| 十大城市11月土地出让金达663亿元 创16个月新高 |
| 发布日期：2012-12-05 08:51:59 信息来源：第一财经日报 点击：703次 |
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土地市场在临近岁末时变得格外热闹。11月27日，京沪两地同现地王，28日，深圳新总价地王诞生，30日，全国总价地王在南京横空出世。
上海易居房地产研究院提供给《第一财经日报》的报告显示，11 月，包括北上广深在内的10 个典型城市土地出让金收入为663 亿元，环比增长23%，同比增长0.4%，金额创16个月新高。同时，10 个典型城市11月土地成交均价为2580 元/平方米，环比增长18%，同比增长10.1%。
纳入监测范围的10个典型城市为北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。
易居房地产研究院分析师吴晓君表示，土地出让金收入创16个月新高，一方面与当前楼市成交回升、房企资金链情况全面缓解有很大关系，另一方面，地方政府从完成全年土地供应任务和增加卖地收入角度出发，在年底会加大土地出让力度，同时增加价格高的优质地块出让。
一位开发商代表对本报记者表示，一、二线城市的土地市场已经明显升温，但三、四线城市土地市场是否回暖还有待观察。
数据显示，1~11月，10大典型城市土地出让金收入为3574亿元，与2011年同期相比下降37%。吴晓君称，预计随着商品住宅成交量持续反弹，12月土地市场还将加快复苏，降幅将进一步收窄，预计2012年全年较去年同比降幅将在三成左右。
近日，国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。至此，新一轮农村土地改革的大幕已徐徐拉开，相关配套改革已被提上议程。记者日前从权威人士处获悉，国土部、住建部、农业部3部门正酝酿制定新的土地供给条例，拟放开农村集体建设用地上市交易，使农村集体建设用地与城市建设用地真正实现同地、同权、同价。业内人士表示，条例出台将改变我国现有土地市场格局，实现农村土地自由流转，有利于平抑土地市场价格。
全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时透露，近日国土资源部曾来商会开调研会，了解能否逐步形成政府供地和市场供地的双轨制。如果这一机制能形成，对未来十年中国房地产市场平衡发展是一个巨大的动力。
她认为，未来的改革就是要实现农村土地流转，形成集体用地和国有建设用地的土地供应双轨制，这将有利于降低土地价格，进而对降低房价有好处。此外，解决农村土地问题，可以加速我国城镇化水平，进而拉动内需。
“我国现行土地政策是农民集体用地需先被政府征用，后转为国有用地，最后入市进行交易。”聂梅生指出，我国还将在较长的时间内进行土地改革，提高对农民集体所有土地征地补偿是动作之一，而在之后，突破农村用地瓶颈的就是农村集体建设用地将可以自由上市流转，农民成为农村集体用地交易主体，在不触碰18亿亩耕地红线的前提下，释放农村闲置土地进入建设用地。与此同时，通过税收调节的方式，使部分土地收益成为地方财政收入.
但聂梅生指出，并不是所有农村集体土地都会入市，只是布局在中心城区附近的，或产业较为集中的区域，而距离较偏远的农村仍有可能采用征地制度“我国已经在这个方向准备了很久，重庆、成都、北京、上海也都根据其不同特点进行了试点。在城镇化速度加快的背景下，农民进城，农村建设用地与城市建设用地挂钩后，有利于我国土地集约化发展。”中国房地产业协会副会长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时指出，我国农民工离土不离乡，造成了土地资源的极大浪费，近2亿农民工每年只是在农历春节才住在家里。因此，农村土地实现改革后，农民宅基地作为资产流转，农民转化为市民，一方面增加了土地供给，降低房价，同时又使农村居民即拥有了可兑现的资本，为其城镇居民生活提供了资金基础和坚实动力。但从目前来看，国家层面仍然比较谨慎。
中国证监会主席郭树清在日前讲话中也提出，打破城乡二元制度，需进行土地制度改革，在维持十八亿亩耕地红线的基础上，放开农村土地使用权流动、流转，让农村劳动力和土地、资本，像城里劳动力和资本一样进入市场。这是一个基本的方向。
事实上，早在2008年，十七届三中全会就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。”与此同时，十八大报告又再次提出要“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”，“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”“促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”。
此外，2012年一号文件中明确指出，2012年基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证，推进包括农户宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，也被外界认为是土地改革加快的信号。“农村集体建设用地上市流转一直是我们发展的方向，但不会一步到位，还需要改变的过程。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明对记者表示。他认为，从此次土地管理法修订来看，仍是在土地征地补偿部分做文章，还没涉及到集体土地入市流转，因此，土地改革短时间内还不会取得实质性进展。
