| 发布日期：2013-09-06 08:22:23 信息来源：中新社 点击：307次 |
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9月5日电继北京4日天价“地王”诞生后，5日上海、杭州、苏州三地一日再现三个“地王”地块集中入市，三块土地总成交价超过400亿元(人民币，下同).
5日上午，上海徐家汇(行情 股吧 买卖点)中心地块以217.7亿元的天价拍出，这一价格也刷新了上海以及今年中国的总价“地王”纪录。据悉，该块地由香港新鸿基地产竞得，溢价率24.2%，楼板价约为每平方米3.73万元。这块建筑面积58.42万平方米的地块，起始总价就达到175.26亿元。
针对该地块，同策咨询研究部总监张宏伟指出，就其成交楼板价而言，相较周边市场并不算高，未来存在升值空间。
不过他提醒，考虑到开发成本，徐家汇地块至少需要300亿左右的资金方可支持此项目在未来3至5年内开发完毕。“倘若后续缺乏充裕的现金流或融资渠道，可能会导致整个项目的开发周期拉长，项目开发、建设进度受阻。”
同天下午，同在长三角区域，杭州市一次性出让华家池57、58、59三宗地块。最终这三块地以136.73亿元的总价，被绿地、世茂、滨江三家房企分别拍下，创造出杭州市新“总价地王”的纪录。
杭州市国土局的挂牌文件显示，3宗土地整体出让的总起价已高达97.3亿元。其中，体量最大的57号地块，被绿地集团以56.2亿元抢得；而世茂和滨江则分别以36.7亿和43.83亿夺得另外两块地，并双双触及当地溢价率49%的红线。
根据中国官方规定，土地招拍挂溢价超过50%则视为“异常”交易情况，要在两个工作日内及时上报相关部门。而杭州市则在去年规定，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。
几乎与杭州同时，苏州金鸡湖地块两宗地拍出47.25亿元高价，两块土地均由世茂竞得。据业内估算，两个地块的楼面价约为每平方米1.5万元，刷新当地的单价“地王”纪录。而苏州、杭州、上海三地当日的土地出让总金额已经超过400亿元。
在沪苏杭创造被业内称为“地王日”的前一天，北京市朝阳区农展馆地块以21亿元总价被融创竞得，其楼面单价突破7亿元，成为北京土地市场截至目前的单价“地王”。
上海诞生217亿“天价地王” 考验开发商资金能力
今日，备受关注的上海徐家汇中心地块终于成功拍出。新鸿基、威万以217.7亿元摘得，起始总价就达175.26亿元，溢价24.21%，楼板价37264元/平方米。截止目前，该地块成为全国总价地王。如无例外，该地块的成交也极有可能成为今年的“全国总价地王”。
该地块号称“上海市中心最后一块黄金地”，但却无奈空置十八年之久。据悉，其最早在1995年由韩国大宇公司获得，计划打造浦西最高楼；但进入市场运作后，由于资金问题迟迟未能得到开发。随后几度易主，无奈“命途多舛”，空置十八年之久。其价格也由当年首次易手的近1.2亿美元，涨到了如今的217.7亿元人民币。
该地块在今年重新挂牌后，就有业内人士指出，由于涉及的资金量巨大，企业“强强联合”拿地、海外资金牵头开发的可能性很大。据《东方早报》报道，重拍前在谈的开发商，包括新鸿基、香港怡和、恒基、香港置业；更有知情人士透露，九龙仓已以这个项目为标的，在海外准备募集数百亿元资金。
而最终的结果则是，新鸿基、威万以217.7亿元成功“抢”到手。同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，徐家汇中心地块楼板价只有37264元/平方米，就周边市场而言，不算高，其未来市场升值空间和价值可以预见。但217.7亿的地块成交总价，加上开发成本，至少也要有300亿的资金方可支持这个项目在未来3-5年内开发完毕，后续还有持有运营期间的市场培育期的各项成本费用，这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。
“对于企业来讲，如果后续没有充裕的现金流或融资渠道支持这个项目的发展，有可能会导致这个项目的开发周期拉长，项目开发、建设进度受阻。”张宏伟说。
由于该地块此前有长期被闲置的经历，这次“徐家汇中心项目”对于开工、竣工时间的约定，防止“囤地”或成为这个地块的又一大看点。
“是‘囤地’还是开发？房企很有可能视项目本身情况，对是否开工、如何开发作出决定。但是，‘徐家汇中心项目’的开工时间为‘交地后12个月内’；竣工时间为‘动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工’。这就由不得房企开发不开发。”张宏伟说。
