| 发布日期：2013-08-12 08:44:51 信息来源：理财周报 点击：267次 |
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进入7月，部分地产股相继发布停牌公告，引发业内遐想不断。
所有的猜测在8月2日得到了初步证实。
彼时，新湖中宝率先捅破窗纸，发布非公开发行股票预案，而募资对象，是其在上海的两个棚户区项目，共涉及金额55亿元。
据理财周报记者统计，从7月至8月8日，共有近20家上市房地产公司相继停牌，除部分已经后续复牌显示涉足其他业务之外，有约14家公司极有可能皆因房地产A(行情 股吧 买卖点)股融资开闸做准备。
对于房地产融资的标的要求，业内人士表示，并非局限于市政项目，只是与之相关会获得优先照顾。
而此次开闸的信息则显示了监管层对行政手段的放松，并期通过市场手段为房地产市场的供应量提供更多保障。
十余家停牌等候的地产公司
业内人士一致认为，此次关于房地产融资有望开闸的判断，最先应当归因于金丰投资(行情 股吧 买卖点)在7月1日发布“接到控股股东通知，筹划重大事项”的停牌公告。由此引发关于绿地控股集团计划通过该股实现A股上市的猜想。
此后，宋都股份、新湖中宝先后发布停牌公告。
紧接着就有相关人士表态，上述房地产公司的停牌，或许与近期一直流传的房地产融资开闸传闻有关。
从7月5日开始，迪马股份、荣丰控股、东华实业、莱茵置业、外高桥、北京城建、海印股份相继停牌。
8月2日，纷纷的流言终于得到了落定。
其时，新湖中宝就其在上海普陀区的新湖明珠城三期三标段、四标段项目，以及其在闸北区的项目新湖·青蓝国际发布了募集资金55亿元的定增预案。
关于今年房地产A股融资开闸的传闻，由此作为信号，打响了。
8月5日，海印股份发布了8.34亿元的募资预案。投资对象主要为广州国际商品展贸城——国际汽车(行情 专区)展览交易中心。
由于新湖中宝的融资对象属棚户区项目，其融资意向偏保守；而海印股份的定增项目则为一向少受到政策调控影响的商业项目，至此，业内仅谨慎认为“融资有可能开闸”。
宋都股份在8月7日提出的预案，则引发了业内对监管层此次态度的最大兴趣。
当日，其发布非公开发行股票预案的募投对象为南京南郡国际花园以及杭州东郡国际三期项目，共涉资金15亿元。业内对此关注的重点在于，上述两项目均为普通商品住宅，已经超出了此前普遍认定的保障房、旧改房范畴。
“宋都此次再融资的投向直接指向了刚需产品，表明了监管部门对房地产再融资的默许态度已经非常明显。”中国北方证券集团有限公司副总裁黄嘉俊表示。
进入8月，招商地产、金科股份、三湘股份、中茵股份(行情 股吧 买卖点)在6日均因“重大事项筹划”发布停牌公告。8日，广宇发展因“鲁能集团筹划有关涉及公司重大事项”亦停牌。
“年初以来已经有6家房地产上市公司发布定向增发预案，算上新湖中宝和海印股份，预计募资总额在135亿元左右。”广州房地产专家谢逸枫表示。
而据黄嘉俊预计，“过去10年房地产再融资额也仅2340亿，个人认为首批融资的总额不会太大，保守估计在500亿-800亿。”
局部开闸，不局限保障房
以新湖中宝的定增信号为触发点，券商分析师、行业内研究员多认为，从项目角度而言，当以市政项目，如旧改盘、保障房、安居工程等，做为最有可能当先获得融资批准的对象。
但随着房地产公司相继公布非公开发行股票预案，业内人士也看到了此次开闸的融资对象已经不仅限于上述项目以及较少受到调控影响的商业地产、旅游地产，刚需范畴内的商品住宅项目同样可以列队其中。
在宋都股份之后，8月8日，北京城建亦发布了定增预案，为其在北京当地的三个商品住宅项目，募集资金合计39亿元。
“目前来看，房地产再融资的资金用途不会受到很大的限制。但保障房和刚需商品房因符合国家政策导向，会获得优先照顾。”谢逸枫解释。
除此之外，业内人士均表示，即便融资如期开闸，在短期内也不会完全放开。“只是先开一个小口子试试。”易居房地产研究院刘卫卫说道。
国土资源部土地利用司司长廖永林曾向媒体公开表示，在2010年国务院关于房地产公司再融资文件的中并未对其标的做出明确规定。
而从公司角度而言，对于能够在融资开闸之后较早获得募资批准的标的，券商分析师的观点大致相仿。
广发证券房地产分析师邹戈表示，此前完成借壳上市的地产公司，“由于已经经历国土部审核，会更有通过审核的优势”，如金科股份、宋都股份；另外，擅长运用高杠杆的公司，能够对公司的资金结构有较好的控制，如阳光城(行情 股吧 买卖点)、招商地产。
“我们需要密切关注重组完成但还没融资的公司，推荐泰和集团。”银河证券此前在研究报告中称。
行政放松，市场通行
“在前几年，为筹备融资提前停牌都是不被证监会允许的。”有业内人士如此表示。
也因此，再融资开闸的信息才一度几乎“被确认”。
