，地不好卖，税收少了，进而影响整个产业，而城镇化背景下各地都在竞争抢地盘，吸引项目和人才，因此地方政府才会阳奉阴违。
中国社科院金融所研究员尹中立对此表示赞同，“相比土地出让金的收入而言，征收的20%所得税在政府财政收入中的比重是微不足道的，如果因为征收住房交易的所得税而影响到土地出让金的收入，则是因小失大之举。”他说，因此，在政策执行过程中，地方政府对这项规定进行了“变通”，大多数城市对20%的所得税政策都采取了回避态度，即使是态度最积极的北京市对此也采取了“弹性”处理。可见，“国五条”中最具杀伤力的20%所得税政策的结局是“重拳打在棉花上”。
值得注意的是，“国五条”中唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调。为完成该目标，北京、上海、广州、深圳、合肥、厦门、沈阳在预售证审批环节严格限价，北京还拟通过从重征收土地增值税、土地出让采用“限房价、竞地价”方式来控制房价。
朱中一认为，虽然对房价上涨过快的城市，限价有合理性，但与市场经济规则存在矛盾。“一房一价之前一直有，北京这次是更严格执行，但根据《城市房地产开发经营条例》，商品房销售价格是由双方协商议定的。限价只能解决短期问题。在市场经济条件下，政府哪些要管，哪些要放，还需研究完善。当前，政府要在增加供应和防止土地价格过快上涨方面把好关。”朱中一说。
由于各地细则执行力度不一，经历了3月的市场井喷后，4月各线城市成交出现了不同程度的下滑，其中一线城市尤为明显，二三线基本平稳。而预售限价果然立竿见影，4月70个大中城市房价平均环比涨幅7个月来首次下降。
尽管房价环比涨幅趋缓，但同比涨幅仍在扩大，房价上涨预期未根本解除。地方政府的消极“执政”增强了房企对市场的信心，拿地热情再起，5月以来地王再现，上海、广州、长沙甚至10天内出现了3个年内地王。近期一二线城市拍卖的楼面地价，基本接近附近商品房的售价。
在朱中一看来，最近一二线城市地王再现，反映了拿地企业对未来市场预期乐观，但就全国而言，1~4月土地成交同比减少，说明了多数企业还在观望。
“买的不是限价房的地，却要限制销售价格，这是不合理的。”范小冲说，政府不让利，不可能降房价。范小冲认为，现在的房价数据是重压下的市场平衡，限价早晚会取消，未来一旦压力释放，需求还很大，房价还有上涨空间。
业内讳莫如深
在楼市博弈愈演愈烈之时，新一届政府对房地产调控却甚少表态，业内人士对“国五条”也讳莫如深。
证券时报记者发现，在最近的几次国务院常务会议上，除了3月27日提出“要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制”外，其余几次对房地产调控只字未提。
对于“国五条”的执行效果，住建部的一位专家接受证券时报记者采访时表示，“国五条”是上届政府制定的，不便过多评论，并拒绝回答有关“国五条”的所有问题。
当记者就“国五条”有关问题采访一位国有上市房企高管时，得到的答复却是“ 国五条现在太敏感，作为国企不便评论”。
同样，记者在某券商研究机构那也吃了闭门羹，拒绝回答的理由是，“国五条”有关问题超出了证券分析师的专业研究领域，更适合政府官员回答。
而面对记者围绕“国五条”列出的十个问题，万科公司也只给予了简单而官方的回复：“政策的出台印证了政府的调控决心。我们相信房地产调控是一个长期性的过程，支持自住需求、抑制投机投资性购房仍然是基本的方向。万科的策略是顺应政策导向，继续面向自住需求，坚持为普通人盖好房子 、 盖有人住的房子的理念，提高企业经营质量。市场是一个复杂的体系，短期内政策对市场会有什么影响，还需要进一步观察。”
政策是否加码？
“国五条”出台百日以来，并没有改变房企和购房人对未来房价上涨的预期，从执行最严厉的北京出现“日光盘”及一个楼盘几百套房源却有数千人排号可见一斑。
对于未来的市场预期，上海易居研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，虽然地方政府落实不力，但依然逼使市场出现短期调整，二三季度，市场将有所调整和振荡，尤其是成交量更明显一些，四季度成交量可能再度反弹。至于价格，二季度房价涨幅会减速，但不会那么快由涨转跌，年内全国房价总体振荡上行。
对于未来政策是否需要加码，朱中一表示，虽然“国五条”执行效果不理想，但放出信号对抑制投资投机是有警示作用的，如果其他条款都能跟进落实，如对中介的规范和预售门槛提高等，对今后的市场是有好处的。他认为目前不要急于再出新政，再观望一、二个月，看看细则具体落实情况和市场反应再说。