专家：地王频出扰乱市场价格指标信号
据报道，有网友戏称这两天全国进入了“地王日”，继昨天下午北京出炉单价地王，上海的总价地王也来了。这个市区仅剩的黄金地块之一“徐家汇中心项目”，经过半小时激烈竞价，被新鸿基豪掷217.7亿拿下，217.7亿的总成交价格在全国，仅次于广州亚运城地块，也是上海迄今为止总价的最高价，刷新了2010年2月上海南外滩创下的92.2亿元成交记录。另外，据媒体报道，杭州和苏州今天下午也有可能诞生新的地王。
最近一个多月的时间里，香港首富李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或将抛售百佳超市、上海陆家嘴(行情 股吧 买卖点)一写字楼和广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。这个事情也引起了地产大佬王石的关注，他发微博说“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
王石的话“一石激起千层浪”，李嘉诚的行为加上王石的点评，到底给地产市场带来哪些启示和暗示？一线城市的房价居高不下，有人说这是地产商回归一线城市、地王频出的直接原因，但是在地王频出的背后，我们除了要担心它会带动房价进一步上涨，还有哪些隐忧？ 经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同对此发表评论。
有网友戏称这两天进入了“地王日”，继北京出炉单价地王之后，新鸿基豪掷217.7拍下上海新总价地王，看来地产商们真是要杀回一线城市了。一线城市地王频出，仅仅是因为房价居高不下这么简单吗？
韩世同：目前国内的城市两极分化非常严重，三、四线的城市楼市低迷、冷淡的状况，甚至包括很多的二线城市都是这样的状况，所以房地产商们可能认为只有在1线城市，房产市场才能够持续的。高房价的利润空间打，开发它有得赚，其他地方的房价上不去，成交也上不去。现在一线城市购销两旺，而且价格不断的攀升，有很多的隐忧在其中。
看到一位网友的观点，他说，就是因为李嘉诚抛售上海北京的物业，甚至离开香港去欧洲赚钱了，所以很多开发商担心内地的房地产市场，但一线城市还是相对保险(行情 专区)的，所以地产商们都回归一线城市，才导致地王频出。韩世同认为，这个说法有一定的道理。
韩世同：李嘉诚在香港、北京、上海都有开发房地产，现在在这个阶段大局进入，说明开发商对市场的判断很不一致。但是目前在这样一个状况下，新鸿基高位入市，承担着很大的风险。如果到二三线的城市拿地价地块，风险程度可能还比新鸿基在上海拿地王高。新鸿基地王虽然总价高，但是单价并不高，可能和周边的房价有一定的关系。
王石提醒人们关注李嘉诚的行为释放出的信号怎么解读？
韩世同：我们经常会说，真理往往掌握在少数人手中。商人都是非常精明的，无论是商机还是风险，他们似乎都是未卜先知的能力。巴菲特当年抛售中石油(行情 专区)股票的时候，市场连下行的迹象都没有。已经有很多迹象表明，李嘉诚看到市场有一定的状况了。他判断未来房价会下行，因为现在房价非常高，预防房价不要大跌的唯一做法就是不让房价涨上去，涨上去就存在下跌的空间和可能。
对于一线城市地王频出，很多人主要是担心房价更难控制，除此之外，还释放出哪些异常信号我们必须小心？
韩世同：已经能够看到的风险其实不是风险，现在市场异动的信号非常明显，如果地王频出已经超出市场能够承接范围，市场的平衡、良性循环就会被打破。广州今年上半年也出现好几个地价比房价贵的状况，到了后期就开始出现底价成交，甚至有土地收回去的情况。这种状况是难以维续的，因为它扰乱了市场价格指标的信号。
至此，在中国楼市刚刚迈入旺销季“金九银十”的门槛之际，几个热点城市已先后出现四个“地王”，被业内人士形容为“地王潮”来袭。
“地价”与“房价”一向被视为房地产市场的“面粉”与“面包”。在“地王”频现发生在中国房价逐月连涨15个月之际，这两者间相互促涨的效应引发市场担忧。
分析人士称，“地王”的频现一方面影响市场预期，推动购房需求释放，推高房价；另一方面，土地市场的成本增加最终也会通过房价转嫁给购房者。如不抑制地价的上涨趋势，下半年房价继续明显上涨的可能性将加大。 |
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