对于近期关于开闸发出的种种信号，行业分析师则表示，这是监管部门在放松行政管控，转而通过市场手段操作房地产市场。
在经历了以期通过行政手段推高住宅产品供应量却并未成功之后，“因为国家要求不能提价，企业又没有低成本的融资渠道，所以平均供应量反而上不去，”林波解释道，“但是市场需求旺盛，所以现在改为通过市场手段操作。”
“今年上半年以来，‘地王’现象频繁，房企拿地热情高涨，有优质项目，但是缺钱——现在房企还是很要钱的。”上海易居房地产研究院院长助理崔霁表示。
自2010年地产融资关闭之后，行业内上市公司纷纷面临成本走高，资金链紧张的状况。融资开闸，则能从成本角度减轻上市公司的压力。
房企再融资已经从个案迅速演变为一场大潮。
根据《第一财经日报》记者统计，截至8月11日，已有至少8家上市房企公布了再融资方案，总额达181.84亿元。与此同时，房企们也正“挖空心思”为各自的再融资方案贴上符合政策导向的标签——从旧城改造、保障房建设到中小户型刚需住宅、绿色低碳建筑。
“现在交易所已经同意接收材料(行情 专区)，过去几年是连材料都不收的。”一位要求匿名的开发商代表对本报记者表示，“房企再融资实际上已经定向放开，但主要是针对旧城改造、保障房以及一些符合国家产业政策导向的领域。”
证监会新闻发言人近日称，针对房企再融资目前证监会的口径没有变化。“证监会将在公司自查、中介机构核查的基础上，依据国土部出具的意见做决定。”
“踩着政策导向”定方案
三湘股份于8月9日公布了规模为12.5亿元的再融资方案，投向为三湘海尚名邸、虹桥三湘广场两个项目及补充流动资金。在其再融资方案中，三湘股份特别强调了公司在绿色建筑领域的诸多建树，并称将把各种绿色建筑手段用于上述两个项目的建设中。
三湘股份一名内部人士对记者称，目前房企再融资的放开是定向的。“我们认为公司一直坚持建设的全装修、绿色低碳住宅符合国家产业政策导向。”
记者注意到，绝大多数房企都正在给自己的再融资方案贴上符合政策导向的标签。
新湖中宝(600208.SH)，为其再融资引入了城镇化及旧城改造的概念。新湖中宝于8月1日公告称，公司把握国家政策导向，积极推进棚户区改造项目，拟募资不超过55亿元用于上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。
据接近新湖中宝人士透露，新湖中宝的非公开发行预案之前并未提过，是在6月底国务院支持棚户区改造政策出来之后，才确定准备实施。
新湖中宝上海公司一位负责人也向记者证实，两个棚户区改造项目此前在资金及动拆迁方面碰到不少困难，此次想借国家对于棚户区改造项目的支持，借用社会力量解决这些问题。
对于新湖中宝的再融资计划，市场多解读为棚户区改造的“绿色通道”。紧接着推出再融资方案的宋都股份的募资投向则明确为商品房，不过，公司仍强调募资建设的项目将聚焦90平方米以下的中小户型，这符合国家增加中小套型普通商品住房项目的相关政策和发展方向。
此外，拟非公开发行融资39亿元的北京城建强调，将在其募投项目中大量配建保障房；拟发行6亿元债券的卧龙地产则明确，资金投向为保障房代建和城中村改造项目。
“等了这么多年了，现在大家确实是一哄而上，但符合国家政策导向的项目显然‘更靠谱’。”上述要求匿名的开发商代表对记者称，管理层的调控思路已经发生改变，此前A股房企的再融资渠道几乎被堵死，房企不得不通过信托等渠道高成本融资，在房价依然居高不下的背景下，还不如有条件地放开直接融资，引导社会资金进入房地产领域，带动上下游产业，拉动消费，增加供给。
或成中小房企救命稻草
“关闭房企再融资渠道，从过去的经验来看，其实是完全没有效果的，甚至有可能危害到行业健康发展。”华泰联合证券发布的研报认为，企业完全可以通过其他渠道获得资金，但是，更高的资金成本自然要求更高的回报率，进而助涨房价；另一方面，较高的资金利率加大了中小企业的负担，增加其偿债风险，也不利于整个行业的发展。
其实，由于过去几年房企的再融资渠道几乎被堵死，加之持续的严厉调控，不少中小房企的经营已是步履维艰，如若不及时引入社会资金“解渴”，一些项目甚至面临烂尾的风险。
以新湖中宝此次拟募资建设的上海青蓝国际项目为例，该项目拿地时间为2002年，但直到去年下半年才正式动工。本报记者日前在项目现场看到，该项目一期仅完成地下部分施工，项目二期依旧是众多破旧低矮的瓦房，而这样的情况在过去11年并无改变。
上述新湖中宝上海公司负责人向记者坦言：“我们一期已经拆迁完成了，现在正在建设中。因为这几年的宏观调控，我们也没有大的资金可以进来投资，二期拆迁要求的资金量非常大。”
此外，多家中小房企也在其再融资公告中陈述了公司面临负债率过高的困境。