中指院统计，今年11月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为22037元/平方米，环比上涨1.11%，涨幅较10月扩大0.24个百分点；同比涨幅更是高达6.43%，涨幅较10月扩大3.03个百分点。其中，北京的同比涨幅最大，为9.84%。
全国楼市成交渐成暖冬之际，11月房价上扬态势越发明显。
12月3日，中国指数研究院[]发布监测数据称，该机构监测的全国100个城市11月新建住宅平均价格为8791元/平方米，环比(较上月)上涨0.26%，涨幅较10月扩大0.09个百分点。这也是百城平均房价自今年6月以来连续第6个月出现环比上涨。相比去年同期(同比)，这100个城市的11月平均房价下跌0.46%，系连续第8个月下跌，但跌幅较10月缩小0.54个百分点。
包括北京、上海在内的十大城市11月房价涨势更盛。据中指院统计，11月十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上涨0.39%，同比也上涨0.15%。这是今年以来十大城市平均房价首次同比上涨。
嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜认为，11月的百城平均房价数据说明，交易各方对房地产市场的预期偏乐观，但在政策高压未明显改变的情况下，房价出现大幅反弹的可能性不大，“成交量会出现恢复性增长，价格稳中略升，这种情况在12月仍会延续。”
中指院监测的所谓新建住宅价格，系该机构从样本楼盘采集到报价后，乘以系数后得出，并非最终的成交价格。
十大城市平均房价
年内首现同比上涨
十大城市11月平均房价出现同比上涨，并未令受访开发商太感意外。
银亿集团上海分公司营销负责人王士章解释，去年11月、12月，正是上海等大城市楼市疯狂打折的时期，因此今年11月房价出现同比上涨不算太意外，“今年12月十大城市房价仍然可能出现同比上涨。”
这与上海宝华集团副总裁杨健的观点颇为接近。
“去年11月、12月，是调控影响反映在市场层面最大的时期，而今年11月楼市则处在连续几个月向好的基础之上。”杨健说。
谷文胜进一步说，12月十大城市的平均房价同比仍可能出现上涨，因为去年12月这些城市的市场很差，而由于今年11月房价已进入稳定态势，12月环比涨幅倒不会太大。
11月十大城市成交量反弹对房价的抬升作用同样明显。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海介绍，上海11月的楼市成交量逼近100万平方米，系今年以来第二高的月度成交量，同样的情况在全国主要的一二线城市都是存在的，“在调控政策仍然十分严厉的情况下，各地房价都不同程度出现了上涨态势，说明了供求关系的不平衡。”
据宋海称，现行调控政策执行得这么严格，成交主力均为刚需，投资、投机需求的占比很小。
明年4月后有涨价压力
不少受访者担心，随着刚需房源库存的持续消耗，未来甚至可能面临供应缺口，继而推涨该类房源的价格。
“明年4月份之前，房价上涨压力不会太大；但明年4月份之后，库存不足的城市或将出现房价上涨压力。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，地方政府应适时加推土地，增加新房源的供应量，否则一些城市的楼市供需矛盾会加剧，引发房价上涨。“政府部门应及早做出预案，把土地供应的强度、指标纳入调控体系里，而不应只盯着房价。”
宋海同样认为，政府应敦促新增供应量释放出来，“只有及早采取这样的措施，一些城市的供求不平衡局面才能被及早纠正。”据宋海称，上海这样的大城市，虽然总的库存量很高，但中小户型的刚需房源的有效供应量却不足，大户型房源库存眼下还不能转化为有效供应。
他的担心也是，如果供求关系继续这样不平衡下去，到了明年，房价上涨压力会更大。
十大城市二手房价格当下的涨势已可见一斑。据中指院统计，今年11月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为22037元/平方米，环比上涨1.11%，涨幅较10月扩大0.24个百分点；同比涨幅更是高达6.43%，涨幅较10月扩大3.03个百分点。其中，北京的同比涨幅最大，为9.84%。
中房信分析师薛建雄则强调，目前楼市限购限贷政策执行得仍较严，少有投机炒作空间，房价暴涨的可能性不大。而且元旦之后楼市就将进入冬季休整期，季节性降温也将到来。“政府没必要马上出台新的抑制政策。”
“可能刺激开发商推盘”
短期内，房价涨势扩散的预期尚不强烈。
王士章说，目前主要城市房价较为平稳，一线城市高中低档房源价差很大，成交结构对房价统计的影响较大，而年底刚需房源成交占比会增多，因此体现在统计上，12月一线城市的房价会有所下探。
“12月的价格走势总体会比较持平，十大城市多是限购、限贷城市，需求都是受限的，因此要回暖也只能是适度回暖。”王士章说。
陈晟进一步说，12月楼市的整体成交量会较大，价格趋稳的态势会比较明显，“如果考虑到各地可能把保障房的成交数据在12月集中统计，那么也可能对房价起到拉低作用。”
陈晟担忧，如果房价持续上升，不排除政府会使用调控储备政策。
宋海认为，楼市成交量上升、价格相应上涨，不应看作调控出了问题，不要再回到用简单行政手段打压房价的道路上来。而且，临近年底，房价涨幅不会太大，“会以稳为主，略有上涨。11月楼市形势向好也可能刺激开发商及早推盘，这对供求双方都是好事。”
从定价角度看，宋海判断，调控已持续两年多时间，开发商不会过于考虑政策走向，主要会根据市场心态来定价，“如果有客户愿意出这个价，那就定这个价。当然也不会为了涨价而涨价，至少大部分开发商是这样的。” |
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