杨红旭也认为，“国五条”虽没被严格落实，但仍出现短期效果，经济低迷，不宜加大调控力度，观察至四季度再做决断不迟。
对于年内房产税将扩大试点问题，朱中一认为，要在总结上海、重庆经验的基础上，积极而又稳妥地推进。杨红旭表示，今年房产税扩大试点的主要方向是一二线房价较高的城市，南京等城市可能性较大。房产税全国铺开是方向，未来征收方式会像当前重庆和上海那样分税率征收。长期来看，重庆版本是大势所趋。但他同时指出，房产税并非抑制房价的神药，其作用机制较弱，但这是对中国住宅持有环节没有税的税制的完善。
多地掀抢地潮背后：房企或陷高价拿地困境
昨日(5月29日)，上海诞生新总价“地王”，北京福润天成房地产开发有限公司46亿元夺长宁区新华路地块，溢价57%，楼板价29229元/平方米。“国五条”细则落地后，全国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现，多地“地王”纪录屡被刷新。
同策咨询研究中心总监张宏伟对《每日经济新闻》记者表示，土地市场频现高溢价、“地王”不是件好事，如果当前正在酝酿2009~2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑。这或将导致楼市调控政策再度收紧。
上海易居研究院研究员严跃进强调，中小房企在拿地上不可盲目跟风，如果在目前土地市场持续火热的趋势下，不假思索参与拿地，会有更大的后患。若后续开发资金不到位，则易出现“蛇吞象”的风险，拖累公司整体运营。此类房企应要有三思而后行的科学拿地思路。
“地王”频现或不合时宜
近日，在北京市国土资源局突然叫停丰台区花乡夏家胡同居住用地挂牌出让活动时，一位开发商代表透露，在如今限购限价的大背景之下，“地王”的出现有些不合时宜。“还是价格太敏感。去年9月份的来广营地块，还有年底的团结湖地块，都是因担心价格过高影响市场稳定情绪被临时叫停。”
国家统计局数据显示，今年1~4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66.0%。
同策咨询研究中心数据显示，今年1~4月，全国10个重点城市中，杭州、北京、上海、天津及南京5城市住宅用地累积供应量超过去年同期，同比增幅分别为2066%、817%、137%、64%、9%，重庆、北京和上海分别以325万平方米、281万平方米、219万平方米的累积成交量排名前三位。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，广州、北京等一线城市均出现了区域地价格新高。在“国五条”细则力度低于预期的情况下，购房者、开发商对市场的判断出现明显看涨现象。市场存在再次失控的风险。
房企资金全面好转，拿地积极性也随之高涨。地方政府积极推地，上海、苏州等城市均出现了大规模的推地现象。整体来说，目前楼市量价均居于高位，开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。
争抢“地王”需谨慎
“龙头开发企业抗市场风险能力较强，多次拍的‘地王’吃下去就不会再吐出来，也就是说很难再有退地的市场风险，这样可能导致楼市调控成果功归一篑。”张宏伟认为，一方面优质地块被具有资金实力的大型开发企业拿走，中小开发企业拿地的机会越来越少；另一方面优质地块越来越少，随着市场基本面的回暖，非优质地块后期的推出也会引起部分大型开发企业的关注。
目前，土地市场价格可能因此水涨船高，中小房企拿地心有余力而不足。当前土地市场“火爆”的现象，有可能使后期推地陷入困境。上海证大集团董事长戴志康把“地王”称之为围城。“外面的人想进去，里面的人想出来”。2010年初，戴志康和绿城集团董事长宋卫平等以约92亿元高价意外抢得上海外滩地王。到2011年底，戴志康和宋卫平几乎以平价方式悉数售完该项目股权，走出“围城”。
对于目前房企的困局，严跃进认为地方政府应积极行动起来。在他看来，地方政府一要稳定土地市场秩序，政府只有进行积极的、有节奏的推地行为；二要对土地价格设置上线。毕竟高价出让土地只能得一时之快，但在这基础上形成的高房价，最终会砸了政府控房价的脚。 |
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