三湘股份方面就表示，2013年6月末和2012年末公司资产负债率分别为76.56%和73.33%，在目前负债水平较高、财务风险和财务成本存在压力的情况下，公司难以通过债务融资和自身留存收益的积累满足扩大经营规模、持续快速提升业绩水平的需要。通过此次非公开发行募集资金，将缓解公司的资金紧张，促进公司经营发展。
从新湖中宝的“犹抱琵琶半遮面”到宋都股份的“慷慨直言”，紧闭了三年的房地产上市企业再融资的大门，似乎又要开启。但房产融资到底何时放开，依然具有不确定性。在近期的证监会新闻发布会上，证监会新闻发言人强调，对房地产企业再融资的口径没有发生变化。
新湖中宝的增发预案打乱了房地产企业A股暂停再融资的节奏。早在2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对存在闲置土地、炒地，以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。当年10月，证监会披露，为贯彻国务院相关精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
今年8月1日晚间，新湖中宝发布公告称，公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股(含17.91亿股)，募资不超过55亿元。
上述公告还显示，募资净额拟用于两个地产项目，其中，投资30亿元用于普陀区的上海新湖明珠城三期三标段、四标段；投资25亿元用于闸北区的上海新湖青蓝国际。值得一提的是，这两个项目均属于上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。
与新湖中宝用于棚户区改造“犹抱琵琶半遮面”式的定增方案相比，宋都股份用于商品房建设的非公开发行方案，则可谓“慷慨直言”。
今年8月7日，宋都股份发布公告称，公司欲以非公开发行方式发行数量不超过3.125亿股(含3.125亿股)，募集资金总额不超过15亿元，用于南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目以及补充流动资金，这两个项目都是以小户型为主、面向刚性需求客户的商品住宅项目。
国务院办公厅于2006年发布的国办发[2006]37号文件规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。国土资源部2010年颁布的国土资发[2010]9号文件也规定申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
从房地产调控的角度来看，无论是新湖中宝还是宋都股份，都紧贴政策思路。新湖中宝是支持政策性保障住房建设，而宋都股份则是力保刚性需求的安居乐业。
此前最后一例房企再融资方案的实施时间是2009年8月，金地集团(行情 股吧 买卖点)进行了一笔42亿元的再融资方案。此后，房企再融资直接用于房地产项目开发再未有任何获批案例。
有分析人士认为，房地产企业之所以会尝试A股再融资，主要是政策显露的一些苗头。最主要的是今年7月30日中共中央政治局会议没有重申加强房地产调控，而是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，地产股开始一度集体上扬。
随后房地产企业蠢蠢欲动，8月5日，北京城建发布继续停牌公告；8月6日，金科股份发布停牌公告称，公司正谋划重大事项；8月7日当天，招商地产发布停牌公告，公司正在筹划发行股份购买资产事项。
其实，虽然房地产企业A股再融资的道路不通畅，但是房地产企业借道海外，资金也还比较充裕。
中国信托业协会8月5日发布的二季度信托公司主要业务数据及分析指出，今年二季度房地产信托规模为8118.63亿元，相比去年年底的6880亿元，有较大增长，增幅达到了17.99%，但占资金信托的比例则进一步从去年年底的9.85%下降到了9.12%，占比下降了0.73个百分点。有信托业专家表示，今年上半年房地产信托的规模增长，与上半年房地产市场的回暖有关，但占比的继续下降，表明信托公司对房地产行业持谨慎的态度。
中原地产研究中心统计数据显示：今年上半年以来，十大标杆房企国内外融资额已经超过459.6亿元，已经超过了2012年全年的413亿元融资额。下半年以来，房地产企业海外融资的脚步还在继续。8月6日下午，保利房地产(集团)股份有限公司发布公告称，其全资子公司恒利(香港)置业有限公司通过其全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券。
上海证券地产分析师舒廷飞认为，若宋都股份方案获批，将有大量上市房企跻身于再融资名单之列。 |
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